L'acquisition d'un bien immobilier représente souvent l'investissement le plus important d'une vie. Le processus de financement, bien que complexe, est jalonné d'étapes cruciales, allant de la demande de prêt à la signature de l'acte authentique. Cet article vise à démystifier les différentes phases du financement immobilier, en mettant l'accent sur l'accord de principe, l'offre de prêt, et les spécificités du prêt post-financement.
L'Accord de Principe : Une Étape Préliminaire
Après avoir constitué un dossier de financement complet, la banque remet un accord de principe sur le crédit immobilier sollicité. Cet accord permet de fixer les différentes modalités de votre futur contrat. Il fait référence à votre demande de prêt : vérifiez avec attention les informations reprises dans cette demande.
L'accord de principe est une étape clé dans le financement d’un projet immobilier. Toutefois, l’accord de principe n’est pas un contrat et n’a pas de valeur juridique. Ce n’est pas un accord engageant la banque ! L'ajout quasi-systématique de la mention "sous réserves d'usage" limite la portée juridique et n'implique aucun engagement formel de la part de la banque.
Il est important de ne pas confondre l’accord de principe fourni par la banque et l’offre de prêt immobilier. Cette dernière engage les parties après signature en respectant le formalisme protecteur. L'accord de principe n'implique pas non plus un engagement pour le futur acquéreur. Si vous décidez de ne plus souscrire le prêt, il vous suffit de ne pas signer le document remis par votre banque. L'accord de principe sera alors caduc. L’emprunteur est libre de se rapprocher d’une autre banque même après avoir obtenu un accord de principe. Vous n’avez pas à justifier les raisons de votre volonté de ne pas poursuivre votre crédit.
Les Approbations Nécessaires
La banque n’est pas seule à étudier votre dossier de financement : si une garantie extérieure est sollicitée, l’organisme de garantie doit également donner son avis. De la même manière, l’assurance emprunteur est déterminante pour valider votre crédit immobilier. Le montant total de l’assurance dépend de votre état de santé, de votre âge, des risques spécifiques à votre profil. Vous pouvez faire appel à l’assurance groupe de la banque ou à un assureur extérieur. Si l’organisme de cautionnement ne vous suit pas, vous pouvez trouver une autre garantie mais le coût peut remettre en cause le projet.
Lire aussi: Guide du prêt étudiant
Négociation et Vérification
Un accord de principe est une bonne nouvelle pour réaliser votre projet immobilier ! Toutefois il n’a pas de réelle valeur dans le cadre d’un prêt immobilier. Lisez attentivement le contenu de l’accord de principe : il est encore temps de négocier certains points comme les frais de dossier. Vérifiez que tous les points correspondent parfaitement à la teneur de vos échanges avec la banque.
L'Attestation de Faisabilité
Sur un marché immobilier tendu, les acheteurs ne veulent pas laisser passer leur chance. Certains obtiennent une attestation de faisabilité d’une banque ou d’un courtier, signifiant que le montant du projet est cohérent avec leurs finances. Au stade des visites avant la signature du compromis, ce peut être un point positif pour décider le vendeur à vous accorder sa préférence ! Ces derniers mois ont été marqués par de nombreuses ventes avortées, compte tenu de l’augmentation rapide des taux. Sur un marché immobilier en tension, venir visiter avec une attestation de faisabilité est un sésame utile. Ce document n’est ni un accord de principe ni une offre de prêt.
Refus de Prêt et Clause Suspensive
Si vos demandes de prêt sont refusées, vous devez prévenir le notaire et le vendeur en leur adressant les refus de prêt communiqués par les banques. Un ou plusieurs refus de prêt est/sont nécessaire(s), pour attester de la défaillance et faire annuler le compromis, à condition qu’il soit strictement conforme à la clause suspensive inscrite dans ce même compromis (montant du prêt, durée…). L’accord de principe ne doit donc pas servir à justifier l’obtention du prêt car il ne s’agit pas d’un octroi de prêt immobilier ! C’est une première étape positive dans l’obtention de votre crédit tout simplement. Un seul refus de prêt ne signifie pas la fin de votre rêve immobilier !
Documents Requis et Critères d'Évaluation
Présenter un dossier de demande de financement complet et exhaustif facilite l’obtention d’un accord de prêt immobilier. Plusieurs documents nécessaires et justificatifs sont à fournir : ceux liés à votre état-civil (pièce d’identité) et à votre situation maritale (livret de famille, Pacs, etc.) ; ceux liés à votre situation financière (vos revenus) et à votre situation professionnelle (contrat de travail, SIREN, etc.) ; ceux liés à votre épargne (relevés de compte des 3 derniers mois, apport personnel) et à votre patrimoine. Veillez à bien fournir chaque pièce justificative demandée et à justifier l’absence de certains éléments dans votre dossier de prêt.
