L'acte sous seing privé est un document juridique largement utilisé dans la vie quotidienne. Il offre une alternative flexible à l'acte authentique, mais il est essentiel d'en comprendre les spécificités et les limites. Cet article explore en détail la définition, les usages, les différences avec l'acte authentique, et les implications de l'acte sous seing privé.
Introduction à l'Acte Sous Seing Privé
L’acte sous seing privé, également appelé acte sous signature privée, est un écrit rédigé par les parties impliquées dans un accord ou par un tiers, sans l'intervention d'un officier public tel qu'un notaire. Il est destiné à encadrer une situation contractuelle, qu'il s'agisse d'une vente, d'une location, d'un contrat de travail, ou d'autres types d'accords. Sa flexibilité par rapport à l'acte authentique, lequel est établi par un officier public, explique son usage fréquent.
Définition et Cadre Juridique
Régie par l'article 1372 du Code civil, l'acte sous signature privée désigne un acte rédigé par les parties à une convention ou par un tiers, à condition que ce dernier n'ait pas la qualité d'officier public. Les officiers publics ou ministériels sont des personnes titulaires d'un office conféré par l'État et nommées par décision d'un ministre. Parmi eux, on trouve les notaires, les huissiers de justice, ou encore les avocats au Conseil d'État et à la Cour de cassation.
Contrairement à l'acte authentique, l'acte sous signature privée ne bénéficie pas du même niveau de protection juridique. Il peut être plus facilement contesté, car la partie à qui on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature.
Les Usages Courants de l'Acte Sous Seing Privé
La majorité des contrats et conventions signés au quotidien sont des actes sous seing privé. On le retrouve dans de nombreux domaines :
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Contrat de location : Depuis la loi du 6 juillet 1989, la location d’un bien immobilier doit obligatoirement faire l’objet de la rédaction et signature d’un bail. Ce document doit être signé entre le propriétaire du bien et son locataire. Il s’agit donc d’un acte sous seing privé qui recense les droits et les obligations des deux parties. Le bail doit être écrit en autant d’exemplaires qu’il y a des parties (propriétaire, locataire et caution). Les règles de rédaction varient selon que le logement est loué vide ou meublé ainsi que la date de la signature du bail.
Le prêt familial (ou reconnaissance de dettes) : Un prêt familial correspond à l’avance d’une somme concédée à un des membres de sa famille, avec ou sans intérêts. Il s’agit en général d’un acte de solidarité familiale : le prêteur aide son proche à financier un achat ou à surmonter un imprévu. Dès lors que le montant du prêt dépasse les 1500€, il est obligatoire d’avoir recours à un acte sous seing privé. Si le montant est inférieur à cette somme, il est possible de faire un acte sous seing privé mais cela n’est pas obligatoire. L’acte sous seing privé peut être utilisé pour définir les termes du prêt, tels que le montant emprunté, la durée du prêt, le taux d’intérêt et les modalités de remboursement. L’objectif de ce type d’acte est de clarifier les conditions du prêt et de minimiser les risques de malentendus ou de litiges futurs entre les parties impliquées. L’acte agit alors comme une reconnaissance de dette : l’emprunteur (débiteur) s’engage à rembourser le prêteur (créancier). Diverses mentions devront alors figurer dans l’acte : Date et signature du débiteur ; Nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance du débiteur et du créancier ; Montant du prêt formulé en chiffres et en lettres (en cas de différent, l’écriture prime sur le chiffres) ; Dates des échéances de remboursement (s ‘il ne s’agit pas d’un prêt in fine, remboursable en une fois à l’échéance) ; Taux d’intérêt éventuel, dans la limite du taux d’usure.
La cession d’un fonds de commerce : La vente d’une entreprise se matérialise généralement par la vente du fonds de commerce, c’est-à-dire les éléments matériels et immatériels qui permettent l’exercice de l’activité en question. Cette opération juridique peut parfaitement être réalisée via un acte sous seing privé. Diverses formalités devront cependant être respectées : Procéder à un inventaire des éléments corporels et incorporels attachés au fonds Dans un délai de 15 jours suivant la signature : faire enregistrer l’acte de cession aux services des impôts du lieu où se situe le fonds dans le mois qui suit sa signature Dans un délai de 15 jours suivant la signature : publier l’acte dans un journal d’annonces légales pour rendre la cession opposable aux tiers (notamment aux créanciers).
