L'acquisition d'un bien immobilier est une étape majeure dans la vie d'un couple, qu'ils soient mariés, pacsés ou en concubinage. Traditionnellement, les couples optent pour un prêt immobilier unique dont ils sont solidairement responsables. Cependant, la possibilité de contracter deux prêts distincts pour financer un même bien immobilier suscite un intérêt croissant. Cet article explore les différentes facettes de cette option, ses avantages, ses inconvénients et les alternatives disponibles.
Faire deux prêts séparés pour un bien immobilier : est-ce possible ?
En cas de concubinage, il est possible de contracter un crédit immobilier individuel chacun, une approche parfois appelée "prêt immobilier en deux tranches" ou "prêt cloisonné". Dans ce scénario, chaque concubin contracte un prêt distinct à hauteur de sa capacité d’endettement, plutôt qu'un seul prêt global. Cette approche comporte deux avantages majeurs :
- Emprunter à hauteur de vos capacités : Chaque emprunteur peut négocier des conditions de prêt individuelles en fonction de sa situation financière respective, notamment des taux d'intérêt, des durées de remboursement et des modalités spécifiques.
- Protéger vos patrimoines respectifs : En cas de défaillance de l’un d’entre vous ou bien de séparation, cela représente un avantage notable si vous n’êtes pas certain(e) de pouvoir vous engager sur le long terme.
Cependant, ce type de montage financier peut également présenter des inconvénients, tels que des coûts supplémentaires liés à la souscription de deux prêts distincts et une complexité accrue dans la gestion financière. De plus, vous pouvez avoir moins de pouvoir de négociation par rapport à un emprunt commun, où un montant global plus élevé pourrait potentiellement donner plus de poids dans la négociation des termes. Il est important de noter que toutes les banques et les établissements de crédit ne proposent pas la possibilité de contracter deux prêts séparés pour un même bien immobilier.
Alternatives aux prêts séparés sans co-emprunt
Si vous souhaitez contracter deux prêts séparés sans être co-emprunteurs et en n’étant pas mariés ou pacsés, voici quelques alternatives à considérer :
- Achat en indivision : L'achat en indivision est une option courante lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble. L'indivision permet à chaque co-indivisaire (co-propriétaire) de détenir une part définie du bien, et chacun est libre de financer sa part comme il le souhaite, que ce soit avec des fonds propres, un prêt immobilier ou une combinaison des deux.
- Achats en tontine : La tontine est une forme de copropriété où chaque co-acquéreur finance sa part de l'achat sans recourir à un prêt commun. Cependant, en cas de décès d'un co-acquéreur, sa part est répartie entre les survivants sans passer par la succession.
- Société Civile Immobilière (SCI) : Les co-acquéreurs peuvent créer une SCI pour détenir la propriété. Chaque membre de la SCI peut financer sa part de l'achat à travers des prêts individuels. Cependant, la SCI pourrait emprunter en son nom propre pour financer une partie de l'achat.
Hypothèque partagée
L'hypothèque partagée est une solution idéale pour s'assurer que l'on peut s'offrir la maison de ses rêves à deux, puisque chacun signe son propre contrat de prêt, mais le bien immobilier sert de garantie commune. Cette option est un excellent moyen de garder vos finances indépendantes tout en bénéficiant d'une garantie commune. Vous pouvez même négocier des conditions qui vous sont propres !
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Conséquences en cas de décès d’un des emprunteurs
En cas de décès d'un des emprunteurs, qu’advient-il des prêts séparés ? Tout dépend du cas de figure auquel vous correspondez :
- SCI : Si l’un des deux conjoints emprunteurs décède, les parts reviennent aux héritiers présumés, sauf existence d’une clause d’agrément refusant l’entrée de nouveaux associés dans la SCI. S’il y a démembrement croisé de propriété, l'emprunteur survivant peut prétendre à l’usufruit des parts du conjoint décédé.
- Achat en tontine : En cas de décès d'un co-acquéreur dans une tontine, la part du défunt est automatiquement transférée au conjoint survivant sans passer par la succession. Cela permet une transmission rapide et simplifiée du bien.
