La location d'un logement HLM (Habitation à Loyer Modéré) est soumise à des règles spécifiques, tant en ce qui concerne la formation du contrat de location que les conditions de vente. Cet article détaille les aspects essentiels à connaître pour naviguer dans le monde des baux HLM.
Formation du Contrat de Location
Les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements meublés, y compris ceux loués en colocation (uniquement avec un contrat unique), doivent respecter le bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Cependant, certains logements sont exclus de cette obligation, notamment ceux faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, et les locations saisonnières.
Contenu du Bail
Le bail type contient des clauses essentielles et obligatoires qui doivent impérativement figurer dans le contrat de location.
Clauses Obligatoires
Plusieurs informations doivent être mentionnées dans le bail, notamment :
- Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel.
- Le nom et la dénomination du locataire.
- La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement.
- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin, etc.), ainsi que la surface habitable.
- Le numéro fiscal d’identification du logement.
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
- L'énumération des parties communes.
- La destination du local loué (habitation ou usage mixte).
- Le montant et les termes de paiement du loyer, ainsi que les conditions de sa révision éventuelle.
- Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si le logement a été quitté il y a moins de 18 mois).
- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à deux mois de loyer sans les charges, non révisable). Le dépôt de garantie ne peut pas être demandé si le loyer est payable par trimestre.
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
Dans les zones tendues, où l’évolution des loyers est encadrée, le bail doit mentionner le loyer du précédent locataire, la date de son dernier versement et de sa dernière révision. Dans les zones d'encadrement expérimental des loyers, les baux doivent également préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur, ainsi que les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
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Si le bail est conclu avec l’aide d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989) et les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire, sous peine de nullité.
Depuis le 29 juillet 2023, une clause prévoyant la résiliation du bail en cas d’impayés de loyers ou de charges ou de non-versement du dépôt de garantie doit figurer dans tout contrat de location. Depuis le 1er janvier 2024, le contrat de location doit comporter une mention rappelant les exigences de performance énergétique prévues par la loi.
Clauses Interdites
Certaines clauses sont interdites et considérées comme nulles, même si elles figurent dans le contrat. Il s'agit notamment des clauses qui :
- Imposent au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire.
- Obligent le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables, en vue de la vente ou de la location du logement.
- Imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer.
- Prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes.
- Prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs.
- Interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.
- Interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
- Imposent au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance.
- Prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
- Imposent au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements.
- Prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble.
- Interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.
Dépôt de Garantie
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer en principal.
Cautionnement
Le propriétaire peut demander la caution d’un tiers (notamment la garantie Visale), si c’est un particulier ou une société civile familiale et s’il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques d’impayés. Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d’assurance, association…), il peut demander la caution de certains organismes (ex : FSL). Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).
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L’acte de cautionnement doit être signé par la personne physique et doit contenir les informations suivantes :
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres.
- Une mention exprimant clairement que la caution s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire en cas d’impayés ou de dégradations dans le logement, dans la limite d’un montant plafond exprimé en toutes lettres et en chiffres.
- La reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (alinéa 6).
Documents à Joindre au Bail
Plusieurs documents doivent être annexés au bail pour informer le locataire de ses droits et obligations.
La Notice d’Information
Une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours, doit être annexée au bail (arrêté du 29 mai 2015).
L'État des Lieux
Il s'agit d'un document crucial décrivant l'état du logement. Il doit être établi de manière précise lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Le locataire et le propriétaire doivent constater par écrit l'état des lieux. Ils peuvent faire appel à un professionnel, auquel cas une part des frais peut être à la charge du locataire pour l'état des lieux d'entrée uniquement. Le montant demandé au locataire ne peut excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. L'état des lieux doit être signé par les deux parties pour être valable.
Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un commissaire de justice. Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un commissaire de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.
