L'accès à la propriété est un rêve partagé par beaucoup, mais il peut sembler hors de portée pour les personnes en situation de handicap ou percevant une pension d'invalidité. Bien que des défis spécifiques existent, il est tout à fait possible de contracter un prêt immobilier en invalidité. Cet article explore les conditions, les solutions et les aides disponibles pour faciliter ce processus.
Le Rôle Crucial de l'Assurance Emprunteur
L'assurance de prêt immobilier est conçue pour protéger à la fois l'emprunteur et la banque contre les risques de non-remboursement du prêt en cas de survenance d'événements imprévus tels que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi. Elle joue un rôle clé dans la protection des emprunteurs et des banques face aux risques de non-remboursement liés à des événements imprévus. Dans ce contexte, la situation d'invalidité augmente les risques de déclencher les garanties, ce qui rend l'assurance emprunteur essentielle.
Définition de l'Invalidité et Catégories
Dans le domaine de l'assurance emprunteur, les critères d'invalidité varient selon le contrat. Ainsi, une personne considérée comme partiellement invalide par la Sécurité Sociale peut ne pas l'être selon son assurance emprunteur. Il est donc crucial de comprendre les différentes catégories d'invalidité :
- Invalidité de Catégorie 1 : Incapacité de travail d'au moins 66 % qui empêche l'assuré de se procurer un emploi lui assurant au moins la moitié du salaire qu'il gagnait avant son invalidité, mais qui lui permet encore de travailler dans une certaine mesure. Quand le taux d'invalidité est inférieur à 33%, on parle d'invalidité de catégorie 1.
- Invalidité de Catégorie 2 : Incapacité de se procurer un emploi assurant au moins la moitié du salaire antérieur, et ne plus pouvoir exercer aucune activité professionnelle. Si une incapacité de 33 à 66% est reconnue, vous êtes en invalidité de catégorie 2. Le plus souvent, une situation d’invalidité de catégorie 2 déclenche le fonctionnement de la garantie IPT de l’assurance emprunteur.
- Invalidité de Catégorie 3 : Incapacité totale de travailler, nécessitant l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne. Pour ces personnes, l'invalidité est telle qu'elles nécessitent également l'assistance d'une tierce personne pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne.
Les couvertures s'appliquent jusqu'à un âge spécifique qui varie selon les contrats.
Pension d'Invalidité et Accès au Prêt
Les personnes percevant une pension d'invalidité peuvent envisager de contracter un prêt immobilier, car cette pension est généralement considérée par les banques et établissements de crédit comme un revenu fixe. La Sécurité Sociale, organisme qui verse cette pension, considère qu’une personne est éligible si elle n’est plus en mesure d’exercer son activité professionnelle au 2/3 et si à ce titre elle ne reçoit plus que 1/3 de leur salaire. Étant donné qu’elle est versée de façon fixe, les banques et les organismes de crédit considèrent dans de nombreux cas que la pension d’invalidité est un revenu fixe et que l’emprunteur présente une stabilité financière malgré son état de santé. Toutefois, pour les personnes de la troisième catégorie d'invalidité, qui nécessitent une assistance quotidienne, obtenir un prêt peut s'avérer plus complexe. Les banques et organismes de crédit cherchent à s’assurer que l’emprunteur dispose d’une capacité de remboursement suffisante et d’une stabilité financière, même si ses revenus proviennent d’une pension. Les établissements financiers vont également évaluer d’autres éléments comme le taux d’endettement de la personne, sa situation familiale, et ses charges mensuelles. Un dossier solide avec des garanties, telles que la présentation de relevés bancaires sans incidents, peut renforcer les chances d’acceptation de la demande de prêt.
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Types de Prêts Accessibles aux Bénéficiaires d'une Pension d'Invalidité
Les bénéficiaires d’une pension d’invalidité ont accès à différents types de prêts, en fonction de leurs besoins financiers:
- Crédit à la consommation : Ce type de prêt est destiné à financer des dépenses courantes comme l’achat d’une voiture, des travaux de rénovation ou des équipements électroménagers.
- Crédit immobilier : Les personnes en situation d’invalidité peuvent aussi prétendre à un prêt immobilier. Cependant, les établissements bancaires sont plus exigeants, en particulier sur la souscription d’une assurance-emprunteur qui couvre les risques liés à l’invalidité.