- Indivision : En cas de décès d'un co-indivisaire, sa part dans le bien peut être transmise à ses héritiers conformément aux règles de succession en vigueur. Les héritiers peuvent choisir de vendre la part du défunt à d'autres co-indivisaires ou à des tiers. Les co-indivisaires survivants peuvent avoir un droit de préemption, leur permettant d'acheter la part du défunt avant qu'elle ne soit proposée à d'autres acquéreurs.
Co-emprunter : une solution plus simple ?
S'il est possible de contracter deux prêts séparés pour un bien, co-emprunter est souvent plus simple. En co-empruntant, vous bénéficiez d’une capacité d'emprunt accrue grâce à la combinaison des revenus et des cotes de crédit des deux emprunteurs. De plus, cela permet de partager la charge financière, rendant votre achat immobilier bien plus abordable. Il est également possible d'obtenir de meilleures conditions si l'un des emprunteurs a une cote de crédit plus élevée.
Bien sûr, le co-emprunt implique que vous êtes conjointement responsables du remboursement du prêt, et toute difficulté financière d'un côté peut affecter l'autre. En cas de séparation, vous demeurez chacun responsable du remboursement du prêt mais plusieurs solutions sont possibles : la vente du bien immobilier (avec répartition de la somme obtenue) ; le rachat de soulte (si l’un d’entre vous souhaite conserver le bien) ; En cas de décès de l’un des deux co-emprunteurs, l’assurance de prêt prend en charge sa quote-part, selon les conditions prévues dans le contrat souscrit.
Co-emprunteur et capacité d'emprunt
Un co-emprunteur est une personne qui s'engage conjointement avec l'emprunteur principal à rembourser un prêt ou un crédit. Le co-emprunteur souscrit le contrat d'emprunt de manière conjointe avec l'emprunteur et doit participer solidairement au remboursement du prêt. C'est une garantie supplémentaire pour la banque ou l'organisme de crédit, car cela augmente la capacité de remboursement de l'emprunteur principal. Cela signifie que le co-emprunteur est également responsable du remboursement du prêt. En cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur, le co-emprunteur est légalement tenu de rembourser la dette. Il est à noter que le co-emprunteur ne devient pas nécessairement propriétaire du bien financé par le crédit souscrit.
Un co-emprunteur a généralement les mêmes droits que l'emprunteur principal et rien n'interdit à un co-emprunteur de souscrire un autre crédit de son côté. Le taux d'endettement est un critère clé pris en compte par les établissements de crédit lors de la demande de prêt. En général, un taux d'endettement supérieur à 35% est considéré comme excessif. Pour les co-emprunteurs, le taux d'endettement est calculé sur l'ensemble de leurs revenus et charges. Il est tout à fait possible d'avoir deux prêts, ou plus, à partir du moment où l'emprunteur n'atteint pas son taux d'endettement de 35%. Les établissements de crédit auront davantage de facilité à vous octroyer une offre de prêt si vous empruntez à 2. En effet, emprunter à deux représente une garantie supplémentaire pour les établissements de crédit et vous permet de négocier un capital d'emprunt plus conséquent. Co-emprunter vous permettra également d'obtenir des conditions plus avantageuses de contrat d'assurance emprunteur.
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Être garant pour un prêt ne vous empêche pas de contracter un crédit immobilier. Un garant s'engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l'emprunteur principal. Si vous êtes déjà garant d'un prêt, l'établissement prêteur considérera cela comme un engagement financier supplémentaire. Cependant, chaque banque a ses propres critères d'évaluation et certaines peuvent être plus exigeantes que d'autres. Bien que le co-emprunteur soit solidairement responsable du remboursement du prêt, il n'est pas systématiquement propriétaire du bien financé par le crédit.
Gestion en cas de séparation ou de difficultés
En cas de séparation ou de divorce, gérer un crédit immobilier en commun peut s'avérer complexe. La responsabilité du remboursement du crédit repose sur les deux co-emprunteurs, indépendamment de leur situation matrimoniale. Le transfert de crédit est possible si un accord est trouvé entre les co-emprunteurs, l'un d'eux peut reprendre le crédit à son compte. La désolidarisation, elle, consiste à libérer un des co-emprunteurs de sa responsabilité de remboursement. Si vous êtes confronté à un co-emprunteur qui n'est plus en mesure de payer sa part, vous avez la possibilité de faire jouer l'assurance emprunteur.
