L'acquisition d'un bien immobilier est souvent un projet de longue haleine, impliquant un financement conséquent. Parmi les solutions de financement immobilier, le contrat de prêt pour achat différé offre une alternative intéressante, permettant de moduler les remboursements en fonction de la situation de l'emprunteur. Cet article explore en profondeur la définition, les types, le fonctionnement, les avantages et les inconvénients du prêt différé, afin de vous éclairer sur cette option de financement.
Définition du Contrat de Prêt pour Achat Différé
Le prêt différé, également connu sous les appellations de différé d'amortissement, différé de prêt ou différé de remboursement, est un type de prêt immobilier où l'emprunteur et le prêteur conviennent de reporter le remboursement du capital emprunté à une date ultérieure. Concrètement, le remboursement des mensualités, composées du capital et des intérêts, est décalé dans le temps.
La plupart des emprunteurs commencent à rembourser leur prêt immobilier dès le premier mois suivant le déblocage des fonds. Cependant, le prêt différé offre la possibilité de reporter le paiement des premières mensualités, ce qui peut être particulièrement utile pendant la construction d'une maison ou la réalisation de travaux de rénovation.
Types de Différés de Remboursement
Il existe deux principaux types de différés de remboursement : le différé partiel et le différé total.
Différé Partiel (Franchise Partielle)
Dans le cas d'un différé partiel, l'emprunteur ne commence pas immédiatement le remboursement du capital, mais il continue de payer les intérêts du prêt chaque mois. L'intérêt principal pour l'acheteur est de bénéficier d'une mensualité initiale plus faible que celle qu'il devra supporter une fois le remboursement du capital entamé. C'est le type de différé d'amortissement le plus fréquemment rencontré.
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Différé Total
Le différé total, comme son nom l'indique, permet de différer la totalité du remboursement à une date ultérieure. L'emprunteur n'a ni le capital ni les intérêts à payer chaque mois pendant la période de différé. Toutefois, cette option peut s'avérer coûteuse, car l'emprunteur devra s'acquitter des intérêts intercalaires.
Fonctionnement du Prêt Différé
Le prêt immobilier avec différé de remboursement repose sur une mécanique différente du remboursement traditionnel. Au lieu de payer les intérêts du prêt en attendant le déblocage total des fonds, le remboursement est différé. Le différé correspond à la période du prêt qui se situe entre le premier déblocage de fonds et le premier remboursement du prêt (capital et intérêts).
Lors de la souscription d'un prêt différé, la banque communique une durée maximale de différé, généralement comprise entre 12 et 36 mois. La période d’anticipation correspond à la période pendant laquelle l’emprunteur dispose des fonds du prêt (premier déblocage) et le moment où il commence à amortir le capital et payer les intérêts du prêt. Cette période vient s’ajouter à la durée totale du prêt (à la différence d’une période de différé dont la durée est comprise dans la durée totale du prêt).
Quand Négocier un Remboursement Différé ?
Négocier un remboursement différé présente un intérêt budgétaire pour l'acquéreur durant cette période. Par exemple, un particulier peut devoir régler son loyer car le déménagement interviendra ultérieurement, ou rembourser encore un prêt pendant quelques mois dans l'attente de la signature de la vente du précédent logement.
Le prêt immobilier avec différé d'amortissement est sollicité dans plusieurs cas :
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- La réalisation de travaux dans un logement.
- La construction d'un bien immobilier.
- L'acquisition d'un bien en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement).
Un choix de différé d'amortissement n'est pas anodin, surtout si la durée du différé est importante. Le différé d’amortissement n’a donc généralement d’intérêt que si vous finissez par occuper le logement acheté. Dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt différé est rarement intéressant.
Coût du Prêt Différé
Il est essentiel de comprendre que le prêt différé n'est pas gratuit. Cette période de différé est coûteuse pour l'emprunteur. En effet, les intérêts du prêt sont calculés sur le capital restant dû. De plus, si vous optez pour un différé total, vous aurez à payer des intérêts intercalaires, qui sont en quelque sorte des intérêts sur les intérêts que vous ne commencez pas à payer immédiatement.
Il est assez complexe de calculer le coût exact d'un différé d'amortissement. Il faut prendre en compte les intérêts supplémentaires payés, en fonction de la durée du différé.
Intérêts Intercalaires
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants des fonds débloqués, en fonction du taux d’emprunt, et viennent s’ajouter au coût initial de votre crédit immobilier. Ils sont avantageux dans la mesure où ils vous permettent de réduire vos remboursements avant de pouvoir emménager dans votre logement. Ainsi, au lieu de payer vos mensualités de remboursement de prêt et votre loyer, vous n’aurez qu'à rembourser les intérêts intercalaires en complément de votre loyer.