- Microcrédit : Destiné aux personnes ayant des difficultés d’accès aux prêts bancaires classiques, le microcrédit peut être une solution pour financer de petits projets professionnels ou personnels. Des organismes comme l’ADIE (Association pour le droit à l'initiative économique) proposent des microcrédits.
Taux d'Intérêt et Montant du Crédit
Les taux d’intérêt proposés à une personne bénéficiant d’une pension d’invalidité peuvent varier en fonction de l’organisme prêteur et du type de prêt demandé. En règle générale, les taux d’intérêt seront alignés sur ceux proposés à d’autres emprunteurs, mais des majorations peuvent être appliquées si le prêteur considère que le risque est plus élevé. Il est important de noter que les banques et organismes de crédit peuvent négocier les conditions du prêt, notamment en ajustant les taux en fonction des garanties apportées par l’emprunteur.
Le montant du crédit accordé aux personnes touchant une pension d’invalidité dépend de leur capacité d’endettement, de la nature de leur pension et de leurs charges mensuelles. En général, les établissements financiers appliquent la règle des 33 %, c’est-à-dire que les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser un tiers des revenus. Dans le cadre d’un crédit immobilier, un apport personnel peut augmenter les chances d’obtenir un montant plus élevé.
Préparation du Dossier et Assurance Emprunteur
Pour obtenir un prêt avec une pension d’invalidité, il est essentiel de préparer un dossier solide. Ces documents permettent aux établissements financiers d’évaluer la stabilité des revenus et la capacité de remboursement. Souscrire une assurance-emprunteur est une étape incontournable pour obtenir un prêt immobilier ou à la consommation. Cependant, les personnes invalides peuvent rencontrer des difficultés pour obtenir une couverture adaptée, notamment en raison de leur état de santé.
La Convention AERAS
Vous pouvez également bénéficier de la Convention AERAS (S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) qui facilite l'accès à l'assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque de santé aggravé. Elle est un accord signé par les pouvoirs publics, les établissements bancaires, les assureurs, ainsi que certaines associations de patients et de consommateurs. Son objectif est simple : permettre aux personnes en situation de handicap d’obtenir une assurance sans subir de discrimination (majoration de tarif, exclusions de garanties, etc.). Concrètement, cette convention prévoit deux éléments majeurs :
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- Le droit à l’oubli, qui permet à l’assuré de ne pas déclarer à l’assureur un cancer ou une hépatite C ;
- Un accès à des conditions d’assurance standards, pour certaines pathologies définies dans un référentiel.
La convention AERAS prévoit également trois niveaux d’examen du dossier :
- Une réexamination automatique en cas de premier refus ;
- Si l’assureur refuse une seconde fois, le dossier est transmis à un groupe de réassureurs ;
- Et enfin, en cas d’impossibilité d’assurer l’emprunteur, l’organisme a l’obligation d’accompagner l’emprunteur dans la recherche de solutions alternatives.
Questionnaire Médical
Outre votre âge, votre taille et votre poids, vous devez également fournir plusieurs informations sur votre état de santé:
- Votre consommation de tabac et d’alcool ;
- La présence éventuelle d’un handicap (infirmité motrice, auditif, visuel…) ou d’une maladie (hypertension, cholestérol…) ;
- Les traitements médicaux en cours ;
- Les hospitalisations passées et à venir, s’il y en a ;
- Les arrêts de travail antérieurs.
Bon à savoir : depuis le 1er juin 2022, vous êtes dispensé de remplir le questionnaire de santé dans deux cas:
- Si le montant assuré est inférieur ou égal à 200 000 euros ;
- Et si le remboursement du prêt s’achève avant vos 60 ans.
