Le secteur agricole est régi par des réglementations spécifiques, notamment en ce qui concerne la mise à disposition des terres. Comprendre les différents types de contrats et leurs implications est essentiel pour les propriétaires et les exploitants agricoles. Cet article explore en détail les options disponibles, allant du bail rural classique aux alternatives plus flexibles, en mettant en lumière les avantages et les inconvénients de chaque solution.
Introduction au Bail Rural et aux Alternatives
La mise à disposition de terres agricoles peut se faire de différentes manières, chacune ayant ses propres caractéristiques et implications juridiques. Les deux options les plus courantes sont le bail rural et le prêt à usage (ou commodat). Cependant, il existe d'autres types de contrats, utilisés de manière plus spécifique, tels que les contrats de vente d'herbe, la convention SAFER de mise à disposition et la convention d'occupation précaire.
Le Bail Rural : Un Cadre Juridique Structuré
Le bail rural est un contrat de location entre un propriétaire de terrains agricoles et un exploitant, dont l’objet est l’exploitation agricole de ces terrains. Il est encadré par le Code rural et de la pêche maritime, notamment par son article L411-4, qui stipule qu’un bail rural doit être rédigé par écrit. Il existe deux types principaux de baux ruraux : le bail à ferme et le bail à métayage.
Bail à Ferme : Un Loyer en Argent
Le bail à ferme est conclu pour l’exploitation d’un terrain agricole par un agriculteur, moyennant le paiement d’un loyer que l’on nomme « le fermage ». Ce fermage est constitué par une somme d’argent remise au propriétaire du terrain. La fixation du loyer d’un bail rural de fermage ne revient pas au propriétaire, car il est encadré par arrêté préfectoral.
Bail à Métayage : Un Partage des Récoltes
Le bail rural dit « à métayage » a lui aussi pour objet l’exploitation de terres agricoles. Cependant, il se distingue du bail à fermage de par la nature du loyer dû au propriétaire des terres agricoles. Dans ce cas, le loyer dépend de la volonté des parties, qui doivent s’accorder sur le pourcentage de récoltes revenant au bailleur.
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Durée du Bail Rural : Une Protection pour l'Exploitant
La durée d’un bail agricole dépend de plusieurs paramètres. La durée minimale d’un bail rural est en principe fixée à 9 ans. Toutefois, cette durée peut être réduite, dans certains cas prévus par la loi. Il est également possible de conclure un bail agricole pour une durée de 25 ans. Le renouvellement de ce dernier n’est pas automatique, il faudra insérer une clause de renouvellement au sein du bail si telle est votre volonté. Il existe aussi des baux de 18 ans qui ressemblent beaucoup au mécanisme du bail de 9 ans, puis deux baux un peu différents que sont les baux de 25 ans ou les baux de carrière. La différence principale entre ces différents baux est que les baux de 9 ans et 18 ans peuvent être prorogés de manière unilatérale par le locataire. En revanche, les baux de 25 ans et les baux carrière s’arrêtent en fin de bail par défaut. Le bail s’arrête et le propriétaire peut décider, soit de renouveler avec la même personne, soit de récupérer la propriété de la terre, et signer un nouveau bail avec une autre personne.
Cession et Sous-location : Des Restrictions Encadrées
Ces baux sont en général incessibles, mis à part pour les descendants. Il n’est donc pas possible de les céder à un tiers et pas possible non plus de faire de sous-location. Elle peut toutefois intervenir dans le cadre d’un échange ou de la location de parcelles, seulement si le propriétaire du terrain donne expressément son accord. Cela dit, il y a une exception avec le bail dit cessible qui est de plus en plus utilisé et qui donne la possibilité à l’exploitant de pouvoir céder son bail sans que le propriétaire n’ait rien à dire. En échange de cette possibilité le propriétaire peut majorer les loyers par rapport aux arrêtés départementaux.
Clauses Environnementales : Vers une Agriculture Durable
Enfin, dans tous les types de baux, il est possible d’insérer des clauses environnementales. La liste des types de clauses est définie par un décret, et est assez large. Par exemple, dans les clauses possibles, on peut demander à ce que les terres soient cultivées en bio ou que des prairies ne soient pas retournées.
Résiliation du Bail Rural : Des Motifs Spécifiques
La résiliation d’un bail rural peut intervenir pour diverses raisons outre le commun accord des parties (résiliation amiable). Pour obtenir la résiliation du bail rural, le locataire devra respecter un préavis de 12 mois.
Conditions d'Accès au Bail Rural
Tout agriculteur faisant partie de l’Union Européenne peut aisément devenir preneur d’un bail agricole. Pour ceux ne faisant pas partie de l’EU, il faudra déposer un formulaire Cerfa n°14519*01 auprès de la Direction départementale de l’agriculture afin d’obtenir une carte d’exploitant agricole l’autorisant à exploiter des terrains sur le sol européen.
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Alternatives au Bail Rural : Plus de Flexibilité ?