En fonction des éléments fournis à la banque, celle-ci évalue votre profil emprunteur, votre potentiel commercial en tant que client, votre risque de défaillance. Chaque banque dispose de sa propre grille de scoring ou d'évaluation. Celle-ci peut varier en fonction des objectifs de l'agence bancaire. Cela permet de raccourcir le temps d'analyse d'un dossier et d'obtenir un délai entre accord et la demande assez court. La banque détermine votre taux d'endettement maximum, votre capacité d'emprunt et détermine les conditions d'accord de prêt éventuelles. Les critères d’évaluation sont basés sur votre profil emprunteur : votre taux d’endettement (inférieur à 35 % de vos revenus) ; la tenue de vos comptes bancaires (dépenses, autres crédits, capacité d’épargne) ; total de l’apport.
Lire aussi: Tout savoir sur la contraction du périnée pendant les rapports
Suite à l'Accord de Prêt
Une fois l’accord de prêt délivré, la banque poursuit ses vérifications avant d’établir l’offre de prêt définitive, le contrat qui engage définitivement les parties dès sa signature. Environ 3 à 6 semaines plus tard, selon les cheminements internes des banques, vous recevez l’offre de prêt. La banque peut également refuser votre prêt, même après avoir adressé un accord de principe. Elle n’aura pas à se justifier mais plusieurs raisons peuvent expliquer cela : une nouvelle définition des pratiques commerciales ; la découverte d’un souci dans les documents que vous avez transmis ; un problème avec l’assurance du prêt ou la garantie.
De votre côté, c’est encore le bon moment pour négocier un meilleur taux, des frais de dossiers moins élevés ou une autre assurance emprunteur. Affinez encore et toujours vos simulations en ligne ou avec l’aide de votre courtier pour décrocher les meilleures conditions de crédit immobilier. En période de remontée rapide des taux de crédit immobilier, n’attendez pas trop. Mettez la pression sur votre banquier pour obtenir une offre de prêt rapidement et ainsi bloquer les conditions.
Envoi de l'Accord ou de l'Offre au Notaire
A la réception de l’offre de prêt, vous bénéficiez alors du délai légal de réflexion avant de renvoyer le document signé. A l'issue du délai de réflexion, il est alors temps de contacter le notaire pour l’informer de l’obtention du prêt et prévoir le rendez-vous de signature de l’acte authentique. La clause suspensive du compromis de vente ou de la promesse de vente n'a plus lieu d'être. Attendez bien de recevoir l’offre de prêt pour lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Un simple accord de principe ne suffit pas ! La banque peut revenir sur sa décision, le garant ou l’assureur peut refuser.
Le Prêt Post-Financement : Une Option Stratégique
Le prêt post-financement est une solution de crédit immobilier moins connue, mais qui peut s'avérer pertinente dans certaines situations. Il s'agit d'un prêt contracté après l'acquisition d'un bien immobilier, généralement dans les six mois suivant l'achat.
Conditions d'Éligibilité
Pour pouvoir bénéficier d’un crédit post-financement, il est nécessaire de remplir certaines conditions. Le bien acquis ne doit pas être hypothéqué, même partiellement, sinon la demande ne sera pas prise en compte. De plus, ce type de prêt ne peut être envisagé que dans les 6 mois après l’acquisition. Si la demande est faite au-delà de cette période, la banque considérera ce crédit hypothécaire comme étant « non-affecté » et pourrait refuser de l’accordée. Cette règle est liée à la tolérance de l’administration fiscale, qui autorise l’affectation d’une dette à un bien immobilier uniquement si cette dette a été souscrite dans les six mois suivant l’achat. Enfin, le prêt post-financement que vous demandez ne doit pas être utilisé pour rembourser un crédit que vous avez déjà contracté.
Lire aussi: Causes et traitement de l'ascaridiose
Caractéristiques et Taux
Bien que certains banquiers soient frileux à effectuer un post-financement, il est similaire à un crédit immobilier traditionnel. Dans certaines situations, il est possible que les banques ajoutent un léger écart de taux au crédit immobilier par rapport à un financement classique.
Précautions à Prendre
Avant d’envisager cette opération financière, assurez-vous de bien lire et comprendre les termes et conditions du contrat avant de le signer pour vous assurer que vous êtes en mesure de rembourser le prêt conformément aux conditions établies.
Faire Appel à un Courtier
Il est conseillé de contacter un courtier en prêt immobilier pour obtenir une étude personnalisée et détaillée de votre projet.
Obligations de l'Acheteur et du Vendeur
La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix. Depuis le 1er janvier 2013, le prix de vente est versé par virement en la comptabilité du notaire. Il permet de désintéresser les éventuels créanciers du vendeur, bénéficiant d’une hypothèque ou d’un privilège et établit la preuve du paiement. Le jour de la vente, le vendeur donne quittance du prix c'est-à-dire qu'il reconnaît par écrit le paiement de la somme due. Si le prix est payé à l’aide d’un prêt, la banque doit débloquer les fonds et les verser sur le compte de l’étude du notaire quelques jours avant la vente définitive. Tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire de manière différée, postérieurement à la signature de la vente.