Loi Lagarde et Délégation d'Assurance
La loi Lagarde a permis la délégation d'assurance, offrant la possibilité de choisir une assurance hors de l'établissement prêteur à l’octroi du prêt. Avant de proposer un contrat d'assurance emprunteur, les assureurs requièrent que les clients remplissent un questionnaire médical s’ils ne remplissent pas les conditions de la loi LEMOINE pour évaluer les risques basés sur leurs réponses. De plus, un examen médical supplémentaire peut être demandé par le médecin conseil de l’assureur. Vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur où vous le souhaitez, une seule exigence : respecter l’équivalence de garantie exigée par l’organisme prêteur. Nos conseillers s’occupent de tout : de la résiliation de votre ancien contrat à la mise en place de votre nouvelle assurance. Il n’est pas obligatoire de souscrire une assurance dans le même établissement que celui dans lequel l’emprunt a été souscrit selon le principe de délégation d’assurance mis en place par la loi Hamon. Il est donc primordial de bien comparer les différentes offres et de faire jouer la concurrence pour bénéficier des meilleures conditions d’assurance. Cette loi permet également de changer de contrat d’assurance chaque année à date anniversaire du contrat.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour Personne Handicapée
Les personnes en situation de handicap peuvent accéder plus facilement au PTZ, car la condition de primo-accession ne leur est pas appliquée. Autrement dit, vous pouvez obtenir ce prêt même si vous avez été propriétaire au cours des deux dernières années. Pour cela, vous devez simplement valider l’un des critères suivants :
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- Être titulaire d’une carte d’invalidité ;
- Avoir une carte mobilité inclusion (CMI) avec la mention « invalidité » ;
- Bénéficier de l’AAH.
Aides de la MDPH
Chaque département dispose d’une MDPH (Maison Départementale des Personnes Handicapées), qui accorde différents droits aux personnes en situation de handicap. La MDPH ne verse pas d’aide directe pour l’acquisition d’un logement, mais elle peut financer un déménagement, notamment via la PCH (Prestation de Compensation du Handicap). Celle-ci prend en charge entre 80 % et 100 % des frais liés au déménagement, sous réserve de remplir trois conditions :
- Être en situation de perte d’autonomie ;
- Justifier d’une domiciliation stable ;
- Avoir moins de 60 ans.
À noter que cette aide n’est pas soumise à une condition de ressources.
La MDPH propose également des aides complémentaires qui peuvent soutenir indirectement un projet d’acquisition, comme bénéficier du statut de RQTH (Reconnaissance de la Qualité de Travailleur Handicapé). Celle-ci facilite votre insertion professionnelle, ce qui peut vous permettre de justifier de revenus mensuels stables, soit un critère essentiel pour obtenir, in fine, un prêt adapté.
Autres Dispositifs d'Aide
Plusieurs dispositifs complémentaires existent pour soutenir les projets immobiliers des personnes en situation de handicap:
- Le prêt travaux d’Action Logement : Accessible aux salariés du secteur privé non agricole, ce prêt permet de financer des travaux d’accessibilité avec un taux d’intérêt fixe de 1,5 %, remboursable sur 10 ans.
- L’exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière : Vous pouvez en bénéficier si vous percevez l’AAH et si votre revenu fiscal est inférieur à un plafond fixé par l’État.
- Le financement de l’Anah pour l’adaptation du logement : L’Agence nationale de l’habitat peut prendre en charge jusqu’à 50 % du montant des travaux d’accessibilité, sous conditions de ressources. Pour être éligible, le logement doit avoir plus de 15 ans et vous ne devez pas avoir bénéficié d’un PTZ au cours des cinq dernières années.
- L’aide financière des caisses de retraite : Vous êtes retraité ? Alors votre caisse de retraite peut prendre en charge une partie des frais liés à vos travaux d’amélioration de l’habitat. Attention toutefois, cette aide n’est pas cumulable avec la PCH.
La Location-Accession : Une Alternative Progressive
Si malgré tous vos efforts, vous n’arrivez pas à décrocher une offre de prêt, ne baissez pas les bras. Il existe des alternatives pour accéder à la propriété, comme la location-accession. Parfois appelée location avec option d’achat ou plus récemment leasing immobilier, cette solution permet de devenir progressivement propriétaire de son logement. En pratique, tout se déroule en deux phases:
- Une phase locative : Vous emménagez dans le logement en tant que locataire-accédant. Pendant une période définie (en moyenne deux ans), vous versez des redevances mensuelles, similaires à des loyers. Le prix du bien est bloqué pendant toute la durée du contrat : il ne bouge pas.
- Une phase acquisitive : À la fin de cette période, vous pouvez lever l’option d’achat et racheter le bien pour devenir officiellement propriétaire. Cette étape est réalisée après avoir (enfin) obtenu un crédit immobilier.