Cumuler deux prêts immobiliers : Investissement et Précautions
Dans un contexte économique favorable à l'investissement immobilier, certains investisseurs envisagent de cumuler deux prêts immobiliers pour multiplier les projets. Cette pratique, bien que légale, nécessite une compréhension approfondie des conditions, des risques et des limites.
Conditions pour cumuler deux prêts
Pour cumuler deux prêts immobiliers, il est impératif de respecter un taux d'endettement maximal de 35 %, assurance emprunteur incluse. Cette condition s'applique quel que soit l'établissement bancaire et le nombre de prêts cumulés. Les banques sont plus enclines à accorder deux crédits immobiliers si le prêt est destiné à un investissement locatif, car les revenus locatifs contribuent au remboursement du prêt. En revanche, elles sont plus réticentes pour l'achat d'une résidence principale.
Se tourner vers les experts
Il est possible de cumuler vos prêts auprès de différents organismes prêteurs ou bien auprès d’un seul et même établissement bancaire. Si vous choisissez de vous adresser à un établissement financier ayant un accord avec l’État, plusieurs options s’offrent alors à vous concernant le type de prêts à cumuler. Vous pouvez choisir le PAS (Prêt d’Accession Social), sous conditions de ressources, qui sera alors associé à un prêt classique ou à un prêt complémentaire, tel que le PTZ (prêt à taux zéro). Ce dernier est réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. De plus, les plafonds de ressources et le montant du prêt sont fixés en fonction de la zone et de la taille du foyer fiscal. Enfin, le PTZ peut financer uniquement l’achat de logements répondant à des critères très précis. Vous pourrez aussi choisir un prêt conventionné sans condition de ressources. Dans ce cas, uniquement si vous vous adressez à une banque ayant signé une convention avec l’État. D’autres prêts, tels que le prêt lié à un Compte épargne logement arrivé à terme, ou encore les prêts complémentaires liés au travail ou à une situation particulière (1% logement, prêt aux fonctionnaires, aides des caisses de retraite…), sont également cumulables entre eux, sous certaines conditions.
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Limites et risques à considérer
Le cumul de prêts immobiliers peut entraîner des mensualités élevées et la duplication de frais (frais de dossier bancaire, assurance emprunteur, frais de notaire). Il est donc recommandé de contracter ses deux prêts immobiliers chez un même établissement financier afin de minimiser les charges.
Cumuler Prêt Immobilier et Prêt Aidé
Au moment de l'achat de votre résidence principale, vous pouvez cumuler un prêt immobilier bancaire classique avec un prêt aidé comme le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt Action Logement (Ex prêt 1% Employeur). Dans ce cas, les deux prêts sont souscrits en même temps pour un seul projet d'achat immobilier. La situation sera identique en cas de cumul d'un crédit immobilier avec un prêt ou un compte épargne logement (PEL et CEL).
Cumuler Prêt Immobilier et Prêt Travaux
Un prêt travaux est considéré comme un prêt immobilier dès lors que le capital emprunté dépasse 75 000 €. Il est assez fréquent que des travaux de rénovation ou d'amélioration de la performance énergétique d'un logement soient envisagés quelques années après l'achat. La signature d'un prêt complémentaire pour financer les travaux vient alors s'ajouter à celle du prêt lié à l'acquisition du logement.
Conditions pour cumuler deux prêts immobiliers
Pour obtenir un second prêt immobilier, l'établissement prêteur étudie votre dossier de financement. Il vérifie que votre taux d'endettement n'excède pas 35 % de vos revenus, même s'il peut déroger à cette règle du HSCF (Haut conseil de stabilité financière) dans 20 % de ses dossiers.
Emprunter dans deux banques
Rien n'interdit en théorie de souscrire un second prêt immobilier dans une banque différente. En pratique, il est peut-être préférable d'opter pour une seule banque afin de pouvoir lisser, moduler et renégocier plus facilement les différents prêts immobiliers.