La cession de parts sociales : L’acte de cession de parts sociales est le document qui formalise la transmission par un associé (le cédant) à un acquéreur (le cessionnaire) des droits qu’il détient dans le capital social d’une entreprise. Le contrat de cession peut être rédigé par acte authentique ou par acte sous seing privé. Il doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. L’acte de cession doit contenir certaines mentions obligatoires : Nom des parties Identité de la société : dénomination sociale, siège social, numéros SIREN et SIRET Nombre et désignation des parts sociales cédées (si elles sont numérotées) Prix de vente de la cession et modalités de paiement (sauf en cas de donation) Détail de l’agrément des associés
Le compromis de vente entre particuliers : Un compromis de vente est un contrat par lequel une personne, le vendeur, s’engage à vendre un bien à une autre personne, l’acheteur, et l’acheteur s’engage à acheter ce bien sous certaines conditions. Il est souvent utilisé pour les transactions immobilières. Il est possible de rédiger un compromis de vente sous seing privé. Cela s’effectue alors généralement en présence des deux parties signataires, dans une agence immobilière.
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Convention de divorce : Depuis la loi de modernisation de la justice du 21e siècle du 18 novembre 2016, il est possible de divorcer par consentement mutuel via un acte sous seing privé. Cependant, ce document doit impérativement être contresigné par avocat. La convention doit notamment comprendre les informations suivantes : Perte ou conservation du nom d’époux(se) Conditions d’exercice de l’autorité parentale Mention que le mineur a été informé par ses parents de son droit à être entendu par le juge Versement ou non d’une prestation compensatoire État liquidatif du régime matrimonial La convention doit ensuite être transmise à un notaire par un des avocats des époux dans un délai de 7 jours suivant la date de la signature de la convention. Le notaire ne reçoit pas les parties à la convention ni leurs avocats, mais vérifie simplement que les diverses mentions obligatoires soient bien présentes. La convention doit être signée ensemble par les époux et leurs avocats en 3 exemplaires. Chaque époux conserve un original de la convention accompagnée de ses annexes. Le 3e original est pour le notaire.
Contestation et Vérification d'Écriture
L'acte sous seing privé peut être facilement contestable. En effet, la partie à qui on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Dans ce cas, il est nécessaire de procéder à une vérification d'écriture devant le juge, conformément à l'article 1324 du Code civil. Contrairement à l'acte authentique, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, l'acte sous signature privée tire sa force probante d'une décision du juge.
L'Acte d'Avocat : Une Alternative Renforcée
La loi du 28 mars 2011 a introduit l'acte d'avocat, une forme d'acte sous seing privé contresigné par un avocat. En contresignant l'acte, l'avocat certifie qu'il a examiné l'écrit et informé les parties sur les implications juridiques de celui-ci. Cela garantit l'intégrité de leur consentement et limite les possibilités de contestations ultérieures. Le contreseing de l'avocat confère à l'acte une force probante accrue, faisant foi de l'écriture et de la signature des parties envers elles-mêmes, leurs héritiers ou ayants cause. Un avocat peut contresigner un acte entre particuliers ou entre entreprises dans des domaines variés tels que la reconnaissance de dette, le cautionnement, le contrat de bail, le contrat de travail, les transactions entre salarié et employeur, la rédaction des statuts d’une SAS, la cession de parts sociales d’une SARL, etc.
Formalisme et Mentions Obligatoires
Le Code civil ne prévoit pas de formalisme spécifique pour l'acte sous signature privée. La seule exigence est la présence d'une signature de chacune des parties sur le document. Si le document fait naître des obligations entre les parties, on parle de contrat synallagmatique, il est nécessaire d'établir autant d'originaux signés que de parties impliquées.
Certains actes sous seing privé, comme le bail civil ou le testament olographe, contiennent également des mentions obligatoires propres aux conséquences de chaque acte et au but recherché. Par exemple, le bail doit maintenir un équilibre entre propriétaire et locataire et doit permettre l'information des parties sur les mesures applicables.
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Enregistrement de l'Acte Sous Seing Privé
Par ailleurs, certains actes sont soumis à une procédure d'enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises, ou du registre de publicité foncière dans le cas d'une vente immobilière. Cet enregistrement peut également être accompli, à la volonté des parties dans tous les cas autres que ceux spécifiquement prévus.
Si les actes authentiques sont obligatoirement enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) (ou du registre de publicité foncière dans le cadre d’un contrat de vente immobilière), cela n’est généralement pas une obligation pour les actes sous seing privé. Cependant, il reste parfaitement possible de décider d’enregistrer votre acte sous seing privé. Cela confèrera à votre acte une authenticité supérieure : L’acte acquiert une date certaine. On dit qu’il fait foi de sa date. Cette date est opposable à l’égard des tiers. L’acte est une preuve incontestable de l’existence de l’acte. Il s’agit donc d’une mesure préventive contre les faux en écritures publiques ou privées (post-dates, surcharges, additions, suppressions d’actes, etc.). En cas de litige, l’enregistrement vous permet de prouver que l’acte existe bien.