Bien que le bail rural soit la forme la plus courante de mise à disposition de terres agricoles, il existe des alternatives qui peuvent s'avérer plus adaptées à certaines situations.
Le Prêt à Usage (Commodat) : Une Mise à Disposition Gratuite
Le prêt à usage ou commodat est une mise à disposition gratuite de terres qui donne une liberté totale contractuelle, notamment sur la durée des délais de préavis. Cela permet au propriétaire d’être certain que son bien va être cultivé et ne va pas se transformer en friche du jour au lendemain. En revanche l’exploitant n’a pas une grande visibilité puisque ces commodats peuvent s’arrêter du jour au lendemain, et mettre ainsi en péril son activité.
Le prêt à usage est donc un contrat par lequel un propriétaire met ses terres à disposition d’un exploitant agricole à titre gratuit. A charge pour l’exploitant d’entretenir lesdites terres. L’intérêt pour le propriétaire réside dans la liberté contractuelle laissée par ce contrat (les parties déterminent ensemble les conditions de la mise à disposition des terres comme par exemple la durée du contrat et le délai de préavis. Ce dernier devant cependant avoir une durée raisonnable) et dans le fait de ne pas laisser son bien se transformer en friche. Le plus souvent verbal, il est défini par l’article 1875 du Code civil.
Il est important de noter que le non-respect du caractère gratuit de ce contrat entraîne la requalification du contrat en bail rural y compris lorsqu’il y a paiement en nature (bois pour l’hiver, bouteilles de vin, fruits et légumes produits sur la ferme..).
La Vente d'Herbe : Une Solution Ponctuelle
La vente d’herbe permet à quelqu’un qui serait propriétaire de prairies, de pouvoir les faire faucher par un tiers en partageant les fruits de la récolte. Toutefois il faut être prudent car ces contrats peuvent rapidement être requalifiés en baux ruraux. Il faut donc veiller en particulier à ce que ces contrats ne portent que sur une récolte, et qu’ils ne soient pas reconduits tous les ans. Il s’agit ici d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher. L’exploitant agricole ne doit pas être tenu à des charges d’entretien ou à des travaux de cultures, ces derniers devant être à la charge du propriétaire.
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La Convention SAFER de Mise à Disposition : Une Intermédiation pour la Valorisation des Terres
Cette convention permet de mettre ses terres à disposition de la SAFER qui va les faire mettre en valeur par un agriculteur, c’est-à-dire qu’elle va les mettre à disposition d’un agriculteur en sortant du cadre du bail rural. En général on ne sort pas de ce cadre en termes de prix et de fermage car c’est la même chose que le bail rural, mais il est possible de choisir une durée un peu différente. Il s’agit d’une convention assez libre d’un point de vue contractuel. Elle permet de sortir complètement du cadre du bail rural, mais n’est possible uniquement que dans certains cas très spécifiques et de manière très temporaire. Par exemple dans le cadre d’une succession en cours, d’un bail non renouvelé mais que l’on voudrait tout de même renouveler pour une durée très courte avec l’agriculteur.
Lorsque le bail a porté sur une durée supérieure à 6 ans, l’exploitant bénéficie d’un droit de préférence si le propriétaire souhaite mettre ses terres en fermage.
La Convention d'Occupation Précaire : Une Solution Temporaire et Dérogatoire
Elle permet de sortir complètement du cadre du bail rural, mais n’est possible uniquement que dans certains cas très spécifiques et de manière très temporaire. Par exemple dans le cadre d’une succession en cours, d’un bail non renouvelé mais que l’on voudrait tout de même renouveler pour une durée très courte avec l’agriculteur. Cette convention permet notamment une très importante liberté contractuelle pour le loueur et le preneur. Il est ainsi possible de fixer librement le prix et la durée du bail, de même que ses diverses conditions. Cependant, ce type de contrat n’est possible que dans des cas très strictement délimités par la loi, en dehors desquels la convention sera requalifiée en bail soumis au statut classique du fermage.
Location pour Installation de Descendants
Cette location n’est réalisable que dans l’optique de l’installation future d’un ou plusieurs descendants du loueur. Il est alors possible pour le propriétaire de louer des terres agricoles à un exploitant agricole, déjà installé sur une autre exploitation d’une surface au moins égale à un seuil prévu par le schéma directeur de la région. Cette location est réalisée pour une durée d’un an, renouvelée implicitement jusqu’à une période totale maximale de six années. Le preneur comme le loueur peuvent mettre fin à la location par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date du renouvellement annuel. Attention cependant, si aucun descendant n’est installé à l’issue des six ans, cette location sera automatiquement requalifiée en bail rural ordinaire, de même qu’en cas de cession onéreuse des terres sur lesquelles porte la location.
Prestation de Services Agricoles
Dans un tel cas, le propriétaire conserve la pleine maîtrise de ses terres mais ne les cultive pas lui-même. Il a recours à une entreprise tierce qui réalise les travaux nécessaires à l’exploitation contre facturation d’une prestation de service. Afin de limiter les risques de requalification en bail rural, il est nécessaire d’établir un contrat écrit indiquant précisément la nature des travaux à effectuer, l’époque de réalisation, leur durée et leur prix. Une requalification pourra notamment intervenir en cas de mise à disposition des terres sans interruption à un même entrepreneur.
