Introduction
La réindustrialisation de la France est un impératif, mais elle se heurte à la complexité de l'accès au foncier pour les entreprises, surtout dans un contexte de sobriété foncière. L'empreinte PMIE (Productivité, Métropole, Industrie, Environnement) représente l'impact combiné de ces facteurs sur le territoire. Cet article explore cette notion, en s'appuyant sur les besoins des entreprises, les réalités du marché foncier et les stratégies des collectivités territoriales.
Les Ambitions de Réindustrialisation et la Sobriété Foncière
Le rapport Mouchel-Blaisot souligne la nécessité de trouver 22 000 hectares d'ici 2030 pour la réindustrialisation. L'Île-de-France, avec son bassin d'emploi qualifié et son écosystème d'innovation, est un exemple frappant de cette problématique. Les ambitions de réindustrialisation se heurtent à la législation qui encourage la sobriété foncière, créant une tension entre le développement industriel et la préservation des sols.
Les Besoins des Entreprises en Matière Foncière et Immobilière
Les entreprises, qu'elles soient de grandes entreprises ou des PME, partagent des critères d'implantation communs. Elles ne se préoccupent pas uniquement du coût du foncier. La proximité avec les clients et les sources d'approvisionnement, ainsi que l'accessibilité pour les collaborateurs, sont des facteurs déterminants. La présence d'un vivier de compétences est également cruciale pour le recrutement et la fidélisation des salariés. De plus, l'offre foncière et immobilière doit répondre aux exigences spécifiques des processus industriels, comme la solidité des dalles pour supporter les machines lourdes.
Critères de Localisation Prioritaires
- Proximité avec les clients et les sources d'approvisionnement : Ce critère est essentiel pour les artisans et les entreprises travaillant directement avec une clientèle locale, justifiant parfois une implantation en centre-ville. Pour d'autres, cela motive des localisations stratégiques près des nœuds routiers.
- Accessibilité routière, notamment pour les poids lourds : Cet élément est une contrainte forte, particulièrement pour les entreprises situées dans les zones d'activité économique (ZAE). Cela soulève la question des nuisances engendrées par leur activité.
- Accessibilité du site pour la main d'œuvre : Ce critère conditionne la capacité à conserver et à attirer de nouveaux collaborateurs, impliquant une localisation proche des centres urbains et des transports en commun.
La Qualité des Flux
Les activités productives sont sensibles à la « qualité des flux », qui détermine l'accessibilité de la main-d'œuvre et des fournisseurs. Cela inclut la praticité des espaces de stationnement et de circulation, comme le déchargement et le retournement des poids lourds.
Les Défis Rencontrés par les Collectivités Territoriales
Les collectivités territoriales, comme Est Ensemble, Boucle Nord de Seine (BNS) et Valence Romans Agglo (VRA), sont confrontées à des défis différents. La réorganisation en intercommunalités et la nécessité de composer avec des communes et des compétences nouvelles complexifient la situation. Les EPT de BNS et d'Est Ensemble rencontrent des difficultés à se structurer et à se doter des moyens nécessaires pour maîtriser cette question.
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Exemples de Stratégies Territoriales
- Est Ensemble : Dominé par l'immobilier de bureau, ce territoire propose une offre foncière et immobilière restreinte, mais qui répond aux besoins des entreprises productives des secteurs du luxe et de l'art.
- Boucle Nord de Seine (BNS) : Malgré la tertiarisation, des activités productives demeurent. L'offre foncière est concentrée dans quelques pôles et entre les mains de promoteurs et d'investisseurs privés.
- Valence Romans Agglo (VRA) : Ce territoire a mis en place une stratégie de maîtrise du foncier et de l'immobilier à travers l'acquisition et la commercialisation en propre de foncier et l'accueil des activités productives dans des ZAE. Cependant, cette stratégie évolue sous la contrainte de la raréfaction du foncier.
Le Marché Foncier et Immobilier Productif : Un État des Lieux
La demande pour du foncier et de l'immobilier productif est imparfaitement satisfaite dans de nombreux territoires. Les besoins des entreprises sont-ils correctement appréhendés par les collectivités et les acteurs de l'immobilier d'entreprise ?
Les Acteurs et le Processus de Négociation
Le marché foncier et immobilier implique divers acteurs, tels que les collectivités territoriales, les opérateurs publics (sociétés d'économie mixte, établissements publics fonciers), les aménageurs, les promoteurs et les investisseurs. Le processus de négociation peut être complexe, notamment en raison des intérêts divergents de ces acteurs.
Études de Cas : Est Ensemble, Boucle Nord de Seine et Valence Romans Agglo
Une étude comparative de ces trois intercommunalités révèle des approches différentes face aux enjeux du foncier économique productif. Ces territoires partagent une préoccupation commune, mais leurs enjeux économiques et territoriaux sont distincts.
- Territoires Métropolitains Franciliens (Est Ensemble et BNS) : Ces EPT sont confrontés à une forte pression foncière et à des inégalités territoriales.
- Valence Romans Agglo : Ce territoire de ville moyenne est représentatif des enjeux de revitalisation et de relocalisation des activités productives.
Les Entreprises Productives : Typologie et Besoins
Les entreprises productives présentent des caractéristiques variées qui influencent leurs besoins en foncier et en immobilier. On distingue plusieurs catégories :
- Grands groupes : La gestion de leurs locaux est liée à la stratégie de la maison mère, ce qui peut jouer en faveur ou en défaveur du territoire.
- PME-PMI et TPE « à l'étroit » : La disponibilité foncière est une variable clé pour décider de rester sur place ou de s'implanter ailleurs.
- TPE et PME ancrées dans leur territoire : Elles peuvent être contraintes à déménager à la suite d'événements indépendants de leur volonté.
L'Importance de la Concertation entre les Acteurs
Le livre souligne la nécessité pour les collectivités et les acteurs de l'aménagement de se mettre en relation avec les industriels pour trouver des solutions communes. En permettant aux industriels d'avoir accès à un foncier judicieusement placé, chaque territoire peut bénéficier de la relocalisation d'activités stratégiques et renforcer son attractivité.
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Les Bénéfices d'une Démarche Concertée
- Relocalisation d'activités stratégiques
- Renforcement de l'attractivité et de la compétitivité du territoire
- Soutien à l'innovation et aux défis technologiques et environnementaux
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