Attention néanmoins au coût des intérêts intercalaires ! Le surcoût est parfois conséquent dans la mesure où ils s'ajoutent aux intérêts d'emprunt classiques.
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Impact sur l'Assurance Emprunteur
L'assurance emprunteur est une garantie exigée par les organismes prêteurs pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Même si le remboursement du capital est décalé, vous êtes garantis dès la signature de l’offre de crédit. Le paiement de sa cotisation n’est pas différé. C'est par conséquent une dépense qu'il est important de budgétiser.
Ce qui peut impacter de façon significative le coût de l'assurance de prêt, c'est la durée pendant laquelle vous aurez besoin d'une couverture. Pour réduire au maximum le coût de l'assurance, vous avez la possibilité de changer de contrat, à n'importe quel moment. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez effectivement mettre en concurrence les différentes compagnies d'assurances, pour trouver le contrat le plus avantageux. Sachez aussi qu'au moment de la souscription au crédit, vous pouvez librement choisir votre assurance.
Comment Obtenir un Prêt avec une Période de Différé ?
Pour obtenir un différé de remboursement, il suffit d'en faire la demande à la banque. La banque étudie ensuite individuellement la demande de chaque emprunteur, concernant la possibilité de profiter d'un différé de remboursement.
Certaines banques vous le proposeront spontanément (en particulier lorsque votre projet immobilier inclut d'importants travaux ou que vous avez un projet de construction) mais vous pouvez aussi le solliciter. Dans le cas d'une demande, il faudra disposer d'un dossier de financement solide pour convaincre la banque.
Pour bénéficier du différé de remboursement, vous devez :
- Prendre contact avec votre établissement de crédit. Le crédit différé peut représenter un risque pour l’établissement prêteur. Vous devez donc montrer à votre banque que vous avez un profil attractif, que votre dossier est sérieux et que votre projet immobilier est solide. Vous devez apporter des garanties suffisantes et montrer que vous avez soigneusement préparé votre achat immobilier.
- Vérifier que votre budget permet d’absorber le paiement des intérêts et de l’assurance pendant la période de différé (par exemple, paiement d’un loyer + intérêts intercalaires + assurance de crédit immobilier pendant la construction d’un immeuble en VEFA).
- Vous assurer qu’il s’agit de la solution la plus intéressante pour vous (par exemple, si votre contrat de prêt prévoit la modulation des échéances et que vous souhaitez tout simplement alléger vos mensualités, le différé de remboursement peut s’avérer plus coûteux et moins attractif qu’une simple diminution des échéances).
Prêt Différé vs Report d'Échéances
Il est important de ne pas confondre la notion de différé d'amortissement (ou prêt différé) et celle du report d'échéances. Le report d'échéances consiste à suspendre votre crédit alors que le remboursement a déjà commencé. Le différé d'amortissement agit quant à lui sur le fait de repousser le début du remboursement de votre crédit.
Le report d’échéance consiste à suspendre momentanément le remboursement d’un prêt immobilier en cas de difficultés financières passagères. Le report de mensualité peut être de deux natures différentes. En cas de report de mensualité partiel, vous suspendez le remboursement du capital mais continuez de payer les intérêts à la banque, ainsi que l’assurance de prêt. En cas de report d’échéance total, vous stoppez le remboursement du capital et des intérêts. Vous restez toutefois redevable de l’assurance emprunteur.
Une fois la période de suspension arrivée à son terme, vous reprenez le remboursement du prêt. Selon les contrats de prêt, l’activation du report de mensualité peut avoir pour effet de prolonger la durée du prêt ou d’augmenter le montant des mensualités. Cette situation est différente du crédit différé dans la mesure où elle est décidée en cours de prêt et à titre provisoire.
Avantages et Inconvénients du Prêt Différé
Avantages
- Souplesse financière : Le principal avantage du crédit avec différé de remboursement réside dans la possibilité de bénéficier d’une certaine souplesse financière à une période où vous devez régler les frais de notaire, de garantie, de dossier, ou encore des travaux.
- Adaptation aux projets spécifiques : Le différé de paiement pour un prêt immobilier est souvent mis en place dans le cadre d’un financement de travaux, ou encore dans le cadre d’un projet de construction (VEFA : vente en état futur d’achèvement).
- Éviter le cumul des charges : Avec un différé total, un locataire qui accède à la propriété grâce au crédit évite de cumuler loyer et échéances de prêt pendant la période de préavis de son logement.
