L'obtention d'un crédit, qu'il soit immobilier ou à la consommation, est une étape importante de la vie financière. En France, un ensemble de lois et de réglementations visent à protéger les emprunteurs et à encadrer les pratiques des établissements prêteurs. Cet article explore les principales lois applicables lors de la contractation d'un crédit, en mettant l'accent sur les droits et les obligations des parties prenantes.
Le Crédit Immobilier et la Loi Scrivener
La loi n°79-596 du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener, a pour objectif principal d'améliorer l'information et la protection des consommateurs dans le domaine immobilier. Ses dispositions, intégrées au Code de la consommation, s'appliquent aux personnes physiques et non aux sociétés (la Cour de cassation ayant tranché en 2015 que les SCI, personnes morales, ne peuvent se prévaloir de cette protection).
Champ d'Application de la Loi Scrivener
La loi Scrivener concerne toute offre de prêt destinée à l'acquisition d'un bien immobilier, qu'il soit à usage d'habitation ou professionnel. Elle impose aux banques un certain nombre d'obligations avant même l'établissement d'une offre de prêt :
- Informer l'emprunteur sur les conséquences du prêt et les risques de surendettement.
- Analyser la solvabilité de l'emprunteur et son taux d'endettement.
- Consulter les fichiers d'incidents de paiement auprès de la Banque de France.
Délai de Réflexion et Validité de l'Offre
La loi Scrivener a instauré un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt écrite (en recommandé avec accusé de réception). Pendant ce délai, l'emprunteur ne peut accepter formellement l'offre, ce qui lui permet d'examiner attentivement les conditions proposées, de comparer différentes offres et de prendre une décision éclairée. Toute signature anticipée avant le 11ème jour entraîne l'annulation du contrat, et l'établissement financier s'expose à des sanctions en cas de fraude sur les dates.
Le délai de réflexion est de 10 jours calendaires, incluant les jours fériés ou chômés, et débute le lendemain de la réception de l'offre. L'acceptation définitive de l'offre ouvre la voie au déblocage des fonds au moment de la signature de l'acte de vente authentique.
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Condition Suspensive d'Obtention du Prêt
La loi Scrivener impose également une condition suspensive de prêt immobilier dans le compromis de vente ou l'avant-contrat. Cette clause stipule que la vente n'est définitivement conclue que si l'acheteur obtient le financement nécessaire à son acquisition. La condition suspensive doit préciser le montant emprunté, le taux maximal, la durée du crédit et la durée de validité de la clause. Si l'acheteur n'obtient aucune offre de prêt, il peut renoncer à l'achat sans pénalité.
Remboursement Anticipé du Prêt
La loi Scrivener encadre les modalités de remboursement anticipé du prêt. L'emprunteur a la possibilité de régler les intérêts et le capital restant dû en une fois, avant l'échéance du prêt. Le paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) est fréquent, mais plafonné par la loi : 3 mois du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts.
Contestation du Crédit Immobilier
La loi Scrivener organise également la gestion des litiges entre promoteur et acheteur. Elle permet de stopper momentanément le versement des mensualités, sur autorisation du tribunal. Une fois le litige réglé, les emprunteurs doivent rembourser le montant qui n'a pas été versé lors de la suspension du contrat de prêt.
La Loi SRU et la Protection de l'Acquéreur
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains), publiée au Journal Officiel du 14 décembre 2000 et entrée en vigueur le 1er juin 2001, a de nombreuses implications dans le paysage immobilier. Elle couvre des domaines tels que l'urbanisme, la protection des locataires et les modalités d'achat d'un bien.
Délai de Rétractation Obligatoire
La loi SRU instaure un délai de rétractation obligatoire de 10 jours pour l'acquéreur d'un bien immobilier non professionnel. Pendant ce délai, l'acquéreur peut revenir sur sa décision d'achat sans avoir à justifier sa décision.
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Interdiction de Verser des Sommes d'Argent
La loi SRU interdit le versement de sommes d'argent pendant le délai de rétractation, sauf dans la construction neuve et en cas de recours à un intermédiaire professionnel.