Ce dispositif a plusieurs avantages:
- Emménager dans le bien que vous projetez d’acheter ;
- Bloquer le prix du logement sur une période définie dans le contrat ;
- Devenir propriétaire tout en attendant de réunir les conditions idéales pour obtenir un crédit immobilier (attendre la fin d’un crédit consommation, renforcer sa stabilité financière, présenter un apport, etc.).
Accompagnement Social et Associatif
En France, 4,6 millions de personnes déclarent vivre avec un handicap important. Quel que soit votre état de santé, vous n’êtes jamais seul dans votre projet immobilier ! N’hésitez pas à vous faire accompagner par:
- La MDPH de votre département ;
- Des assistants sociaux ;
- Des associations, comme la Fédération des Malades Handicapés ou l’Association des Paralysés de France.
Les Garanties de l'Assurance Emprunteur
Les garanties décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité permanente, incapacité temporaire de travail, composent l'assurance emprunteur d'un prêt immobilier. Cette assurance prend en charge le remboursement du prêt immobilier en cas de survenue de l'un de ces risques. Le contrat d'assurance définit les conditions de cette prise en charge.
Garantie Décès
La garantie décès est toujours présente dans un contrat d'assurance emprunteur. Elle intervient lorsque votre décès a lieu avant un âge limite. L'assurance verse, à l'organisme qui vous a accordé le prêt, le capital restant dû au jour de votre décès, selon le montant assuré.
Garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA)
La garantie perte totale ou irréversible d'autonomie (PTIA) intervient lorsque vous êtes:
- Dans l'impossibilité totale et définitive d'avoir une quelconque activité professionnelle
- Et dans l'obligation absolue et présumée définitive d'avoir recours à l'aide d'une tierce personne pour faire votre toilette, vous habiller, vous nourrir et vous déplacer.
Souvent, pour être indemnisé par l'assurance, il faut également que vous receviez une pension d'invalidité de la sécurité sociale. L'assurance se charge du remboursement des mensualités de votre prêt, selon le montant assuré, ou selon votre perte de revenus.
Garantie Invalidité Permanente Totale (IPT)
La garantie invalidité permanente totale (IPT) concerne l'inaptitude permanente à exercer une activité professionnelle, à la suite d'un accident ou d'une maladie, et après consolidation de votre état de santé. Le contrat d'assurance fixe le taux à partir duquel l'inaptitude doit être considérée comme totale. L'indemnisation intervient après qu'un médecin, désigné par l'assureur, a évalué votre taux d'invalidité, selon le barème médical mentionné dans le contrat d'assurance.
Garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)
La garantie invalidité permanent partielle (IPP) concerne l'inaptitude permanente à exercer de nouveau votre activité professionnelle ou toute activité professionnelle, à la suite d'un accident ou d'une maladie, et après consolidation de votre état de santé. Le contrat d'assurance fixe le taux à partir duquel l'invalidité doit être considérée comme partielle. L'indemnisation intervient après qu'un médecin, désigné par l'assureur, a évalué votre taux d'invalidité, selon le barème médical mentionné dans le contrat d'assurance. La garantie IPP ne peut être souscrite qu'en complément d'une garantie IPT, et n'est pas proposée par tous les contrats d'assurance.
Garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
La garantie incapacité temporaire de travail concerne l'inaptitude temporaire à exercer une activité professionnelle, à la suite d'un accident ou d'une maladie donnant lieu à un arrêt de travail. L'incapacité doit être totale.
Comment l’Assurance Emprunteur Fixe-t-elle le Taux d’Invalidité ?
Après avoir déclaré une situation d’invalidité à votre assureur, vous devrez rencontrer le médecin-conseil. L’incapacité professionnelle qui dépend d’un barème fixé par l’assureur. Certains contrats évaluent la situation de l’assuré en fonction de sa capacité à exercer son activité rémunérée au jour du sinistre. D’autres évalueront la capacité de l’assuré à exercer toute activité rémunérée. Cette différence est subtile et essentielle. L’incapacité fonctionnelle: le taux d’invalidité fonctionnel est déterminé selon un barème commun à tous. Il varie en fonction du préjudice subi. Enfin, votre état de santé sera de nouveau évalué par le médecin-conseil après une période de consolidation. Si le compte rendu du médecin-conseil ne vous convient pas, vous avez également la possibilité de demander une contre-expertise qui reste à votre charge.
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