Contrat de Prêt à Usage (Commodat)
Le contrat de prêt à usage, connu également sous le nom de commodat, se définit légalement comme un contrat entre deux parties où l’une livre une chose à l’autre afin que cette dernière s’en serve. Le preneur à bail, qui emprunte donc la chose te l’exploite, s’engage à la rendre dans le même état après s’en être servi. L’article 1875 du Code Civil donne à ce type de convention la définition suivante : « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi ». Ainsi, il permet au propriétaire d’un immeuble, d’un terrain, d’une parcelle de terre, d’un local, d’une maison, d’un appartement ou de tout autre bien immobilier de prêter celui-ci gracieusement pour son usage. Mais les biens immobiliers ne sont pas les seuls bien concernés. Les articles 1877 et 1878 évoquent également que « tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention ».
Obligations du Preneur et du Prêteur
Comme indiqué plus haut, le preneur est donc tenu de conserver en bon état le bien qui lui est prêté en assumant toutes les dépenses relatives à son entretien, à l’exception des dégradations causées par un usage normal et répété sur la durée, selon l’article 1884 du Code Civil. Les plus importants travaux, ou « grosses réparations », sont généralement en revanche à la charge de la partie qui prête, ici appelée prêteur. Parfois cependant, une clause spécifique licite de la convention peut déroger à cette règle et ainsi obliger le preneur à prendre sa charge les grosses réparations.
Usages Courants du Commodat
L’un des usages courants du commodat se produit lorsque le bien immobilier d’une personne décédée reste occupé par l’un des descendants ou héritiers, et ce à titre gratuit (ni loyer ni indemnité d’occupation). Le commodat est également souvent utilisé dans le contexte agricole, il permet alors à l’emprunteur d’utiliser temporairement l’une des parcelles de terrain du propriétaire prêteur.
Avantages du Commodat
Ce contrat propose plusieurs avantages pour les deux parties, c’est pourquoi son usage ne faiblit pas. Il permet essentiellement de clarifier légalement la mise à disposition d’un bien immobilier gratuitement au profit d’une personne tierce qui en profite librement. L’un des autres grands intérêts du commodat est sa souplesse pour le propriétaire : Il ressort des textes de Loi relatifs que les praticiens ont une grande liberté d’action dans sa mise en œuvre, il recouvre ainsi de situations très diverses et variées. La conclusion du contrat est souvent simple et les deux parties s’entendent rapidement. Pour l’emprunteur, le principal avantage réside bien entendu dans sa gratuité inhérente.
Requalification du Contrat
Aucune rémunération, en espèce, sous la forme de virement, ni même en nature ne peut être effectuée, sans quoi le contrat prêt à usage est automatiquement requalifié en un prêt ou en bail d’une autre nature en fonction l’objet. Cela est dû au fait que les juges qui peuvent être amenés à gérer un contrat désigné comme « commodat » par les différentes parties ont le pouvoir, si la situation l’impose, de le requalifier en contrat de bail, annulant ainsi tous ses avantages. Bien que cela soit parfois tenté, un bail ne peut être efficacement dissimulé derrière un intitulé trompeur de contrat de prêt à usage car la moindre somme ou le moindre loyer devant être réglé en contrepartie de l’utilisation du bien en fait un bail. Dans le cas d’une requalification en bail, ce sont donc les règles propres à celui-ci qui s’applique, il ne faut alors pas oublier que celles-ci sont par nature plutôt favorables au locataire.
Forme et Durée du Contrat
Il a été dit plus haut que recourir au contrat de prêt à usage est un acte très accessible et facile. Ce contrat peut en effet être conclu à l’oral ou plus classiquement à l’écrit. La conclusion d’un écrit est cependant toujours à préférer car elle donne des indications plus détaillées, particulièrement en ce qui concerne la durée du contrat et l’état du bien. La durée n’est cependant pas obligatoire lors de la conclusion, même dans un contrat écrit. Si le contrat de commodat dispose d’une date d’expiration, le preneur s’engage à restituer l’objet du contrat au propriétaire sans aucune nécessité de se livrer à un formalisme quelconque. Si aucune date de fin n’est prévue à l’avance, c’est le principe de la tacite reconduction qui s’applique. Enfin, dans les cas de figure où soit aucune durée du prêt à usage n’a été déterminée lors de la conclusion du contrat, ou que celui-ci existe sous forme verbale, le propriétaire du bien prêté est en droit de le récupérer à l’emprunteur-exploitant sans aucune motivation ni justification, sur la base d’une simple demande faite à son preneur.
tags: #contracter #un #prêt #pour #un #achat