L'acquisition d'un bien immobilier est une étape importante dans la vie, et le financement de ce projet passe souvent par la contraction d'un emprunt auprès d'une banque. Ce processus, bien que pouvant paraître complexe, est jalonné d'étapes clés qu'il est essentiel de connaître pour mener à bien son projet. Cet article détaille les conditions et les démarches à suivre pour obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions.
Évaluation de la capacité d'emprunt
La première étape cruciale consiste à évaluer votre capacité d'emprunt auprès des banques. Cette démarche vous permet de gagner du temps dans votre recherche de bien et dans votre demande de crédit immobilier. Pour ce faire, les banques analysent vos revenus, votre situation financière, votre situation professionnelle et votre situation familiale. À partir de ces éléments, elles déterminent le montant maximum que vous pourriez emprunter, sans dépasser un taux d'endettement généralement compris entre 33 % et 35 %. Le calcul de votre capacité d'emprunt vous aidera à affiner vos recherches de biens.
Comparaison des offres de prêt
L'investissement immobilier étant particulièrement concurrentiel, il est important de comparer dans les détails les offres de prêt proposées par les banques. En effet, elles peuvent vous proposer des crédits sur la même durée, ayant des taux immobiliers, des frais et des coûts globaux très différents. Une des solutions pour obtenir le meilleur crédit immobilier du marché est de faire appel à un courtier qui sera en mesure de vous livrer des conseils. Son rôle va être de négocier le meilleur taux d'emprunt, et d'obtenir la meilleure offre du marché à partir de votre profil emprunteur. De la même façon, vous référer au TAEG (taux annuel effectif global) va vous permettre de prendre connaissance de la totalité des frais impliqués par la souscription de votre prêt immobilier, et de comparer plus facilement les offres de prêt proposées.
Négociation des conditions de prêt
Il est possible de négocier des offres de prêt à un tarif plus avantageux. Mais quels éléments pouvez-vous négocier auprès des établissements prêteurs ? Vous pouvez, par exemple, négocier les frais de dossier ou l'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé.
La promesse de vente : une étape clé
La signature du compromis de vente de votre futur achat immobilier va représenter un moment clé qui guidera les prochaines étapes de votre projet d'achat. Les banques que vous allez solliciter vont se baser sur ce compromis de vente pour établir le financement qu'elles pourraient vous accorder, et définir les conditions de votre offre de prêt. Le compromis de vente comporte aussi une clause suspensive conditionnant la réalisation de l’opération à l’obtention du crédit immobilier. Cela signifie que vous achèterez le bien à condition d'obtenir votre prêt.
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Constitution du dossier de prêt
Une autre étape clé de votre projet immobilier va être la préparation minutieuse et complète de votre dossier d'emprunt. Le montage du dossier est une étape déterminante pour obtenir un crédit immobilier. Après avoir étudié les différentes offres de prêt proposées par les établissements bancaires, il va vous falloir sélectionner la plus attractive, et commencer le montage de votre dossier.
Documents nécessaires
Dans la perspective d’une demande de prêt immobilier, la remise des documents nécessaires se déroule en deux temps : vous allez d’abord devoir fournir quelques papiers afin de donner une idée de votre capacité financière, puis monter un dossier de crédit immobilier en bonne et due forme. Ce dossier prend du temps et exige de réunir de nombreuses pièces : telle est la condition de prêt immobilier essentielle. Ne négligez pas l’importance du dossier de crédit immobilier demandé par la banque ! Non seulement c’est une condition pour obtenir un crédit immobilier, mais c’est surtout une manière de recevoir, de la part de l’établissement prêteur, une réponse adaptée à vos besoins de financement. Il est essentiel de respecter cette condition de prêt immobilier au plus près.
La plupart des établissements bancaires demandent les mêmes pièces justificatives dans le cadre d’un dossier de crédit immobilier. Il vous suffira donc de réunir une seule fois les documents en question afin de pouvoir remettre le même dossier à toutes les banques que vous souhaiterez interroger. À chaque fois, vous devez respecter une condition de crédit immobilier majeure : fournir des pièces originales à la consultation.