Cumuler les assurances de prêt immobilier
Autre point à étudier : l'assurance emprunteur pour les différents prêts immobiliers. Vous souscrivez une assurance par prêt mais avez la liberté de choisir l'assureur. Surtout depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment au cours du remboursement des prêts immobiliers. Seule condition : conserver le socle de garanties exigées lors de la signature de chaque prêt. Notez que les exigences de la banque peuvent être différentes pour assurer le prêt d'une résidence principale et celui d'un investissement locatif ou de travaux !
Modalités de remboursement
Au moment de la souscription du second prêt il est possible, voire souhaitable, de lisser les mensualités grâce à un prêt à palier ou prêts gigognes. Ainsi, si les périodes de remboursement sont différentes, vous pouvez bénéficier d'une mensualité constante grâce au lissage de prêts. Autre précaution à prendre : prévoir la modulation des mensualités pour ajuster le remboursement des prêts immobiliers à différents stades. Ainsi, vous pouvez par exemple, accélérer le remboursement en cas d'augmentation mais diminuer les mensualités en cas de dépenses importantes imprévues : travaux dans la maison, frais de scolarité des enfants,
En cas de difficultés de remboursement, contactez rapidement votre banque pour renégocier votre prêt immobilier. Il est aussi possible d'envisager le rachat de crédit pour regrouper tous vos prêts en cours en un seul.
Le prêt entre particuliers : une alternative risquée
Peu de garanties à fournir, un taux d'intérêt bas voire nul, un capital rapidement disponible… Le prêt entre particuliers est de plus en plus sollicité en France. Selon son montant, un prêt familial peut nécessiter la rédaction d’un acte et une déclaration à l’administration fiscale. Le contrat de prêt est établi en deux exemplaires. Il doit être daté et signé par les deux parties, qui en conserveront chacune un exemplaire. La reconnaissance de dette est rédigée sur papier libre, datée et signée par l’emprunteur. L’original est conservé par le prêteur. Notez que même dans le cas d'un montant inférieur, il est fortement recommandé de formaliser l'opération par un écrit. Par ailleurs, vous pouvez, de façon volontaire faire enregistrer ce prêt auprès du service de l'enregistrement de l’administration fiscale. Cela permet de prouver la date de l’acte et son existence en cas de contestation.
Parmi les nombreuses offres de prêt en ligne, beaucoup émanent d'établissements bancaires reconnus et offrent toutes des garanties. Le prêteur s'engage à prêter l'argent et l'emprunteur à le restituer. Il existe des plateformes de financement participatif en ligne qui permettent de mettre en relation des particuliers avec d’autres emprunteurs. Les propositions frauduleuses peuvent être nombreuses.
Optimiser son financement immobilier : le prêt à palier
Pour optimiser le coût global de votre crédit ou bénéficier des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété auxquels vous pouvez prétendre, il est tout à fait possible de faire deux emprunts pour un achat immobilier sous certaines conditions. Cette configuration est appelée « prêt à palier » ou « prêt lissé ». Il est parfois indispensable de combiner plusieurs prêts, notamment si vous envisagez d’acheter pour louer sans apport. Sachez toutefois que vous ne pouvez pas dépasser un taux de 35% d'endettement.
Le remboursement de votre prêt est décomposé en mensualités différentes. En règle générale, la mensualité du prêt 2 augmente lorsque celle du prêt 1 diminue (ou disparaît). On parle de lissage pour désigner cette imbrication des prêts qui permet, au final, d’avoir une mensualité moyenne compatible avec votre taux d’endettement cible. Il est très rare que les prêts sur deux lignes ne soient pas lissés. Dans le cas contraire, vous seriez en effet contraint de rembourser des mensualités élevées au début du crédit immobilier et très basses à la fin du prêt, entraînant un fort déséquilibre de votre trésorerie personnelle.
Types de prêts pouvant être lissés
Outre le prêt à taux zéro, il est possible de lisser un prêt immobilier avec plusieurs types de prêts :
- Un prêt bancaire classique
- Le prêt d’accession sociale (PAS)
- Le prêt action logement
- Le prêt conventionné
- Le prêt d’épargne logement
- D’autres types de crédits (crédit à la consommation, crédit auto, prêt pour travaux…).
Avantages du prêt à palier
- Optimisation du taux global de l'emprunt immobilier.
- Possibilité de demander un nouveau prêt lorsqu'un des deux prêts est totalement remboursé.
