L'acquisition d'une propriété est un objectif majeur pour de nombreuses personnes, mais le chemin vers la propriété peut être semé d'embûches, notamment en raison d'un taux d'endettement élevé ou d'un reste à vivre insuffisant. Ces deux éléments sont cruciaux dans l'évaluation de votre capacité à obtenir un prêt immobilier. Cet article vise à éclaircir la notion de reste à vivre, son calcul, son importance et comment il influence votre projet d'achat immobilier.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Le reste à vivre représente la somme d'argent dont vous disposez mensuellement après avoir réglé toutes vos charges fixes. Ces charges incluent le loyer ou le prêt immobilier, les mensualités de crédit (auto, consommation, etc.), les abonnements divers, les frais de transport et autres dépenses régulières. Cet indicateur est primordial pour les banques car il reflète directement votre niveau de vie et votre capacité de remboursement.
En France, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), véritable gendarme du crédit, encadre le taux d'endettement maximal autorisé afin de prévenir le surendettement. Ce taux est généralement fixé à 35 % de vos revenus.
Calcul du reste à vivre
Le calcul du reste à vivre est simple : il s'agit de la différence entre vos revenus et vos charges. Cependant, il est essentiel de bien identifier tous les éléments à inclure dans ces deux catégories.
Vos revenus
La liste de vos revenus peut varier selon votre situation professionnelle. Si vous êtes salarié en CDI ou fonctionnaire titulaire (hors période d'essai), vos revenus stables sont généralement pris en compte à 100 %. Les travailleurs indépendants, professions libérales, chefs d'entreprise et intermittents peuvent également voir leurs revenus pris en compte s'ils sont stables depuis au moins trois ans.
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Les revenus locatifs sont pris en compte, mais seulement à hauteur de 70 % pour tenir compte des potentielles périodes de vacance locative et des charges liées à la gestion du bien.
Il est important de noter que les aides sociales ne sont généralement pas incluses dans le calcul des revenus en raison de leur caractère variable. Les pensions alimentaires ne sont pas prises en compte, car elles sont liées à l'âge des enfants. Une pension compensatoire, versée directement à l'ex-conjoint, peut être prise en compte par la banque.
Vos charges
Les charges fixes comprennent toutes les dépenses obligatoires que vous devez payer chaque mois. Elles incluent le loyer ou les mensualités de prêt immobilier, les remboursements de crédits (consommation, auto, etc.) et les pensions alimentaires versées.
Le lien entre le reste à vivre et le taux d'endettement
Le reste à vivre et le taux d'endettement sont deux indicateurs complémentaires. Même si votre taux d'endettement respecte la limite de 35 %, un faible reste à vivre peut alerter les banques. Elles peuvent considérer qu'il ne vous reste pas suffisamment d'argent pour vivre confortablement et faire face aux imprévus.
Quel est le reste à vivre minimum ?
Il n'existe pas de montant minimum officiel pour le reste à vivre, car chaque banque fixe ses propres seuils en fonction de divers facteurs, tels que le coût de la vie dans la région où vous souhaitez acheter. Cependant, des moyennes indicatives sont établies :
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- Personne seule : entre 700 et 1 000 €
- Couple : entre 1 200 et 1 500 €
- Par enfant à charge : entre 300 et 500 €
Ainsi, on peut estimer les montants indicatifs suivants pour les familles :
- Famille monoparentale : entre 1 000 et 1 500 €
- Couple avec un enfant : entre 1 500 et 2 000 €
- Couple avec deux enfants : entre 1 800 et 2 500 €
Exemples concrets de calcul du reste à vivre
Pour illustrer l'impact du reste à vivre sur la capacité d'emprunt, voici quelques exemples :
Cas 1 : Un couple avec un enfant gagne 3 000 € par mois et a 900 € de charges récurrentes (dont 800 € de futures mensualités d'emprunt). Le reste à vivre exigé par la banque est de 1 700 € (2 x 700 € + 300 €).
Leur reste à vivre est de 2 100 € (3 000 € - 900 €), ce qui est supérieur au minimum exigé. Leur taux d'endettement est de 30 % (900 € / 3 000 €), inférieur à la limite de 35 %.