Certains types d’actes sous seing privé doivent obligatoirement faire l’objet d’un enregistrement. Il s’agit des actes suivants : Les actes de cession de parts sociales ou d’actions Les actes de cession de fonds de commerce
Pour enregistrer votre acte sous seing privé, il suffit de le faire parvenir au service des impôts compétent dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte. L’enregistrement nécessite le paiement de droits d’enregistrement, qui varient selon le type d’acte. Il faut en général compter aux alentours de 125€. Pour l’enregistrement d’actes de cession de titres sociaux ou de fonds de commerce, les droits d’enregistrement sont calculés au prorata du prix de cession. Les barèmes applicables peuvent être consultés en ligne.
Acte Authentique vs Acte Sous Seing Privé : Les Différences Clés
Si l’acte sous seing privé et l’acte authentique sont tous deux des documents qui officialisent une transaction, il convient de souligner les grandes différences entre ces deux types d’actes.
- La présence d’un officier public : Il s’agit ici de la grande différence entre l’acte authentique et l’acte sous seing privé. Si le premier est réalisé en présence d’un officier d’état public, le second est rédigé et signé par les parties, avec parfois l’assistance d’un avocat. L’officier public fait preuve d’un devoir de conseil et se doit de vérifier l’équilibre contractuel de l’acte. En confiant la rédaction d’un acte à un notaire, on s’assure de la validité de son contenu. Le notaire garantit alors la validité du fond et de la forme de l’acte. Réaliser un acte authentique vous permet alors de minimiser les chances de contestation de votre acte. Ce type d’acte est cependant plus coûteux : les parties devront s’acquitter de frais de notaire (des émoluments), dont le montant varie selon la nature de l’acte en question. À l’inverse, la rédaction et signature d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire sans officier public, permet de s’affranchir d’un formalisme parfois rigide. La procédure est plus rapide et l’opération prend effet plus rapidement.
- La valeur juridique de l’acte : Si l’acte sous seing privé est un acte au formalisme simplifié, qui peut être rapidement établi à moindre coût, il en résulte cependant qu’il possède une valeur juridique moindre par rapport à l’acte authentique. À la différence de l’acte authentique, l’acte sous seing privé ne possède pas la force exécutoire. La force exécutoire de l’acte authentique permet d’obtenir l’exécution forcée des obligations résultant de l’acte. Ainsi, en cas de non-exécution de ses obligations par l’une des parties à l’acte, il sera plus compliqué pour l’autre partie d’en exiger l’exécution. En l’absence de force exécutoire, la partie lésée ne peut pas se prévaloir de la présentation d’un acte sous seing privé pour que l’huissier de justice l’exécute : il devra préalablement obtenir un jugement judiciaire pour qu’il devienne exécutable. À l’inverse, l’acte authentique est exécutoire de plein droit. Si un débiteur n’exécute pas ses obligations pécuniaires, l’acte authentique permet au créancier de poursuivre ce dernier en paiement de sa dette sans avoir à obtenir une décision de justice. De plus, l’acte sous seing privé possède une force probante relative. Il constitue non pas une preuve, mais un commencement de preuve. Cela signifie que les parties peuvent se désavouer de leur signature en affirmant ne pas être l’auteur ou le signataire de l’acte. À l’inverse, la signature par le notaire d’un acte confère à celui-ci une authenticité indéniable. En cas de litige, l’acte authentique représente le plus haut niveau de preuve recevable. Ainsi, et à la différence de l’acte authentique qui fait foi jusqu’à inscription de faux, l’acte sous signature privée tire sa force probante d’une décision du juge.
Pourquoi Opter pour l'Acte Sous Signature Privée ?
- Flexibilité et rapidité d’exécution : La signature d’un acte sous seing privé est plus rapide et plus simple que la signature d’un acte authentique, car il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire. La rédaction d’un acte sous seing privé est généralement plus simple : en effet, aucune forme n’est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Attention : certains types d’actes sous seing privé, comme par exemple le bail de location, doivent cependant comporter certaines mentions obligatoires.
- Confiance mutuelle entre les parties : Les actes sous seing privé sont souvent utilisés pour des transactions entre personnes qui ont une confiance mutuelle et qui n’ont pas besoin d’une garantie supplémentaire de la validité de l’acte. Les transactions, comme les prêts ou les donations, entre membres d’une même famille font ainsi le plus souvent l’objet d’actes sous seing privé.
- Un coût moindre : Les actes sous seing privé sont souvent moins chers que les actes authentiques, car ils n’impliquent pas les coûts associés à la rédaction et à la signature d’un acte par un notaire. Les parties n’auront ainsi pas à s’acquitter des émoluments, les frais de notaire qui varient selon le type d’acte. S’ils désirent se faire assister par un avocat, il convient de prendre en compte les honoraires de ce professionnel du droit.