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Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours après son entrée dans le logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
L’Inventaire et l’État Détaillé du Mobilier
Ces documents, signés par les parties, listent les meubles mis à disposition du locataire et décrivent leur état. Ils doivent être le plus précis possible pour prouver la propriété des meubles et garantir le bon fonctionnement des équipements.
L’Attestation d’Assurance
L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.
Le Dossier de Diagnostic Technique
Ce dossier comprend :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).
- L'état des risques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, dans les zones de sismicité, dans les zones à potentiel radon ou susceptibles d’être atteinte par le recul de trait de côte.
- L'état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans.
- L'information relative au plan d'exposition au bruit des aérodromes (si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un Plan d'exposition au bruit).
Si le logement est situé dans un bâtiment collectif d’habitation, le bailleur a l’obligation de réaliser un Diagnostic amiante des parties privatives (DAPP), qui doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Les Documents de Copropriété
Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
Durée du Contrat
En meublé, la durée de la location est d'un an. Pour les étudiants, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an, avec mention de la raison.
Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour un an, sauf si la location est consentie à un étudiant pour une durée réduite à neuf mois.
Il est important de noter que si votre contrat de location meublée a été conclu avant le 27 mars 2014, des particularités s’appliquent.
Bail Précaire d’Habitation
Il arrive que le bailleur ait besoin d'un contrat de location de courte durée, inférieur à la durée légale de trois ans. Dans ce cas, un bail précaire d’habitation peut être envisagé, avec une durée maximale de 3 ans. Cette location de courte durée est soumise à la réalisation d’un événement particulier, présenté par le bailleur au locataire avant la conclusion du bail.
Le contrat doit mentionner les raisons invoquées et l’événement en découlant. Le simple motif pour un enfant de s’installer dans le logement du bailleur a été jugé insuffisant et imprécis. De même, la stipulation faisant acte de la nécessité pour le propriétaire de s’installer dans son immeuble d’ici deux ans pour des raisons professionnelles ou personnelles a été considérée comme un motif ne justifiant pas une réduction du bail.
Le loyer du bail précaire est généralement inférieur aux prix du marché, car le locataire peut être invité à quitter les lieux à tout moment (avec un préavis de 2 mois).
La fin du bail précaire d’habitation réside au moment où l’événement invoqué par le bailleur se produit et est confirmé. Le locataire est alors déchu de plein droit de son titre d’occupation et doit cesser d’occuper les lieux sous 2 mois. Pour congédier le locataire, le bailleur doit l’aviser de la bonne réalisation de l’événement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Vente d’un Logement Social
Un organisme HLM peut prendre l’initiative de vendre les logements qu’il gère à leurs locataires, sous certaines conditions. Pour faciliter l’accès à la propriété à des ménages modestes, l’État soutient des dispositifs comme la location accession à la propriété immobilière et le prêt dit « PLSA » ou encore le bail réel solidaire.
Principes de la Vente et Achat
La loi Elan prévoit d’augmenter le nombre de logements sociaux vendus à leurs occupants, afin de pouvoir soutenir la construction de nouveaux logements.
La Mise en Vente
C’est l’organisme HLM qui prend l’initiative de la vente des logements qu’il gère. Il ne peut être contraint à vendre des logements même lorsque les locataires en font la demande. La décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département, qui consulte la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements.
Le Prix de Vente
Le prix de vente est fixé par l’organisme HLM après avis du maire de la commune d’implantation du logement. Quand l’acquéreur est une personne physique (particulier), le prix de vente peut être inférieur ou supérieur de 35% à l’évaluation faite par le trésorier-payeur général (France Domaine), en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation.
Dispositif Anti-Spéculatif
L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans suivant l’acquisition doit en informer l’organisme HLM, qui peut se porter acquéreur en priorité. Un « dispositif anti-spéculatif » est mis en place quand le logement, acquis à un prix inférieur à l’évaluation, est revendu dans les cinq ans de l’acquisition. Dans ce cas, l’acquéreur verse à l’organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, dans la limite de la décote dont il a bénéficié à l’achat.