Mise à Disposition des Biens Loués à une Société
L’article L. 411-37 du code rural donne la possibilité pour un exploitant agricole de mettre à disposition d’une société dont il est associé les biens qu’il loue. Cela signifie la possibilité pour l’exploitant de faire participer la société à l’exploitation des terres dont il est locataire. Selon le type de société, la mise à disposition nécessitera une simple information du bailleur ou son accord.
Société avec un Objet Principalement Agricole (EARL, SCEA, GAEC) - Information du Bailleur
Une unique information du bailleur sera nécessaire si la mise à disposition répond aux conditions suivantes :
- La société est dotée d’une personnalité morale (immatriculée au Registre du commerce et des sociétés) ou dispose de statuts ayant acquis date certaine ;
- Elle a un objet principalement agricole (EARL, SCEA, GAEC) ;
- Plus de 50% du capital est détenu par des personnes physiques ;
- Le locataire exploitant est lui-même associé au sein de cette société.
Les mises à disposition qui remplissent ces conditions nécessitent une simple information du bailleur et non pas l’obtention de son accord. Afin qu’elle soit valide, le locataire devra informer son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard 2 mois après la mise à disposition. Attention, la lettre devra mentionner les éléments suivants :
- Le nom de la société ;
- Le Tribunal du commerce où est immatriculée la société ;
- Les parcelles mises à disposition.
Si l’information est réalisée conformément à cette procédure, le bailleur ne peut pas s’y opposer !
Personne Morale avec une Vocation Principalement Agricole (Autres Sociétés, Associations, SCOP, etc.) - Accord du Bailleur
Pour les sociétés ou associations avec une vocation principalement agricole (par exemple association, SCOP, SCIC à vocation principalement agricole, société agricole détenue majoritairement par des personnes morales), l’autorisation du bailleur est obligatoire pour pouvoir mettre à disposition de la personne morale les biens loués. Ainsi les conditions à remplir sont plus strictes :
- La personne morale a une vocation principalement agricole ;
- Le locataire est membre de la personne morale ;
- Le bailleur a donné son accord préalable à la mise à disposition des biens loués à la société.
Le Preneur doit demander l’accord préalable du Bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 2 mois avant la mise à disposition. La demande doit comporter les éléments suivants :
- Le nom de la personne morale ;
- Les statuts ;
- Les parcelles mises à disposition.
Le bailleur dispose de 2 mois pour autoriser ou refuser la mise à disposition. En l’absence de réponse, la mise à disposition est autorisée.
Conséquences et Sanctions
Quel que soit le type de mise à disposition, l’exploitant locataire reste le seul titulaire du bail rural. A ce titre, il devra continuer d’exploiter les biens loués de façon effective et permanente. Toutefois la société et l’exploitant seront désormais tenus solidairement de la bonne exécution des clauses du bail, notamment en ce qui concerne le paiement des fermages. En cas de départ de l’exploitant locataire, la mise à disposition prend fin et la société ne peut plus exploiter les biens loués !
Attention, la non-information du bailleur de la mise à disposition peut provoquer la résiliation du bail rural ! De même, en cas de changement de situation de la personne morale venant modifier les informations apportées au bailleur devra faire l’objet d’une nouvelle information du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.
Il est recommandé à l’exploitant locataire et à la société de rédiger une convention qui viendra préciser les conditions de la mise à disposition. La durée de la mise à disposition sera librement fixée sans pouvoir excéder la durée du bail et de ses renouvellements. Elle pourra être fixée dans le cadre de la convention de mise à disposition, ainsi que les conditions concernant le remboursement des fermages et les améliorations apportées aux biens loués.
L’apport du Droit au Bail à la Société
L’article L. 411-38 du code rural prévoit également la possibilité pour l’exploitant locataire d’opter pour une solution plus radicale : l’apport du droit au bail à la société. Il s’agit d’une opération qui engendre un transfert du bail et donc un changement de locataire. Cette fois-ci, c’est la société qui devient le nouveau locataire du bail rural. Les conditions suivantes devront être remplies :
- La société est une SCEA, une EARL, un GAEC ou un groupement de propriétaires ;
- Le propriétaire a préalablement donné son accord au transfert du droit au bail.
Désormais, c’est la société qui est locataire du bail rural et qui bénéficie des droits du preneur (renouvellement du bail, droit de préemption, etc.). Elle est également tenue d’exécuter les clauses du bail. En cas de départ de l’exploitant ayant fait apport de son droit au bail, la société peut continuer d’exploiter les biens loués !
Attention, l’apport du droit au bail ne peut donner lieu à l’acquisition de parts sociales que si l’exploitant fait également apport à la société des améliorations faites sur les biens loués ouvrant droit à des indemnités de sortie.
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