Avant de s'engager dans un contrat de crédit, il est essentiel de comprendre son fonctionnement et les obligations qu'il implique, tant pour l'emprunteur que pour la banque. Cet article vise à vous éclairer sur les différents aspects d'un contrat de crédit, des informations précontractuelles aux conditions de remboursement, en passant par les garanties et les recours possibles.
Informations précontractuelles : un éclairage indispensable
Avant de signer un contrat de crédit, le prêteur, qu'il s'agisse d'une banque ou d'un établissement de crédit, a l'obligation de vous fournir toutes les informations nécessaires pour déterminer si le crédit est adapté à vos besoins et à votre situation financière. Cette transparence est cruciale pour éviter le surendettement et les difficultés financières.
La fiche d'information précontractuelle
Le prêteur doit obligatoirement vous remettre une fiche d'information précontractuelle qui comporte les éléments suivants :
- Identité et adresse du prêteur: Pour savoir à qui vous avez affaire.
- Type de crédit: S'il s'agit d'un prêt personnel, d'un crédit affecté, d'un crédit renouvelable, etc.
- Montant du crédit et conditions de mise à disposition: Pour connaître la somme empruntée et comment elle sera versée.
- Durée du contrat, nombre et calendrier des remboursements: Pour savoir combien de temps vous devrez rembourser et à quelle fréquence.
- Montant total dû: Pour connaître le coût total du crédit, incluant le capital et les intérêts.
- Coût total des frais: Exprimé par un montant précis, pour anticiper toutes les dépenses liées au crédit.
- Taux annuel effectif global (TAEG): Sauf en cas de location avec option d'achat, avec des explications sur le mode de calcul de ce taux, exprimé par un pourcentage de la somme empruntée. Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des différents crédits qui vous sont proposés.
- Indemnités à payer en cas de retard de paiement: Pour connaître les conséquences financières d'un retard de remboursement.
- Existence d'un délai de rétractation: Vous avez 14 jours calendaires pour renoncer à votre crédit après la signature du contrat. Un formulaire de rétraction est prévu en annexe du contrat de crédit.
- Articles du code de la consommation sur la durée de validité de l'offre et sur le délai minimal de réflexion.
- Votre droit à obtenir, sur demande et sans frais, un exemplaire de l'offre de contrat de crédit.
- Dans le cas d'un crédit affecté, le bien ou la prestation de services financé.
Lorsque le crédit est proposé sur un lieu de vente, le prêteur doit veiller à ce que vous receviez toutes ces explications de manière complète et appropriée, sur place, et dans des conditions garantissant la confidentialité des échanges.
En cas de rachat de crédits, le prêteur doit vous indiquer si votre nouveau crédit (qui regroupe vos anciens crédits) crée une dette plus élevée ou plus longue que vos anciens crédits. Ces informations doivent être données par écrit.
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Vérification de la solvabilité
Avant de vous accorder un crédit, le prêteur doit vérifier votre solvabilité, c'est-à-dire votre capacité de remboursement, pour éviter un risque de surendettement. Il peut notamment vous réclamer les documents suivants :
- Tout justificatif de domicile
- Tout justificatif de revenu
- Tout justificatif de votre identité
Le préteur consulte également les fichiers de la Banque de France pour vérifier que vous n'êtes pas inscrit pour plusieurs incidents de paiements (par exemple, abus de découvert, crédit non remboursé). La banque consulte le Fichier national des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP) et le Fichier Central des Chèques (FCC) pour vérifier que vous n'avez pas eu d'incidents de remboursement ou de paiement.
Décrivez clairement vos revenus et vos charges, surtout n'oubliez pas d'indiquer tous vos crédits en cours. En couple, marié ou non, vous êtes co-emprunteurs. Attention : Pour être co-acquéreurs (co propriétaires), vos deux noms doivent figurer dans l'acte de vente. La banque examine ainsi votre taux d'endettement.
