La colocation est une solution de logement de plus en plus populaire, offrant une alternative économique et conviviale, particulièrement prisée par les étudiants et les jeunes professionnels. Cet article détaille les aspects essentiels du contrat de colocation, en abordant les différents types de baux, les obligations des colocataires et du bailleur, ainsi que les clauses importantes à inclure.
Comprendre le Fonctionnement de la Colocation
La colocation consiste à louer un même logement à plusieurs, chacun assumant une partie du loyer. Cette formule permet d'accéder à des logements plus grands et de partager les coûts. Elle se pratique entre étudiants, amis, ou même des personnes qui ne se connaissaient pas auparavant. Il est crucial de distinguer la colocation d'une situation de couple : si un couple marié ou pacsé signe un bail, il ne s'agit pas d'une colocation.
Pour être officiellement colocataire, il est impératif de figurer et de signer le bail de colocation. Une personne partageant le logement sans être mentionnée sur le bail est considérée comme un simple occupant, sans droits particuliers.
Types de Baux en Colocation
Deux types de baux sont possibles en colocation :
- Bail collectif unique : Tous les colocataires signent un seul et même bail avec le propriétaire. C'est la formule la plus courante.
- Baux individuels : Chaque colocataire loue une partie du logement (généralement une chambre) et signe un bail individuel avec le bailleur.
Le choix du bail dépend également du type de location : meublée ou non meublée. La colocation en meublé est plus fréquente.
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Le Bail Collectif Unique
Dans ce cas, tous les colocataires sont nommés dans la rubrique "locataire" du bail. Il n'existe pas de bail spécifique pour la colocation. La loi Alur a mis en place un modèle type de bail unique, identique à celui d'une location simple. Selon le type de logement, on utilisera :
- Le contrat type de location ou de colocation pour logement vide de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.
- Le modèle type de location ou de colocation pour logement meublé d'un an renouvelable par tacite reconduction par période d'un an.
- Le bail spécial pour étudiants de 9 mois non renouvelable (si les locataires sont étudiants).
- Le bail mobilité de 1 à 10 mois (si les locataires sont en situation de mobilité : stage, mission, formation, etc.).
Ces contrats doivent contenir les clauses types fixées par décret et être accompagnés d'une notice explicative (sauf pour le bail mobilité).
Rédaction du Bail de Colocation
Pour devenir colocataire, chaque occupant doit signer le bail. Le propriétaire doit remettre un exemplaire à chaque colocataire et à leurs garants éventuels. Il est conseillé d'utiliser des modèles de bail conformes à la loi, disponibles en fonction du type de location (vide, meublée, étudiante, mobilité).
Solidarité des Colocataires
Contrairement aux couples mariés ou pacsés, la solidarité entre colocataires n'est pas automatique. Pour se prémunir contre les impayés, le bailleur doit inclure une clause de solidarité dans le bail. Cette clause stipule que le loyer n'est pas divisé entre les colocataires, mais qu'ils sont tous responsables de son paiement intégral.
Cependant, le bail mobilité ne contient pas de clause de solidarité, car la loi l'interdit pour ce type de bail de courte durée.
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Effets de la Clause de Solidarité
Avec une clause de solidarité, le propriétaire peut exiger de n'importe quel colocataire le paiement de la totalité du loyer et des charges. Chaque colocataire s'engage à payer la part des autres en cas de défaillance.
Durée de la Clause de Solidarité
La clause de solidarité reste valable lors des renouvellements du bail. Lorsqu'un colocataire quitte le logement en cours de bail, il reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à l'expiration d'un délai de 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace. La loi ALUR encadre ainsi la durée de cette solidarité.
Documents à Fournir et à Remettre avec le Bail
Lors de la signature du bail, les locataires règlent le dépôt de garantie et fournissent une attestation d'assurance du logement. Le bailleur doit remettre un dossier de diagnostics techniques. Un état des lieux doit être établi en début et en fin de location.
Dépôt de Garantie
Le montant du dépôt de garantie est d'un mois de loyer hors charges pour un logement non meublé et de deux mois pour un logement meublé. Il est partagé entre les colocataires. En cas de départ d'un colocataire en cours de bail, il doit s'arranger avec les autres pour récupérer sa part. Le dépôt de garantie est rendu au dernier colocataire qui quitte les lieux.