Si l’acquéreur personne physique loue le logement dans les 5 ans suivant l’acquisition, le loyer ne doit pas excéder le montant du dernier loyer acquitté avant acquisition.
Informations à Fournir Avant la Vente
L’organisme HLM doit présenter, par écrit, avant la vente au candidat acquéreur :
- Le montant des charges locatives et, s’il y a lieu, les charges de copropriété des 2 dernières années.
- La liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes.
- Une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur.
Quand le logement est vendu à une personne morale (organisme HLM ou société d’économie mixte), le prix de vente peut être inférieur à l’évaluation du trésorier-payeur général.
Contrat de Vente d’un Logement HLM
Le contrat de vente d’un logement HLM doit être établi devant notaire par acte authentique. Les frais notariés sont à la charge de l’acquéreur. Lorsque le vendeur est une personne morale de droit public (office HLM/OPAC), la vente peut être faite sous la forme d’un acte administratif. S’il s’agit d’un logement situé en immeuble collectif, devront être annexés au contrat de vente le règlement de copropriété de l’immeuble et l’état descriptif de division.
Modalités de Paiement
L’organisme HLM n’a pas l’obligation d’accepter un échelonnement du prix. L’acquéreur doit rechercher son financement parmi les prêts immobiliers existants : PAS, prêt conventionné, prêt bancaire, prêt social location-accession, prêt à taux zéro sous certaines conditions.
Taxes Exigibles à l’Achat
L’acquéreur d’un logement HLM devra payer des droits d’enregistrement qui se décomposent en :
- Le droit départemental d’enregistrement à taux réduit.
- La taxe communale.
Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l’acte, augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l’acte au profit du vendeur. Ils doivent être payés avant l’accomplissement de la formalité de l’enregistrement.
Le Prêt Social de Location-Accession (PSLA)
Le prêt social de location-accession (PSLA) facilite l’accès à la propriété d’un ménage modeste sans apport initial. Le ménage loue d’abord le logement neuf agréé par l’État et verse une redevance. Le ménage peut ensuite devenir propriétaire du logement à un tarif préférentiel et bénéficier d’aides.
Objet du Prêt
Le PSLA est un prêt conventionné consenti à un opérateur (organisme HLM, SEM, promoteur privé…) pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs qui feront l’objet d’un contrat de location-accession. Il permet de bénéficier du taux réduit de TVA de 5,5% et d’une exonération de TFPB de 15 ans.
Étapes de la Location-Accession
Une location-accession comporte deux phases :
- Une phase locative, pendant laquelle le ménage verse une redevance constituée d’une part locative (correspondant à un loyer plafonné) et d’une part acquisitive (qui permet de constituer un apport personnel).
- Une phase d’accession qui débute lorsque le ménage lève l’option d’achat sur le logement.
Plafonds de Loyer et de Prix
La fraction locative de la redevance (pendant la phase locative) et le prix de vente initial sont plafonnés.
Plafonds de Ressources
L’opérateur doit donner les logements en location accession à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du PSLA.
Sécurisation
En cas de levée d’option, le ménage dispose, pendant une durée de 15 ans à compter du transfert de propriété, d’une garantie de rachat de son logement et d’une garantie de relogement en cas d’événements exceptionnels ou d’accidents de la vie (décès, invalidité, chômage, etc.).En cas de non-levée d’option le ménage dispose également d’une garantie de relogement.
Conditions de Financement
La durée maximale du PSLA est de 30 ans.
Les Organismes de Foncier Solidaire et le Bail Réel Solidaire
Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter l’accès à la propriété à des ménages modestes.
Dissocier le Foncier du Bâti : Quels Avantages ?
La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues. Le dispositif prévoit également la signature d’un bail entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti.
L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages ou à des opérateurs constructeurs. En contrepartie, l’acquéreur s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS.
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Le bail réel solidaire (BRS) est conclu entre l’OFS et un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles, ou un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS. Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter. Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans.
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