Pour les crédits immobiliers, une décision du Haut conseil de stabilité financières (HSCF) encadre le taux d’effort maximal à l’octroi de crédit et la durée maximale du crédit immobilier (à compter de janvier 2022 : taux maximal d’effort à l’octroi de 35 %, durée maximale d’amortissement de 25 ans). Et une décote est appliquée sur les revenus fonciers pour tenir compte du risque locatif.
Une marge de flexibilité est cependant laissée aux banques et la décision de la banque d’octroyer le crédit tient toujours compte des caractéristiques du projet et du ménage emprunteur. Côté capacité d'endettement, le prélèvement à la source ne modifie pas votre capacité d'emprunt. Avant de vous accorder un crédit immobilier, la banque regarde vos charges, vos ressources et votre avis d'imposition. Le net à payer avant impôt sur le revenu restera inscrit sur la fiche de paie.
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Taux d'intérêt et taux d'usure
La banque est obligée de vous proposer un taux annuel effectif global (TAEG), qui ne dépasse pas le taux de l'usure. Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum que le prêteur a le droit d’appliquer à un prêt, au moment où celui-ci est accordé. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France, et varie selon le type de crédit, le montant emprunté et la durée du prêt. Les seuils de l'usure sont ensuite publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.
Le TAEG correspond à l’ensemble des frais que vous devez supporter pour obtenir le crédit.
| Crédits | Taux de l'usure |
|---|---|
| Prêts d'un montant inférieur ou égal à 3 000 € | 21,45 % |
| Prêts d'un montant supérieur à 3 000 € et inférieur ou égal à 6 000 € | 11,47 % |
| Prêts d'un montant supérieur à 6 000 € | 6,64 % |
Assurance emprunteur
Le prêteur peut vous demander de souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance couvre vos mensualités en cas d'incident de paiement de votre part. Si une assurance est requise, le prêteur doit :
- vous informer du coût standard de l'assurance,
- et vous donner un exemple de prix pratiqué par un assureur, exprimé par une somme précise par mois.
Le prêteur peut vous proposer un contrat avec un assureur partenaire. Cependant, vous demeurez libre de choisir un autre assureur pour votre crédit, à condition que le contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui exigé par le prêteur.
En plus de garantir le bien, la banque va aussi garantir les risques afférents directement à la personne. La plus connue des garanties est la garantie décès. Lorsqu'il existe plusieurs co-emprunteurs, ceux-ci peuvent répartir librement entre eux le montant garanti. Il faudra bien sûr que le total des garanties représente au minimum 100% du prêt accordé. Par exemple, un couple qui emprunte peut souscrire à l'assurance à hauteur de 70% sur M. et 30% sur Mme. Ils peuvent également opter pour une assurance à 100% sur les deux conjoints.
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Toujours associé à la garantie décès, la garantie PTIA est obligatoire pour les crédits immobiliers. Il s'agit d'une invalidité de 3ème catégorie de la sécurité sociale (100%). Elle va garantir l'assurer de la Perte Totale et Irréversible de l'Autonomie (PTIA), autrement dit " l'impossibilité absolue et définitive de se livrer à une occupation ou à un travail quelconque lui procurant gain et profit ".
Certaines autres garanties d'invalidité ont été mises en place. On retrouve alors la garantie I.P.T qui garantit l'Invalidité Permanente Totale. Elle peut être assimilée à la garantie PTIA mais elle se caractérise pour la Sécurité Sociale à une invalidité de 2ème catégorie (+ de 66%). Dans la plupart des cas, les contrats garantissent alors le paiement des échéances jusqu'à la fin du prêt. Dans ce cas, l'assuré conserve une dette et en cas de revente de son bien, perd le bénéfice de cette assurance. La garantie I.P.P, très rarement proposée, garantit cette fois les Invalidité de 1ère catégorie au regard de la Sécurité Sociale (entre 33 et 66 %). Enfin, la garantie I.T.T(incapacité temporaire de travail) permet, lorsque l'assuré est en arrêt maladiel, la prise en charge des échéances du prêt.