Autres Lois et Dispositifs Importants
Plusieurs autres lois et dispositifs ont été mis en place pour renforcer la protection des emprunteurs et faciliter l'accès au logement :
- Loi Murcef (2001) : Interdiction de la vente liée du crédit et de son assurance, ouvrant la voie à la délégation d'assurance.
- Loi Lagarde : Libéralisation du marché de l'assurance emprunteur en laissant le choix de l'assurance à l'emprunteur.
- Loi Lemoine (2022) : Possibilité de changer d'assurance de prêt à tout moment, sous réserve de l'équivalence des garanties.
- Loi Neiertz : En cas de difficultés de paiement des mensualités, l'emprunteur peut solliciter une Commission départementale de surendettement.
- Loi Carrez (1996) : Obligation pour le vendeur d'un bien en copropriété d'indiquer la superficie privative dans l'acte de vente et le compromis.
- Loi Macron (2015) : Allongement du délai de rétractation pour un achat immobilier de 7 à 10 jours.
- Loi Pinel : Dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager l'investissement locatif dans le neuf.
- Loi Denormandie : Extension de la loi Pinel appliquée à l'immobilier ancien, permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt en échange de la rénovation et de la mise en location d'un logement situé dans une zone éligible.
- Loi Malraux : Encouragement à la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural.
- Loi ÉLAN (2018) : Faciliter la construction de logements, moderniser les baux et adapter la réglementation aux évolutions de la société.
Le Crédit à la Consommation
Le crédit à la consommation est un prêt dont le montant est compris entre 200 € et 75 000 €. Il concerne les opérations autres que celles liées à l'immobilier et permet notamment d'acheter des biens de consommation ou d'avoir à disposition de la trésorerie. Il existe plusieurs formes de crédit à la consommation : prêt personnel, crédit affecté, crédit revolving (renouvelable), etc.
Publicité sur le Crédit à la Consommation
La publicité sur le crédit à la consommation est encadrée par la loi. L'organisme de crédit qui fait une publicité pour un prêt à la consommation a l'obligation d'y insérer la mention "Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager".
Procédure d'Octroi du Crédit à la Consommation
La procédure d'octroi du crédit à la consommation doit obligatoirement débuter par un entretien au cours duquel l'organisme financier ou l'intermédiaire doit donner des informations et des explications sur le prêt, ainsi que vérifier la solvabilité de l'emprunteur.
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Information Précontractuelle
Lors de l'entretien préalable à l'octroi du prêt, l'organisme de crédit ou l'intermédiaire de crédit doit remettre à l'emprunteur une fiche précontractuelle standardisée sur support papier ou sur un autre support durable. Cette fiche doit indiquer les informations qui permettent de comparer plusieurs offres de prêt entre elles, et de se rendre compte de l'importance de l'engagement que l'on prend en prenant le crédit.
Offre de Contrat de Crédit
Si l'organisme de crédit décide d'accorder le prêt, il doit transmettre gratuitement à l'emprunteur, en mains propres ou par courrier, une offre de contrat de crédit. L'offre de contrat de crédit doit être rédigée sur papier ou sur un autre support durable et doit contenir les conditions du crédit, avec un encadré inséré au début qui reprend les caractéristiques essentielles du crédit.
Délai de Rétractation
L'emprunteur dispose d'un délai de rétractation de 14 jours calendaires à compter de l'acceptation de l'offre de contrat de crédit. Un formulaire de rétractation est prévu en annexe du contrat de crédit.
Solutions en Cas de Difficultés de Remboursement
Des solutions existent pour éviter les complications financières. Il est important d'agir dès les premiers signes de difficultés à rembourser ses échéances en contactant son organisme prêteur. En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur doit l'informer des risques encourus dès le premier défaut de paiement. Il est possible de demander une renégociation du prêt ou de saisir un juge pour obtenir un délai de grâce.
Rôle du Courtier en Crédit
Chercher un prêt adapté à sa situation et savoir ce qu'il est opportun de négocier auprès de la bonne personne est un métier : celui de courtier en crédit ! Les courtiers en crédit immobilier mettent en relation les entreprises ou personnes souhaitant emprunter pour l'acquisition d'un bien immobilier avec des structures en mesure de les financer. Ils apportent une valeur ajoutée sur le taux par rapport à une démarche en direct.
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