- Stabilité financière grâce à une mensualité de remboursement constante.
- Cumul d'un financement bancaire classique avec des dispositifs d'accession à la propriété.
Inconvénients du prêt à palier
- Allongement de la durée de remboursement.
- Complexité du montage financier.
- Difficulté potentielle pour obtenir d'autres types de crédits.
- Restriction d'accès à certaines options (modulation des mensualités, absence d'indemnités en cas de remboursement anticipé).
Assurance emprunteur et prêt à palier
Faire deux emprunts pour un achat immobilier peut éventuellement coûter plus cher. En règle générale, chaque ligne de prêt est couverte par une assurance emprunteur propre. Vous avez généralement le choix entre « l’assurance groupe », proposée par la banque, et une assurance individuelle proposée par un assureur externe ou un courtier en assurance de prêt. Vous avez déjà souscrit un crédit immobilier, toujours en cours de remboursement, et avez besoin d’un nouvel emprunt ? Si vous voulez changer de maison avant d’avoir vendu l’ancien logement, vous pouvez examiner la solution du prêt-relais.
Obtenir un second prêt immobilier
Il est tout-à-fait possible de décrocher un deuxième prêt immobilier sans avoir soldé le premier crédit. L’établissement prêteur examinera votre dossier avec attention : il s’assurera de la stabilité de vos revenus et vérifiera que votre reste à vivre est suffisant. Vous complétez votre crédit principal par un prêt aidé, doté d’un taux réduit ou de modalités de remboursement plus souples. Vous êtes propriétaire d’un bien vieillissant ? Le prêt-relais est un crédit de courte durée, dont la période de remboursement reste le plus souvent inférieure à 2 ans. Dans un prêt-relais, les banques vous accordent un montant correspondant à 70 % en moyenne du prix de vente espéré pour le premier bien. Ces loyers viennent donc gonfler vos revenus et interviennent dans le calcul de votre taux d’endettement. Attention cependant, la banque ne les prend en compte qu’à hauteur de 70 %. Il n’est pas si facile de souscrire un deuxième prêt immobilier auprès de votre banque habituelle. Nous l’avons vu, vous devez remplir les conditions requises pour emprunter de nouveau et ce, en ajoutant une nouvelle mensualité aux charges actuelles. C’est ici qu’intervient le courtier en crédits immobiliers. Vous pouvez solliciter le rachat de votre premier prêt auprès d’une autre banque. Elle procèdera à un regroupement avec votre nouveau crédit. Gardez en tête qu’un prêt immobilier vous engage à long terme. Mieux vaut donc optimiser votre projet avant de cumuler deux crédits. Faites appel à la Centrale de Financement.
Les étapes clés pour obtenir un prêt immobilier
Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :
- Vous informer sur les conséquences de la prise d'un emprunt, notamment les risques de surendettement
- Consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
- Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargne, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d'endettement (part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n'est pas supérieur à 35 %.
L'offre de prêt
L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :
- Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
- Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
- Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison…)
- Date à laquelle les fonds seront disponibles
- Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
- Garanties exigées
- Conditions de transfert du prêt à une autre personne
- Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
- Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts
Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.
La fiche d'information standardisée européenne (FISE)
La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier. Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée. En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.
Le taux annuel effectif global (TAEG)
Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à la condition que le montant emprunté soit le même (car le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée).
Pour chaque prêt, le TAEG prend notamment en compte les éléments suivants :
- Taux d'intérêt
- Frais de dossier
- Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
- Coût de l'assurance emprunteur
- Coût des garanties (frais de l'hypothèque ou du cautionnement)
- Coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour l'obtention du crédit (ouverture d'un compte bancaire …)
Les établissements de crédits doivent indiquer le TAEG dans leurs publicités, leurs offres de crédit et dans leurs contrats de prêt. Le TAEG des prêts qu'ils proposent ne doit pas dépasser le taux de l'usure.
Délai de réflexion
Vous devez respecter un délai minimal de réflexion avant d'accepter l'offre de prêt, c'est-à-dire de la retourner par courrier postal à la banque. Ce délai est de 10 jours calendaires. Il ne peut pas être réduit. Il débute le lendemain du jour où vous recevez l'offre.
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