Inconvénients
- Coût global plus élevé : Le différé de remboursement présente un inconvénient majeur, à savoir qu’il augmente le coût global du crédit. En effet, le montant des intérêts est calculé sur la durée du crédit et le fait de retarder le remboursement produit mécaniquement de nouveaux intérêts. C’est encore plus vrai dans le cas d’un remboursement différé total avec la création d’intérêts intercalaires.
- Nécessité d'une gestion rigoureuse : Le paiement différé ne convient peut-être pas à toutes les personnes. Il vous faudra toujours veiller à avoir les fonds suffisants lors du prélèvement mensuel. Cela implique donc d’avoir une gestion attentive et régulière de son compte bancaire.
- Risque d'incidents de paiement : Effectuer un règlement en différé peut entraîner des risques d’incidents de paiement.
Exemples d'Utilisation du Prêt Différé
Achat en VEFA
Un crédit immobilier destiné à financer un achat sur plan est par nature à amortissement différé. Car l’achat d’un logement neuf sur plan (achat en VEFA) implique un délai d’attente, avant de pouvoir y emménager. Ce dernier correspond aux délais de construction (généralement compris entre 18 et 24 mois). L’emprunteur ayant souscrit un prêt pour financer un logement sur plan, ne commence le remboursement du capital emprunté qu’après livraison du bien.
Travaux de Rénovation
Un achat immobilier peut s’accompagner de travaux de rénovation, que ce soit pour réhabiliter un logement en mauvais état, pour le remettre aux normes ou tout simplement pour le faire correspondre à nos goûts et aspirations. La réalisation de ces travaux, en plus de retarder l’entrée dans le logement, peut être relativement onéreuse et impacter la trésorerie de l’emprunteur.
Investissement Locatif
L’investissement locatif implique une période de transition pendant laquelle vous ne disposez pas nécessairement de revenus locatifs immédiatement alors même que vous avez déjà contracté votre crédit. C’est par exemple le cas lorsque des travaux sont à réaliser avant la mise en location ou lorsque vous ne parvenez pas à trouver un locataire rapidement. Le crédit différé permet alors de ne pas avoir à puiser dans sa trésorerie. Il peut même être l’occasion d’optimiser davantage son profil d’investisseur en cas de cashflow généré grâce aux premiers revenus locatifs.
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé facilitant l’accès à la propriété puisqu’il permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement neuf ou ancien acquis en tant que résidence principale à condition de respecter des plafonds de ressources. L’emprunteur n’a alors pas à rembourser d’intérêts puisqu’ils sont pris en charge par le gouvernement. Ce prêt aidé permet lui de bénéficier d’un remboursement différé de 5, 10 ou 15 ans en fonction des ressources et de la durée de remboursement.
Le Paiement Différé dans le Commerce
Outre le prêt immobilier, le paiement différé est également une option de plus en plus courante dans le commerce, que ce soit en ligne ou en magasin.
Définition
Payer en différé c’est avoir la liberté d’acheter aujourd’hui et de payer plus tard. Concrètement, pour un achat en ligne, vous passez votre commande et vous réglez celle-ci, comme pour un paiement classique à une différence près : vous n’êtes pas débité immédiatement, mais après un certain délai. Celui-ci peut varier selon la date à laquelle vous passez la commande et selon la banque ou l’établissement proposant le paiement différé.
Fonctionnement
Sur le web, diverses possibilités de paiement différé se présentent à vous puisqu’elles sont plus simples à mettre en place. Vous pouvez choisir l’option de paiement différé au moment de la validation de l’achat et d’indiquer ensuite le délai que vous souhaitez. En magasin, vous avez aussi la solution de paiement par chèque différé. Certains commerçants vous proposent d’encaisser votre chèque seulement à partir d’une certaine date donnée, que vous choisissez.
Avantages
- Avance de trésorerie : Contrairement au paiement comptant immédiat, le paiement différé vous laisse une marge pour faire face aux imprévus financiers du quotidien, ou tout simplement pour organiser votre budget.
- Flexibilité : Lorsque vous commandez un article, vous ne payez qu’après la livraison, ce qui vous laisse le temps de vous rétracter si vous avez changé d’avis et que vous n’en voulez plus. Ainsi, vous n’avez pas de procédure de remboursement à effectuer.
- Planification des dépenses : Le paiement différé permet de planifier le débit à une date qui vous est plus arrangeante.
Inconvénients
- Coût : Une carte de débit différé peut avoir un coût.
- Risque d'incidents de paiement : Il vous faudra toujours veiller à avoir les fonds suffisants lors du prélèvement mensuel.
- Gestion rigoureuse : Cette solution de paiement différé a un fort intérêt dans la gestion de son budget sur le court terme, mais elle peut aussi vous perdre dans le suivi de celui-ci si vous n’êtes pas assez attentif aux échéances de paiement.
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