L'acquisition d'un bien immobilier représente souvent un projet majeur dans la vie d'une personne. Avant de pouvoir concrétiser ce projet, l'obtention d'un prêt immobilier est une étape cruciale. Les banques, en tant qu'établissements prêteurs, doivent s'assurer de la solvabilité des emprunteurs avant d'accorder un crédit. Mais comment une banque procède-t-elle pour connaître l'ensemble des crédits d'un demandeur et évaluer sa capacité de remboursement ? Cet article explore les différentes facettes de cette question.
Évaluation de la capacité d'emprunt
Pour évaluer la capacité d'emprunt d'un candidat, la banque prend en compte plusieurs éléments. Elle calcule le montant que l'emprunteur peut emprunter pour financer son achat immobilier, ainsi que la mensualité qu'il peut supporter sans dépasser le seuil maximal d'endettement autorisé par la loi. Il est important de noter que la mensualité et le taux d'intérêt varient en fonction de la durée choisie pour le crédit.
Cependant, ce calcul n'offre qu'une vision partielle des possibilités de l'emprunteur. L'établissement prêteur effectue des vérifications plus approfondies, notamment en consultant le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) de la Banque de France. Ce fichier national recense les incidents de paiement relatifs aux crédits contractés par les particuliers.
L'importance de la transparence
Il est crucial d'être transparent et honnête avec son banquier. La racine latine de crédit est "credire", qui signifie "faire confiance". Cette confiance doit être réciproque. Dès le premier soupçon de mensonge ou d'inexactitude, une suspicion et une méfiance s'installent.
Il est déconseillé de cacher des informations, à moins de vouloir masquer un taux d'endettement trop important. En principe, le banquier demande la copie des relevés de compte des trois derniers mois. De plus, il est préférable de ne pas avoir d'incidents de paiement. Si c'est le cas, il est conseillé de reporter votre projet.
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Le rôle du FICP et autres fichiers
Les banques et les établissements financiers exploitent principalement les fichiers pour rechercher les incidents de paiement. Les fichiers FICP (fichier incident contentieux particuliers), CPII (Centrale des Particuliers et des Incidents de Paiements), ainsi que la Banque de France (BDF) qui recense tous les incidents bancaires (non-paiement de chèques et/ou interdit bancaire, etc.), sont consultés.
Ces fichiers recensent divers incidents de paiement, tels que :
- Deux mensualités impayées ;
- Une échéance impayée pendant plus de 60 jours ;
- Une dette à la banque de plus de 500 € non remboursée pendant 60 jours ;
- Une procédure à la banque à l'encontre de l'emprunteur pour défaut de paiement ;
- La prononciation de la déchéance du terme pour un crédit en cours.
Les risques de la falsification
Mentir ou falsifier des documents pour obtenir un prêt immobilier est une pratique risquée. Si une banque découvre des informations erronées après avoir accordé le prêt, elle peut prononcer la déchéance du terme, c'est-à-dire exiger le remboursement immédiat de l'intégralité du prêt.
La Cour de cassation a confirmé que la clause exigeant un remboursement immédiat de l'intégralité du prêt n'est pas illégale. Les mensonges ou omissions doivent concerner des "renseignements essentiels, nécessaires à la décision d'octroi du crédit".
De plus, la falsification de relevés de comptes est illégale et peut entraîner des sanctions pénales. Selon l'article 441-3 du Code Pénal, cela peut s'accompagner de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende. Si le faux porte sur un document administratif comme une carte d'identité, la peine peut aller jusqu'à 5 ans de prison et 75 000 € d'amende.
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Les critères d'analyse des banques
Avant de valider la souscription d'un emprunt immobilier, les banques se basent sur plusieurs critères. Les conditions d'obtention sont définies au cas par cas selon un large panel de critères et aussi selon chaque banque.
Les principaux critères sont :
- La situation financière de l'emprunteur : C'est le premier critère sur lequel s'arrête l'établissement bancaire. Les banques analysent vos relevés de compte bancaire pour évaluer la gestion de vos comptes.
