La location de logements à des chercheurs, souvent situés à proximité des grandes écoles et universités, représente un marché spécifique pour les agences immobilières. Les propriétaires, soucieux de sécuriser leurs revenus locatifs, peuvent être intéressés par la Garantie Loyer Impayé (GLI). Cet article explore les conditions de cette assurance, les alternatives comme les garants, et les spécificités liées à la location aux étudiants et chercheurs.
Pourquoi une Garantie Loyer Impayé pour les Étudiants et Apprentis ?
Bien que la plupart des propriétaires exigent un garant pour les étudiants locataires, la GLI offre une sécurité supplémentaire. Les étudiants ont souvent des revenus limités, et dépendent du soutien financier de leurs garants. Si le garant rencontre des difficultés financières, le propriétaire peut avoir du mal à récupérer les loyers impayés.
La GLI permet aux propriétaires de se protéger efficacement contre les impayés, sans dépendre uniquement de la solvabilité d'un garant. De plus, elle peut inclure une indemnisation en cas de dégradations dans le logement.
Garanties et Cautionnement : Les Différentes Options
Caution Simple vs. Caution Solidaire
Dans le cadre d'une caution simple, le propriétaire doit d'abord s'adresser au locataire pour exiger le paiement des loyers et charges impayés. Il ne peut se tourner vers le garant qu'en cas d'insolvabilité du locataire.
Les agences immobilières ont intérêt à conseiller la caution solidaire, qui permet au propriétaire de s'adresser directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre le locataire. Cela accélère la procédure de recouvrement des loyers.
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La Garantie Visale
La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une caution locative gratuite pour le locataire et le bailleur. Cependant, les critères d'éligibilité sont restrictifs. Elle est principalement destinée aux jeunes de moins de 30 ans, aux salariés précaires et aux personnes en mutation professionnelle.
Cumul GLI et Garant : Est-ce Possible ?
L'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 stipule qu'un propriétaire ne peut pas cumuler GLI et garant, sauf dans certains cas spécifiques. Pour les logements en colocation, le cumul n'est pas autorisé si un des colocataires n'est pas étudiant, même si les autres le sont.
Cependant, certains propriétaires peuvent être tentés de cumuler les deux pour une sécurité maximale. Dans ce cas, c'est la situation financière du garant qui est analysée, et non celle de l'étudiant. L'étudiant doit simplement fournir une copie de sa pièce d'identité et de sa carte étudiante.
Conditions d'Éligibilité à la GLI
Pour souscrire une GLI, les locataires doivent généralement respecter certaines conditions :
- Revenus non précaires : Salariés en CDI (hors période d'essai), retraités, gérants ou dirigeants d'entreprise, commerçants, professions libérales, étudiants ou apprentis avec caution.
- Solvabilité : Les revenus nets du locataire doivent être au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges. Le taux d'effort (loyer/revenus) ne doit pas dépasser 33%.
- Justificatifs de solvabilité : Attestation d'emploi, contrat de travail, bulletins de salaire, etc.
Alternatives à la GLI et au Garant Traditionnel
Garanties Payantes
Des entreprises privées proposent des services de garant payant pour les locataires qui ne peuvent pas fournir de caution familiale ou amicale. En échange d'une cotisation, elles se portent garant pour le locataire.
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Caution Bancaire
La caution bancaire consiste à bloquer une somme d'argent sur un compte bancaire pendant la durée de la location. Cette somme sert de garantie pour le propriétaire en cas d'impayés.
Aides d'Action Logement
Action Logement propose des solutions adaptées aux salariés en contrat court pour les aider à trouver un logement et à rassurer les propriétaires, notamment des offres de logement et des services d'accompagnement locatif.
Aides au Logement pour les Étudiants et Chercheurs
APL (Aide Personnalisée au Logement)
L'APL est versée aux locataires de logements conventionnés par l'État. Elle est versée directement au propriétaire, qui la déduit du loyer. Le montant de l'APL est revu chaque année, au 1er juillet. Elle ne peut être cumulée avec l'ALS ni avec les allocations parentales.
ALS (Allocation de Logement Sociale)
L'ALS est versée si le logement n'est pas conventionné. Elle peut être attribuée pour un studio, un appartement, une maison, une chambre en foyer ou en résidence universitaire. L'aide est versée au locataire ou au propriétaire. Elle ne peut être cumulée avec une autre allocation.
Pour les étudiants de moins de 20 ans, l'attribution de l'ALS peut diminuer ou supprimer les prestations familiales perçues par les parents. Il est donc conseillé de se renseigner auprès de la CAF avant de faire son choix.
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Ces deux allocations sont attribuées et versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF). Leur montant varie en fonction de différents critères (montant du loyer, ressources, situation familiale…).
Autres Aspects Importants de la Location
Assurance Habitation
L'assurance multirisque habitation est obligatoire pour le locataire depuis 1982 (Loi Quillot du 22 juin). Elle assure le logement contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vol). Le bailleur demande une attestation lors de la remise des clés. Le défaut d'assurance peut entraîner la résiliation immédiate du bail.
Bail ou Contrat de Location
Ce document précise les droits et obligations du propriétaire et du locataire.
Dépôt de Garantie
C'est une somme équivalente à 1 mois minimum de loyer que le locataire verse lors de la signature du bail. Elle est restituée en fin de contrat, dans un délai maximum de 2 mois après le départ, s'il n'y a pas eu de dégradation dans le logement.
État des Lieux
L'état des lieux doit être établi par écrit avec le bailleur, dès la remise des clés. Un exemplaire est remis au locataire. Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location, lors de l'état des lieux de sortie. Cela détermine quelles réparations incombent au locataire ou au propriétaire. Le bailleur est tenu de rembourser le dépôt de garantie dans les 2 mois qui suivent le départ du locataire, déduction faite, le cas échéant, des réparations ou des dégradations dont l'étudiant est tenu pour responsable.
Conseils pour les Chercheurs Étrangers
La recherche de logement en France, surtout pour un étranger, peut être longue et difficile. Il est conseillé de commencer les recherches dès que possible, une fois que le séjour est confirmé.
Aix-Marseille Université a conclu un partenariat avec la plateforme de recherche de logement Studapart. Des offres de logements de propriétaires privés, agences immobilières, individuels ou en colocation sont proposées sur la plateforme. Le site est en version française, anglaise et chinoise. Les conseillers de Studapart parlent anglais. Des frais de services sont prélevés pour les réservations via la plateforme Studapart.
Le Centre Euraxess d'amU est partenaire avec le service de garantie locative SmartGarant.
Démarches Administratives
Lors de l'entrée dans le logement, il faut relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz. Il faut également souscrire des contrats pour l'électricité et/ou le gaz. Des prestataires proposent souvent des contrats incluant une ligne téléphonique fixe, une connexion internet illimitée et des chaînes de télévision.
Mises en Garde
Il faut éviter de passer par des « marchands de listes » qui ne sont pas des agents immobiliers et qui vendent des fichiers de logements à louer sans garantie quant à l'obtention du logement.
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