Focus sur le Contrat de Location (Bail)
Pour contractualiser les conditions d’une location, le propriétaire bailleur et le locataire signe un contrat, que l’on appelle bail ou contrat de location. Ce contrat permet de mettre par écrit les termes des engagements pris par chacune des parties : consistance du bien, conditions financières, usage du bien… La loi Alur a établi par décret un bail type qui doit être utilisé pour tout contrat de location qui concerne un bien loué à usage de résidence principale.
Éléments Essentiels du Bail:
- Identification des Parties : Le bailleur peut être représenté par un mandataire : agent immobilier ou notaire par exemple. Pour le locataire, vous devez indiquer les nom et prénom de TOUS les titulaires du bail. Seuls les couples mariés sont considérés titulaires du bail même si seul l’un des deux a signé le bail. Pour les couples concubins ou pacsés, cela n’est pas automatique. Cela peut poser problème notamment en cas de séparation du couple, d’où l’importance de veiller à bien indiquer au bail toutes les personnes qui doivent l’être.
- Description du Logement : Le bail détaille ensuite la consistance du bien objet du contrat de location. Le contrat de location doit indiquer la localisation exacte du logement : adresse, bâtiment, étage, numéro…, le type d’habitat (individuel ou collectif), si le bien est en copropriété ou non, la surface habitable, le nombre de pièces… Vous devez aussi indiquer les dépendances et équipements à disposition du locataire et préciser s’ils sont à usage privatif ou collectif.
- Conditions Financières : Dans la partie suivante, vous devez inscrire les conditions financières sur lesquelles le contrat de location a été conclu, à savoir le montant du loyer, sa date de révision et l’indice de référence (le dernier IRL connu à la signature du bail), vous devez préciser aussi les modalités de paiement : à quelle date doit payer le locataire, s’il paye à terme échu (fin de mois) ou à échoir (début de mois). Enfin, vous devez indiquer le montant du dépôt de garantie que devra vous verser le locataire avant d’entrer dans les lieux : vous devez savoir que le montant maximum que vous pouvez exiger est de 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et de 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée. Dans l’hypothèse où le locataire paie son loyer d’avance pour une période supérieure à 2 mois, vous ne pouvez pas lui demander de verser un dépôt de garantie.
- Répartition des Frais : Ainsi les frais générés par les prestations de visite, de constitution du dossier locataire et de rédaction du bail ainsi que ceux générés par la réalisation de l’état des lieux peuvent être mis à la charge du locataire pour la moitié de leur valeur au maximum. De plus, la part que vous faites supporter au locataire ne peut pas excéder un prix au m² qui est variable selon la zone du logement (très tendue, tendue, autre).
- Clauses Importantes : S’il y a bien deux clauses auxquelles vous devez porter votre attention, ce sont la clause résolutoire et la clause de solidarité.
- Clause Résolutoire : La clause résolutoire est la clause qui définit les conditions légales qui justifieront une résiliation du bail avant son terme et qui établit la procédure à suivre pour faire résilier le contrat de location judiciairement. Ainsi, un locataire qui ne paie plus son loyer pourra voir son bail résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. A noter que la loi permet désormais au bailleur de souscrire et de refacturer une assurance habitation au locataire qui ne justifierait pas de son assurance.
- Clause de Solidarité : La clause de solidarité, parfois libellée clause de solidarité et d’indivisibilité, est la clause qui définit dans quelle mesure les locataires sont solidaires du loyer entre eux. C’est-à-dire que si l’un d’entre eux vient à faire défaut, l’activation de la clause de solidarité pourra obliger l’autre à assumer la totalité du loyer. Et cela même s’il a quitté le logement. La loi Alur a fixé à 6 mois maximum la durée de la solidarité du locataire sortant.
- Annexes Obligatoires : La notice d’information : il s’agit d’une notice d’information des droits et devoirs des locataires. L’état des lieux d’entrée : il est obligatoire de réaliser un état des lieux à l’entrée qui consigne le plus précisément possible l’état dans lequel le logement, les dépendances et tous les équipements à usage privatif sont mis à disposition du locataire. Lors de la présentation de sa stratégie logement le gouvernement a annoncé la création d’un bail numérique. Le gouvernement est resté assez flou sur les contours du bail numérique, il pourrait s’agir d’une plateforme en ligne sur laquelle les bailleurs pourrait créer leur bail.
Attestation de Fin de Bail
À la fin d’un contrat de location, le locataire peut avoir besoin d’une attestation de fin de bail. Ce document officiel permet de justifier que le bail a bien pris fin et que le locataire a quitté le logement en règle. Bien que cette attestation ne soit pas une obligation légale, elle est souvent demandée par des administrations ou assurances. L’attestation de fin de bail est un document utile bien que non obligatoire. Elle permet d’éviter des complications administratives et de prouver la bonne exécution du contrat de location.
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