Cas 2 : Une personne seule gagne 2 500 € par mois, perçoit 900 € de revenus locatifs (pris en compte à 70 %), rembourse un crédit de 200 € par mois et verse une pension alimentaire de 700 €.
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Son reste à vivre est de 2 230 € (2 500 € + (900 € x 70 %) - 200 € - 700 €).
Cas 3 : Une famille de 5 personnes avec un reste à vivre de 1 700 € peut voir son crédit refusé, même si son taux d'endettement est inférieur à 35 %, car le reste à vivre est jugé insuffisant pour subvenir aux besoins de tous les membres de la famille.
Comment améliorer son reste à vivre et sa capacité d'emprunt ?
Si votre reste à vivre est trop faible, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
- Augmenter vos revenus : Rechercher un emploi mieux rémunéré, développer une activité complémentaire, etc.
- Réduire vos charges : Renégocier vos crédits, réduire vos dépenses superflues, etc.
- Diminuer le montant de l'emprunt : Augmenter votre apport personnel, revoir votre projet immobilier à la baisse (acheter un bien moins cher, dans une zone géographique différente, etc.).
- Allonger la durée du prêt : Cela réduira vos mensualités, mais augmentera le coût total du crédit.
- Faire appel à un courtier : Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à structurer votre financement et à trouver l'établissement bancaire le plus adapté à votre profil.
Cas pratique : Calcul de la capacité d'emprunt et du reste à vivre pour une famille de 4 personnes
Prenons l'exemple d'un couple avec deux enfants (un scolarisé et un gardé chez une nounou) qui gagne 4 500 € par mois.
- Mensualité maximale (taux d'endettement à 35 %) : 1 575 €
- Charges fixes (hors mensualités de prêt) : 1 400 € (impôts, assurances, nounou, abonnements, etc.)
- Reste à vivre : 1 525 € (4 500 € - 1 400 € - 1 575 €)
Dans ce cas, le reste à vivre de 1 525 € peut être considéré comme insuffisant pour une famille de 4 personnes.
Si les deux enfants étaient scolarisés à l'école publique, les charges fixes seraient réduites (par exemple, à 600 €). Le couple pourrait alors rembourser une mensualité de crédit de 1 575 € et aurait un reste à vivre de 2 325 € (4 500 € - 600 € - 1 575 €), ce qui serait beaucoup plus confortable.
Capacité d'emprunt (avec mensualité maximale de 1 575 €) :
- Environ 278 179 € sur 20 ans (taux de 3,23 %)
- Environ 320 413 € sur 25 ans (taux de 3,33 %)
Conclusion
Le reste à vivre est un indicateur essentiel pour évaluer votre capacité à obtenir un prêt immobilier. Il reflète votre niveau de vie et votre capacité à faire face aux dépenses imprévues. Bien qu'il n'existe pas de montant minimum officiel, les banques prennent en compte des seuils indicatifs en fonction de votre situation familiale et de vos revenus.
Si votre reste à vivre est trop faible, il est important d'identifier les leviers d'amélioration possibles, tels que l'augmentation de vos revenus ou la réduction de vos charges. N'hésitez pas à faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner dans votre projet et optimiser votre financement.
Contraction : Définition et applications
Le terme "contraction" possède plusieurs significations selon le contexte dans lequel il est utilisé. Il peut désigner une diminution de volume, une tension musculaire, une phase économique de ralentissement ou encore une règle grammaticale.
A. Contraction dans le domaine physique
- Physique : La contraction fait référence à la diminution du volume d'un corps due au rapprochement de ses molécules. On parle de "force de contraction". Un exemple spécifique est la "contraction de la veine fluide", qui décrit le rétrécissement d'une colonne de fluide s'écoulant d'un récipient. La théorie de Lorentz-Fitzgerald propose également une explication de la contraction des corps se déplaçant à grande vitesse dans "l'éther".
- Physiologie : La contraction désigne la diminution de tension, de volume ou de longueur d'un organe ou d'un muscle sous l'effet d'un agent. On parle de contraction du cœur, des muscles ou des oreillettes. Par extension, la contraction peut désigner la tension ou la crispation des traits du visage ou de la voix, révélant une émotion ou une souffrance.
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