Assurance du Logement
Le logement doit être assuré contre les risques locatifs. Les colocataires doivent se mettre d'accord pour qu'au moins l'un d'entre eux souscrive une assurance pour tout le logement. Le propriétaire peut exiger une attestation d'assurance chaque année et peut résilier le bail en cas de défaut d'assurance.
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Diagnostics Obligatoires
Le bailleur doit fournir les mêmes diagnostics immobiliers qu'en location simple, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique). Le DPE informe sur le budget à prévoir pour le chauffage et l'eau chaude. Si le logement est classé F ou G, le loyer est plafonné.
État des Lieux
L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire rédigé et signé d'un commun accord entre le bailleur et les colocataires. Il doit être effectué en présence de tous les colocataires, ou de leurs représentants.
Colocation dans un T2 : Est-ce Possible ?
La colocation est possible dans un T2, à condition de respecter une surface minimale par personne. Le logement doit disposer d'au moins une pièce de 9 m² de surface habitable. Pour un bail de colocation unique, le logement doit mesurer au moins 16 m² pour 2 colocataires, auxquels il faut ajouter 9 m² par colocataire supplémentaire.
Inconvénients de la Colocation
Pour les propriétaires, le principal inconvénient est le départ individuel des colocataires en cours de bail. Le propriétaire doit alors étudier les dossiers des nouveaux candidats et faire un avenant au bail.
Surface Minimum du Logement
Le logement doit respecter une surface minimum définie par le règlement sanitaire départemental. Pour bénéficier de l'aide personnelle au logement (APL), le logement doit avoir une surface habitable d'au moins 16 m² pour 2 colocataires, plus 9 m² par colocataire supplémentaire.
Obligations et Droits des Colocataires
Signature du Bail
Le bail doit être conforme à un contrat-type et signé par tous les colocataires et le propriétaire. Chaque partie doit conserver un exemplaire du bail. Un occupant ne signant pas le bail n'a aucun droit sur le logement.
Dépôt de Garantie et Caution
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie et une caution. Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.
Assurance du Logement
Les colocataires doivent assurer le logement collectivement ou individuellement et fournir une attestation d'assurance chaque année.
État des Lieux
Un état des lieux d'entrée doit être fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire.
Loyer et Charges
Le loyer est librement fixé par le propriétaire (sauf en zone tendue). Les charges locatives sont à payer selon les modalités indiquées dans le bail (provisions avec régularisation annuelle ou forfait).
Clause de Solidarité
Si le bail contient une clause de solidarité, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues.
Pacte de Colocation et Compte Bancaire Joint
Les colocataires peuvent rédiger un pacte de colocation pour définir les règles de vie commune et ouvrir un compte bancaire joint pour faciliter la gestion des dépenses.
Départ d'un Colocataire
Si un colocataire souhaite quitter la colocation, il doit donner son préavis au propriétaire. Les conséquences de son départ dépendent de la présence ou non d'une clause de solidarité dans le bail.
Baux Individuels en Colocation
Dans ce cas, chaque colocataire signe un bail individuel avec le bailleur, précisant la chambre attribuée et les parties communes.
Caution et Assurance
Le bailleur peut demander une caution à chaque locataire. Chaque colocataire doit souscrire une assurance multirisque habitation.
Départ d'un Colocataire
Chaque colocataire peut donner congé au bailleur en respectant le délai de préavis. Le départ d'un colocataire n'a pas de conséquences sur les autres.
Modèles de Contrats de Colocation
Il existe différents modèles de contrats de colocation, adaptés à chaque situation : meublé ou non meublé, bail unique ou baux séparés. La loi oblige les bailleurs à utiliser un bail type.
Bail Unique ou Baux Séparés ?
Le bail unique facilite la gestion des parties communes et rend les colocataires solidaires sur les dégradations. La clause de solidarité permet au propriétaire de se prémunir contre les impayés.
Préavis et Congé
Le locataire doit délivrer un congé avec un délai de préavis légal. Il est tenu de payer le loyer et les charges jusqu'au terme du congé. Le bailleur doit ensuite organiser l'état des lieux de sortie et restituer le dépôt de garantie.
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