L'exercice d'une profession libérale implique souvent la nécessité de disposer d'un local adapté pour accueillir la clientèle, développer son activité et collaborer avec d'autres professionnels. La conclusion d'un bail professionnel est alors une étape indispensable. Cet article détaille les aspects essentiels du bail professionnel et de ses avenants, en tenant compte des spécificités des professions libérales.
Qu'est-ce qu'un Bail Professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location destiné aux professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non. Il s'applique à des locaux dont la destination est exclusivement à usage professionnel. Si le professionnel libéral souhaite exercer et habiter dans les mêmes locaux, il devra signer un bail mixte d'habitation et à usage professionnel.
Professions concernées
Voici quelques exemples de professions libérales concernées par le bail professionnel :
- Médecins
- Avocats (soumis à des règles déontologiques strictes concernant l'exercice d'activités commerciales)
- Architectes
- Vétérinaires
- Comptables
- Consultants
- Conseillers en gestion
Durée du bail
La durée d'un bail professionnel est de 6 ans. À l'expiration du contrat, le bail est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de 6 ans si aucune des parties ne se manifeste pour y mettre fin, ou pour toute autre durée supérieure spécifiée dans le contrat.
Absence de droit au renouvellement
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne confère pas de droit au renouvellement. Le professionnel libéral ne peut pas exiger du propriétaire le renouvellement du bail, ni prétendre à une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement.
Lire aussi: Droit Contractuel et Force Majeure
Caractéristiques Essentielles du Bail Professionnel
Pour être valide, un bail professionnel doit comporter certaines informations essentielles :
- Montant du loyer : Le bail doit indiquer clairement le montant du loyer.
- Conditions de paiement : Les modalités de paiement (virement, chèque, etc.) et la fréquence (mensuelle, annuelle, etc.) doivent être précisées.
- Répartition des charges locatives : Le bail doit définir la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.
Fixation et révision du loyer
Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Il peut être révisé périodiquement au cours du bail si une clause d'indexation est prévue. L'indice de référence pour cette révision doit être en rapport avec l'objet du contrat, à savoir la location à des fins professionnelles. L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est généralement utilisé, remplaçant l'ancien indice trimestriel du coût de la construction.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il peut être prévu dans le bail. Si c'est le cas, le locataire doit s'en acquitter à l'entrée dans les lieux, et le propriétaire doit le restituer à la fin du contrat si le locataire a respecté ses obligations.
Résiliation du bail
Si le professionnel libéral décide d'arrêter son activité, il doit résilier le bail en respectant un préavis de 6 mois. Il n'est pas nécessaire de justifier sa décision dans le courrier de congé. Un état des lieux de sortie est impératif et doit être réalisé conjointement par le bailleur et le locataire.
Sous-location et cession du bail
La sous-location ou la cession du bail professionnel sont possibles si le contrat de bail ne l'interdit pas. Le propriétaire doit être informé de la cession ou de la sous-location par remise en main propre d'une copie de l'acte par un huissier. Le sous-locataire ou le nouveau locataire doit remplir les conditions nécessaires pour bénéficier d'un bail professionnel.
Lire aussi: Enjeux des Smart Contracts
Bail Professionnel vs. Bail Commercial
Il est crucial de distinguer le bail professionnel du bail commercial. Le bail commercial s'applique obligatoirement aux locataires commerçants ou artisans exploitant un fonds de commerce, et leur offre une protection plus importante, notamment le droit au renouvellement du contrat. Le bail professionnel, destiné aux professions libérales, est moins protecteur et laisse plus de place à la volonté des parties.
Tableau comparatif
| Caractéristique | Bail Professionnel | Bail Commercial |
|---|---|---|
| Bénéficiaires | Professions libérales | Commerçants, artisans |
| Droit au renouvellement | Non | Oui |
| Durée minimale | 6 ans | 3, 6 ou 9 ans |
| Statut | Moins protecteur, plus de liberté contractuelle | Plus protecteur, statut d'ordre public |
Choix du type de bail
Le choix entre un bail professionnel et un bail commercial dépend de la nature de l'activité exercée par le locataire. Un commerçant ou un artisan doit obligatoirement conclure un bail commercial. Un professionnel libéral peut en principe s'orienter vers un bail professionnel, mais les parties peuvent s'accorder pour conclure un bail commercial.