La banque choisie vous demandera un ensemble de documents et d'informations. Ils vont lui permettre de déterminer votre capacité de remboursement et les garanties apportées. Les documents généralement demandés incluent :
- Les 3 derniers relevés de compte de chaque emprunteur et du compte joint le cas échéant.
- Les 3 derniers bulletins de salaire de chaque emprunteur et les bulletins de salaires au 31 décembre de l’année passée.
- Différentes déclarations fiscales seront demandées pour les dirigeants de sociétés ou les personnes exerçant à leur compte : artisans, commerçants, professions libérales.
- Le compromis de vente ou le contrat de réservation si vous avez déjà trouvé votre futur logement.
Il est essentiel de respecter cette condition de prêt immobilier au plus près. Une fois que vous aurez remis votre dossier à la banque, vous pourrez obtenir une confirmation du montant qui sera mis à votre disposition pour votre investissement. Et ainsi partir en quête d’un bien immobilier qui correspond à votre budget réel.
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Importance d'une bonne santé financière
La banque pose une condition de prêt immobilier à laquelle personne ne peut déroger : vous devez justifier d’une bonne santé financière. Dans votre dossier de crédit immobilier, les documents relatifs à vos ressources et à vos charges servent à rassurer la banque quant à votre bonne santé financière. Il est donc capital de présenter un excellent profil emprunteur, c’est une condition pour obtenir un crédit immobilier absolument cruciale.
À partir de ces documents, la banque va pouvoir chiffrer le montant du prêt qu’elle sera en mesure de vous accorder. Pour cela, elle va prendre en compte vos revenus et vos charges mensuels et calculer votre taux d’endettement ainsi que votre reste à vivre. D’autres éléments rentrent en ligne de compte pour définir le montant maximal accordable, notamment l’apport personnel, qui est la somme que vous pouvez injecter dans le crédit pour n’avoir pas besoin de financer l’achat à 100 %. Généralement, l’apport demandé est égal à 10 % du montant total emprunté.
Enfin, n’hésitez pas à ajouter au dossier de crédit immobilier tous les documents qui pourraient mettre en valeur votre sérieux financier. Placements d’épargne (différents livrets d’épargne, assurance-vie), patrimoine, etc. N’hésitez pas à demander les conseils d’un courtier en immobilier pour monter votre dossier de crédit plus efficacement !
Espace de collecte en ligne
Désormais, un espace de collecte peut être mis à votre disposition. Lorsque votre espace de collecte crédit immobilier est créé, vous recevez une notification vous invitant à visionner la vidéo de présentation. Accessible à tout moment à partir de votre Espace Client sécurisé et sur votre application mobile, il vous permettra de déposer les pièces justificatives nécessaires à l’étude de votre projet.
Accord de principe
L'accord de principe est la traduction d'une réponse positive de la banque qui intervient après l'analyse de votre demande de prêt. Attention cependant : ce document officiel, sous forme de lettre formelle, précise que la banque est en principe d'accord de vous accorder la somme nécessaire à l'achat de votre bien immobilier. Qu'est-ce que cela signifie ? La banque est en droit de modifier les éléments du contrat comme le taux d'intérêt ou la durée du prêt.
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Offre de prêt
Par la suite, la banque vous fera une offre de prêt définitive. Les conditions de l'emprunt y sont décrites : montant emprunté, durée du remboursement, taux, coût total du prêt, tableau d'amortissement… Vous y trouverez également les conséquences d'un remboursement anticipé. En effet, si vous remboursez le prêt avant le terme prévu, l’organisme financier peut vous imposer des pénalités. Cette offre de crédit est valable pendant 30 jours.
Délai de réflexion
Après réception de l'offre de prêt qui reste valable pendant un minimum de 30 jours, l'emprunteur dispose d'un délai obligatoire d'au moins 10 jours calendaires avant la signature. Concrètement, l'emprunteur, même s'il est convaincu d'accepter l'offre de prêt, doit attendre le onzième jour qui suit l'offre fournie par la banque, pour la signer et la renvoyer. Vous devez respecter un délai de 10 jours avant d'accepter l'offre de prêt. Il débute le lendemain du jour de la réception de l'offre. Si vous la recevez le 1er avril, vous ne pourrez l'accepter qu'à partir du 12 avril en renvoyant un exemplaire signé.