Les banques imposent souvent leurs assurances décès " maison ". Elles sont en général plus chères que celles proposées par des assureurs. Théoriquement, rien n'empêche l'emprunteur de prendre une assurance externe à la banque (délégation d'assurance).
Frais annexes
Le prêteur doit indiquer clairement tous les frais annexes liés au crédit (par exemple, frais de dossier, frais de remboursement anticipé, frais d'intervention en cas d'incident de paiement). Il doit également préciser si l'assurance emprunteur est obligatoire ou facultative.
L'offre de prêt : un engagement contractuel
L’offre de prêt immobilier est un document contractuel adressé par une banque, après examen des documents justificatifs nécessaires fournis par l’emprunteur. Il reprend toutes les informations relatives à l’emprunt négocié : taux d’intérêt, conditions, garantie, frais annexes, etc. L’offre de prêt est encadrée par la loi dans sa forme et son contenu. Par ce document, la banque s’engage à financer le projet d’achat immobilier étudié à des conditions précises. L’offre de prêt va donc bien au-delà d’une attestation de financement ou un accord de prêt de principe. Si vous contactez plusieurs banques, vous ne pouvez signer qu'une seule offre de crédit ! Dès la signature, prêteur et emprunteur sont liés par leurs obligations contractuelles respectives.
Contenu obligatoire de l'offre de prêt
En tant que document contractuel, l’offre de prêt doit contenir par écrit toutes les informations, les modalités et les conditions de l’emprunt et de l’achat envisagés.
L’offre de prêt doit contenir obligatoirement les informations suivantes :
- L'identité des parties signataires (Prêteur, emprunteur(s), et éventuellement des cautions)
- La nature du prêt (Prêt bancaire classique, prêt à taux zéro, etc.)
- L'objet (Achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.)
- Les garanties exigées et l’assurance emprunteur choisie avec leur coût
- Le montant du capital emprunté, avec la mention du montant de l’apport personnel ;
- Le coût total sur la durée du prêt ;
- Le taux d’intérêt fixe ou variable (et les modalités de révision en cas de taux variable) ;
- Le TAEG (taux annuel effectif global) : ce taux tient compte de l’ensemble des coûts liés au prêt (intérêts bancaires, frais de dossier, coût de l’assurance, frais de garanties, etc.) ;
- Les frais annexes au prêt (comme les frais de dossier de la banque ou les frais de courtier).
- Un échéancier des mensualités prévues avec l’amortissement pratiqué ;
- Les conditions du transfert du prêt à une autre personne.
La banque place ici toutes les clauses spécifiques négociées avec elle. Par exemple, les modalités prévues en cas de remboursement anticipé du crédit ou les conditions d’un crédit modulable.
La banque doit suivre la fiche d’information standardisée européenne (FISE) et joindre les conditions générales de l’offre, de l’assurance de prêt immobilier et de la société de caution, le cas échéant.
Procédure d'émission et de réception de l'offre de prêt
La loi encadre la procédure d’émission et de réception d’une offre de prêt immobilier.
En amont, le futur propriétaire a réalisé une simulation de prêt immobilier (ou plusieurs), a échangé avec un courtier et des banques, a négocié les modalités du prêt. Une banque accepte votre dossier de financement et émet alors l’offre de prêt immobilier.
La banque vous adresse son offre de prêt qui reste valide pendant 30 jours au minimum. Pendant ce délai, aucune modification ne peut intervenir ni sur le taux d’intérêt du crédit immobilier, ni sur les conditions du prêt. En général, cet envoi s’effectue après la signature du compromis de vente. Il est d'ailleurs sage que ce compromis de vente prévoie une clause suspensive d’obtention du crédit immobilier, protégeant l'acheteur en cas de refus de crédit.