Avenant au Bail Professionnel : Quand et Comment ?
Un avenant au bail est un document qui modifie les termes du contrat de location initial. Il est utilisé pour adapter le bail à une situation particulière.
Situations nécessitant un avenant
Un avenant au bail professionnel est nécessaire dans les situations suivantes :
- Modification du loyer : Augmentation (non prévue par une clause d'indexation) ou diminution du loyer.
- Révision des charges : Modification du système de provision à charges forfaitaires, hausse ou réduction des charges forfaitaires, ajout ou suppression d'un poste de dépense.
- Ajout ou retrait d'un locataire : Départ d'un colocataire, arrivée d'un nouveau colocataire, ajout d'un partenaire au bail.
- Modification de la surface louée ou de l'usage du bien : Réduction ou élargissement de la surface louée, changement d'usage du bien (transformation d'une location à usage d'habitation en local professionnel ou mixte).
- Modification de la durée du bail : Renouvellement anticipé avec changement de conditions, prolongation exceptionnelle du bail.
- Toute modification d'une clause du bail : Suppression d'une clause interdisant les animaux, ajout d'une clause autorisant une sous-location partielle, modification des règles d'entretien du jardin.
Situations ne nécessitant pas d'avenant
Un avenant n'est pas nécessaire dans les cas suivants :
Lire aussi: NFL : L'influence durable de Mike Alstott
- Révision annuelle du loyer prévue par une clause du bail.
- Changement de coordonnées bancaires du bailleur.
- Changement de propriétaire (le bail est automatiquement transféré à l'acheteur).
- Changement de garant.
- Ajout d'un occupant non signataire du bail (hébergement d'un proche).
- Petits travaux décoratifs menés par le locataire.
- Renouvellement du bail par tacite reconduction.
Rédaction d'un avenant
L'avenant doit être un document écrit, signé par le bailleur et le(s) locataire(s). Il doit comporter les éléments suivants :
- Intitulé : "Avenant au contrat de bail en date du [date du bail initial]".
- Identification des parties : Noms, prénoms, adresses, et coordonnées du représentant légal si nécessaire.
- Référence au bail initial : Date, adresse du bien loué, type de location (vide ou meublée).
- Objet de l'avenant : Description claire des changements décidés, en précisant ce qui est modifié, supprimé ou ajouté par rapport au bail d'origine.
- Date d'effet des nouvelles dispositions.
- Clause de reconduction ou d'acceptation : Confirmation que toutes les autres clauses du bail restent inchangées.
- Signature des deux parties.
Exemple de clause d'avenant
Ajout d'un locataire :
"Le Bailleur accepte d’ajouter comme locataire du présent bien, Monsieur Robert Dubois né le 02/08/1985 à Paris. Deux cas particuliers s’appliquent à cet ajout d’un locataire : le cas échéant un état des lieux de sortie sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail initial. Un nouvel état des lieux sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail modifié. La clause suivante est ajoutée : en cas de pluralité de locataires, ces derniers reconnaissent être solidaires et indivis pour l’exécution de leurs obligations et notamment, sans que cette liste soit exhaustive, concernant le paiement du loyer, des charges et réparations locatives, d’éventuelles indemnités d’occupation ou de travaux de remise en état une fois le bail résilié. Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de six mois après la fin du délai de préavis du congé. Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions."
Obligations et Recommandations
- État des lieux : La loi Pinel de 2014 impose la réalisation d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire.
- Taxe foncière : Bien que la loi ne se prononce pas sur ce point, il est fréquent que le bail professionnel mette le paiement de la taxe foncière à la charge du locataire. Il incombe aux parties de s'accorder sur ce point.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Il est obligatoire d'annexer un DPE au bail.
- État des risques et pollutions : Si l'immeuble est situé dans une zone de risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, un état des risques et pollutions doit être annexé au bail.
tags: #contract #de #location #profession #libérale #modèle