Contenu de l'offre de prêt
L'offre de prêt doit présenter notamment les informations suivantes :
- Nom de la banque, votre identité et celle de votre éventuelle caution
- Nature du prêt (prêt conventionné, prêt à taux zéro ou prêt bancaire traditionnel par exemple)
- Objet du prêt (achat d'un appartement neuf ou ancien, construction d'une maison…)
- Date à laquelle les fonds seront disponibles
- Montant de l'emprunt, son taux d'intérêt et son taux annuel effectif global (TAEG)
- Garanties exigées
- Conditions de transfert du prêt à une autre personne
- Mention que vous pouvez souscrire une assurance auprès de l'assureur de votre choix
- Échéancier (tableau d'amortissement) détaillant pour chaque mensualité la part affectée au remboursement du capital et celle consacrée au paiement des intérêts
Si la banque propose une assurance, elle doit joindre une notice d'information présentant les caractéristiques de l'assurance. Elle ne peut pas modifier sans votre accord les risques garantis, le tarif de l'assurance ou ses règles de fonctionnement inscrites dans le contrat.
Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE)
La fiche d'information standardisée européenne (FISE) est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un crédit immobilier. Chaque banque doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu'elle émet son offre de prêt. Ce document contient obligatoirement les principales caractéristiques du crédit immobilier proposé, ses modalités de remboursement, son taux d'intérêt. Ces informations doivent être indiquées selon une présentation imposée. En conséquence, ce document facilite la comparaison des offres de prêt faites par différentes banques et permet d'analyser l'impact de chaque offre de prêt.
Signature du contrat de prêt
Une fois l'offre acceptée, le contrat de prêt est définitivement conclu… si l'assureur a accepté de vous garantir et si la vente se réalise. Si, par exemple, la mairie se porte acquéreur à votre place (droit de préemption), vous ne pourrez plus acheter. Concrètement, le contrat de prêt bancaire formalise les éléments de l'offre de prêt proposée par votre banque.
Domiciliation des revenus
Après avoir obtenu un accord de principe avec votre établissement prêteur, ce dernier va pouvoir vous proposer de domicilier tout ou partie de vos revenus en son sein. En effet, l'octroi d'un prêt immobilier représente une opportunité particulière pour les banques qui souhaiteront faire augmenter leur portefeuille de clients. La loi Pacte du 22 mai 2019 a supprimé l'obligation de domiciliation des revenus sous conditions.
Assurance emprunteur
Un autre élément à prendre en compte va être le choix de votre assurance emprunteur. Vous devez, parallèlement, chercher l'assureur pour vous garantir contre les risques décès-invalidité. En effet, les banques accordent des prêts immobiliers à condition que l'emprunteur souscrive cette assurance. L'établissement financier peut vous proposer d'adhérer à un contrat d'assurance de groupe. Au vue de l'ensemble de ces pièces, le conseiller bancaire peut vous indiquer si votre demande semble recevable et vous donner un accord de principe. D'ailleurs, depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'avez plus l'obligation de souscrire l'assurance emprunteur proposée par votre établissement bancaire prêteur.
Pour finaliser votre dossier de prêt, vous devrez contracter une assurance emprunteur. L’objectif ? Protéger vos proches si vous vous retrouviez dans l’incapacité de rembourser votre crédit immobilier, principalement en cas d’accident, de maladie, d’invalidité, de décès, ou éventuellement si vous perdiez votre emploi. Bien que l’assurance emprunteur ne soit pas une obligation légale, elle est absolument incontournable.
En complément de l’assurance de prêt, vous devrez également choisir une garantie pour protéger votre emprunt d’un risque de défaut de paiement. Deux types de garanties sont envisageables : les garanties réelles et les garanties personnelles. Le type de garantie à privilégier dépendra de votre plan de financement et de votre situation personnelle.