L’envoi de l’offre se produit après que la banque a vérifié l’intégralité du dossier de financement et des pièces justificatives adressées par l’emprunteur. Elle vous envoie les deux exemplaires de l’offre en courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique avec des offres dématérialisées. Cela lui permet de certifier la date de réception de l’offre.
Délai de réflexion
La signature de l’offre de prêt est un engagement fort. La loi protège l’emprunteur en exigeant un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, vous ne pouvez ni accepter ni refuser l’offre ! Vous êtes heureux de pouvoir concrétiser votre achat immobilier. Mais, avant l’acceptation, prenez le temps de tout lire car vous vous engagez sur une longue période.
Ce délai de réflexion court à compter du lendemain du jour de réception de l’offre de prêt immobilier. Il comprend 10 jours incluant le samedi, le dimanche et les jours fériés.
De l'offre de prêt au contrat de prêt
Une fois signée, l’offre de prêt immobilier devient un véritable contrat de prêt. La banque ne peut plus revenir sur les conditions proposées.
De votre côté, vous pouvez annuler le contrat de prêt dans l’un des deux cas suivants :
- La signature de l’acte authentique d’achat pour laquelle le prêt a été sollicité n’a pas été effectuée dans les quatre mois de l’acceptation de l’offre (sauf négociation d’un délai plus long).
- Vous n’avez pas obtenu l’ensemble des prêts nécessaires au financement de votre achat : ces prêts doivent représenter au moins 10 % du crédit total et chaque prêt doit contenir une condition suspensive d'octroi des autres prêts.
Certains prêts aidés ou garantis par une sûreté réelle (comme l’hypothèque) nécessitent l’intervention d’un notaire. Pour les prêts immobiliers classiques, la banque adresse une copie du contrat de prêt signé au notaire chargé de la signature de la vente.
Accord de principe vs offre de prêt
L'accord de prêt et l'offre de prêt sont deux étapes clés dans le processus d'obtention d'un prêt immobilier, mais ils représentent des moments différents.
L'accord de prêt, souvent appelé "accord de principe", est une première approbation par la banque du dossier de prêt de l'emprunteur. Cet accord indique que la banque est en principe disposée à financer le projet, sous réserve de la vérification des documents et des garanties fournies par l'emprunteur. L'accord de principe n'est pas contraignant pour la banque et ne garantit pas définitivement l'obtention du prêt.
L'offre de prêt, en revanche, est un document officiel et détaillé émis par la banque une fois que toutes les vérifications ont été faites et que le dossier est définitivement accepté. Cette offre contient toutes les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, la durée, le montant du prêt, les modalités de remboursement, et les frais annexes. Une fois émise, l'offre de prêt engage la banque, et l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion légal pour l'accepter ou la refuser.
Délai entre offre de prêt et déblocage des fonds
Si vous achetez un bien existant, le déblocage des fonds par la banque intervient généralement le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Pour un achat sur plan, une construction de maison ou une rénovation, les fonds sont débloqués par étapes, suivant l'avancement des travaux. Cette libération progressive est conditionnée par la présentation des appels de fonds émis par le constructeur ou le promoteur. Rappelons que chaque déblocage peut nécessiter une vérification par la banque, qui s'assure que les travaux avancent conformément au plan préétabli. En cas de retard ou de non-conformité, le déblocage des fonds suivants peut être affecté.
Délai entre offre de prêt et signature chez le notaire
Une fois que l'emprunteur reçoit l'offre de prêt de la banque, il doit respecter un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires pendant lequel il ne peut pas accepter l'offre.
Conditions du contrat de crédit
Le prêteur doit maintenir les conditions indiquées sur son offre de prêt pendant une durée minimale de 15 jours calendaires. Vous pouvez accepter et retourner cette offre pendant toute cette période. Après 15 jours, si vous n'avez toujours pas signé, le prêteur peut changer son offre (augmenter le taux d'intérêt par exemple).
Remboursement anticipé
Le prêteur doit vous informer de votre droit de rembourser par anticipation tout ou partie de votre crédit. Il doit également vous indiquer les conditions et éventuels frais associés.