Déblocage des fonds
Suite à l'acceptation de l'offre de prêt, le déblocage des fonds représente l'étape ultime avant l'achat effectif du bien. Le notaire doit procéder à l'appel de fonds auprès de la banque. Il envoie une « demande de déblocage des fonds » en précisant le montant et la date de signature de l'acte notarié. L’établissement prêteur verse le montant du capital emprunté directement auprès du notaire.
Le déblocage des fonds a lieu auprès du notaire et peut prendre différentes formes en fonction de la nature du projet immobilier :
- Vous achetez un bien en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : Les fonds nécessaires au jour de la signature seront versés au notaire dès réception de son appel de fonds.
- Vous achetez un terrain et faites construire dans le cadre d’un contrat de construction : Les fonds nécessaires à l’acquisition du terrain pour la date prévue de signature, à réception de son appel de fonds.
- Vous effectuez un rachat de prêt : Un chèque à l’ordre de la Banque détentrice du prêt en cours de rachat vous sera adressé.
Remboursement du crédit immobilier
Une fois les fonds débloqués et l'achat réalisé, commence alors le remboursement du crédit immobilier. Les mensualités de crédit immobilier correspondent aux échéances de remboursement de votre emprunt.
Modulation et suspension des échéances
Dans le cas d'un prêt dit "modulable", vous avez la possibilité d'opter pour une modulation de vos échéances de prêt. Concrètement, cela vous permet de faire varier le montant de vos échéances en fonction de l'évolution de vos finances. De la même façon, dans certains cas, vous pouvez opter pour la suspension de votre crédit immobilier, si vous vous retrouvez dans une situation financière instable et exceptionnelle.
Remboursement anticipé
Tout au long de votre crédit, vous allez peut-être décider d'opter pour une suspension, une modulation de vos échéances, ou même un remboursement anticipé. Cependant, ces options ne sont pas sans conséquences. Dans le cas d'un remboursement anticipé par exemple, vous pouvez être soumis au paiement d'indemnités.
Délais d'obtention d'un prêt immobilier
L'obtention d'un prêt immobilier représente un processus qui demande du temps. Généralement, la durée totale pour finaliser une demande de crédit immobilier peut s'étendre sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Lorsque vous soumettez votre dossier à l'établissement prêteur, il faudra compter en moyenne trois semaines pour obtenir une première réponse. Suite à l'acceptation de votre demande, la banque vous fera parvenir une offre de prêt. À réception, un délai de réflexion de 10 jours minimum est imposé avant que vous puissiez accepter l'offre. Enfin, une fois cette offre acceptée, il faudra encore patienter environ un mois pour que les fonds soient débloqués.
Recours en cas de refus de prêt
Il peut arriver que votre banque refuse de vous octroyer un crédit immobilier. Cela peut être dû à un taux d'endettement trop élevé, à une situation professionnelle instable, à un apport personnel insuffisant, ou encore à une mauvaise gestion de vos finances. Mais pas de panique ! Rien n'est perdu. Vous pouvez bien sûr vous adresser directement aux banques et autres organismes de crédit. Mais le plus sûr reste de contacter un courtier en prêts immobiliers.
Transfert de prêt immobilier
Dans le cas où vous auriez déjà un crédit immobilier, et que vous souhaiteriez déménager dans un nouveau logement, vous pouvez recourir au transfert de prêt immobilier.
Conseils pour optimiser sa demande de prêt
- Préparer minutieusement son dossier : Réunir tous les documents nécessaires et s'assurer de leur exactitude est essentiel.
- Comparer les offres : Ne pas hésiter à solliciter plusieurs banques et à faire jouer la concurrence.
- Faire appel à un courtier : Un professionnel peut vous accompagner dans vos démarches et vous aider à obtenir les meilleures conditions.
- Soigner sa présentation : Une situation financière stable et une gestion rigoureuse de son budget sont des atouts majeurs.
- Anticiper : Entamer les démarches le plus tôt possible permet de gagner du temps et d'éviter le stress de dernière minute.
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