Le remboursement anticipé est toujours possible, sauf pour les crédits renouvelables où des restrictions spécifiques peuvent s'appliquer.
Aucune indemnité de remboursement anticipée ne peut être exigée dans les cas suivants :
- Si le remboursement anticipé est effectué en exécution d'un contrat d’assurance destiné à garantir le crédit (par exemple, en cas de décès ou d’invalidité),
- S’il intervient à une période où le taux d’intérêt appliqué n’est pas fixe,
- Ou en cas d'autorisation de découvert.
En dehors de ces cas, si des indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont prévues, elles doivent être mentionnées dans le contrat et respecter les plafonds légaux :
- 1 % du montant remboursé si la durée restante du crédit dépasse 1 an.
- 0,5 % du montant remboursé si la durée restante du crédit est inférieure à 1 an.
Le prêteur est autorisé à réclamer une indemnité uniquement si le montant total des remboursements anticipés effectués sur une période de 12 mois dépasse 10 000 €.
Enfin, après un remboursement anticipé, le prêteur doit recalculer le montant total restant dû, en déduisant les intérêts non courus, c’est-à-dire ceux qui auraient été payés sur les mensualités restantes.
Par ailleurs, lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre crédit, le prêteur doit vous communiquer les informations nécessaires à l'examen de cette faculté, gratuitement et sans tarder après en avoir eu connaissance. La gratuité de la délivrance de ces informations ne s’applique que pour les contrats de crédit souscrits à compter du 1er juillet 2016.
Domiciliation des revenus
La banque demandera généralement la domiciliation de vos revenus (salaires ou honoraires) sur un compte ouvert chez elle. C'est pour elle un moyen de s'assurer que les éléments de ressources qu'elle a pris en compte pour accorder le prêt restent toujours d'actualité. L'offre de crédit doit indiquer si le prêt est subordonné à une condition de domiciliation des revenus. Depuis mai 2019 (loi Pacte), la domiciliation est librement négociée entre les parties.
Garanties
Chaque crédit représente un risque tant pour l'emprunteur que pour la banque. Avant de donner sa réponse, la banque examine la capacité financière de remboursement et le passé financier de l'emprunteur. Dans l'intérêt de chacun, il est essentiel que la banque dispose de tous les éléments utiles. votre capacité de remboursement au regard de votre situation familiale et professionnelle, vos revenus, votre patrimoine, votre endettement, etc.les garanties que vous pouvez apporter : hypothèque ou caution par exemple.votre passé financier : la banque consulte le Fichier national des Incidents de remboursement des crédits aux Particuliers (FICP) et le Fichier Central des Chèques (FCC) pour vérifier que vous n'avez pas eu d'incidents de remboursement ou de paiement.
Malgré le fait que la banque réalise une étude approfondie de la solvabilité de l'emprunteur, elle va également vouloir se protéger contre le risque que l'emprunteur ne puisse plus faire face à ses remboursements.
Hypothèque
L'objectif d'une hypothèque est de permettre à la banque de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l'emprunteur. L'hypothèque conventionnelle procure au créancier un " droit de préférence " : Si le bien est vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres créanciers. Toutefois, la banque ne peut pas appliquer ces droits n'importe quand et comment. La personne dont le bien est hypothéqué reste totalement propriétaire. Elle peut alors donner son bien, le louer, le vendre … L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié. Elle est assez couteuse car qui dit acte notarié dit émolument du notaire (environ 0,33% du bien). Elle est également assujettée à une taxe de publicité foncière (0,715 % du montant du prêt) à laquelle s'ajoute le salaire du conservateur (0.05% du montant du prêt +20%). Mais pour les logements anciens, la banque peut opter pour une inscription au privilège de préteur de denier (PPD). Cette garantie est similaire à l'hypothèque, sauf qu'elle porte sur le prix de vente d'une maison ou d'un terrain.
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