- La situation professionnelle de l'emprunteur : Les banques analysent également votre statut professionnel. Un contrat à durée indéterminée (CDI) assure une source de revenus pérenne et représente donc une sécurité pour la banque.
- La situation personnelle de l'emprunteur : Lors de l'étude de votre dossier de prêt immobilier, la banque analyse également votre situation personnelle (situation matrimoniale, personnes à charge…).
- Votre taux d'endettement : C'est le ratio de vos charges (loyers, prêts en cours, pensions versées…) proportionnellement aux revenus du foyer.
- Votre reste à vivre : C'est la somme d'argent qu'il doit vous rester après paiement de vos charges fixes.
- Votre saut de charges : Il matérialise la capacité du foyer à supporter une augmentation des dépenses liée à la contraction d'un prêt immobilier.
- L'épargne et le patrimoine : Le banquier va faire un état des lieux de votre épargne financière et de votre patrimoine immobilier.
- L'apport personnel : Pour un crédit immobilier, l'apport des frais de notaire constitue une chance supplémentaire d'avoir accès à la majorité des enseignes bancaires.
Les documents justificatifs
Les organismes prêteurs demandent plusieurs pièces justificatives pour constituer votre dossier de crédit immobilier. Parmi les documents requis, on retrouve :
- Un justificatif d'identité (passeport ou pièce d'identité) ;
- Un justificatif de situation familiale (copie du livret de famille, certificat de PACS, etc.) ;
- Un justificatif de domicile de moins de trois mois ;
- L'avant-contrat signé, le compromis ou la promesse de vente (pour une maison ou un appartement dans l'ancien) ;
- La promesse de vente signée (lorsque le crédit concerne l'achat d'un terrain).
- Les trois derniers relevés de compte bancaire
Les opérations à éviter sur vos relevés bancaires
Certaines opérations sur vos relevés bancaires peuvent nuire à votre demande de prêt immobilier. Voici les 5 opérations que votre banquier ne veut surtout pas voir :
- Vos agios à gogo : Avoir des découverts réguliers est un mauvais signal pour votre banquier. Il est préférable d'avoir au moins 3 mois sans découvert.
- Votre passage quotidien au PMU Le Balto : Les dépenses liées aux jeux d'argent peuvent paraître suspectes.
- Les SATD (Saisie Administrative à Tiers Détenteurs) : Il est important de payer vos amendes et impôts en temps et en heure.
- Vos multiples crédits à la consommation : Avoir plusieurs crédits à la consommation peut laisser penser que vous avez un train de vie trop important par rapport à vos revenus.
- Les gros virements bancaires au Panama : Les opérations difficiles à expliquer, surtout vers des destinations comme le Panama, peuvent être mal vues par la banque.
Il est également conseillé de mettre de l'argent de côté de manière régulière et d'éviter les opérations via des banques en ligne, car les banques traditionnelles peuvent être frileuses face à ces opérations.
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Le secret bancaire
Le secret bancaire a été instauré en France par la loi n°84-46 du 24 janvier 1984, dite « loi bancaire ». Il protège les informations financières des clients des banques. Cependant, il existe des exceptions à ce secret, notamment en cas d'enquête judiciaire ou fiscale.
Le secret bancaire ne peut être opposé aux personnes qui ont accès aux mêmes informations que le client. La communication d’une copie du verso du chèque dans le cas où le chèque émis a été détourné et la communication des coordonnées du bénéficiaire effectif en cas de virement mal orienté sont des exceptions au secret bancaire. Toutefois, l’accord du client doit être donné explicitement et au cas par cas. Il ne peut être accordé de manière générale.
Les fichiers positifs de crédit
L'idée de créer un fichier positif recensant l'ensemble des crédits en cours des particuliers a été évoquée à plusieurs reprises en France. Ce dispositif visait à lutter contre le surendettement et empêcher les nouveaux emprunteurs de frauder en cachant leurs emprunts en cours. Cependant, ce projet a suscité des débats et des inquiétudes quant à la protection de la vie privée.
Plusieurs pays européens disposent déjà de registres positifs ou négatifs de crédits aux particuliers. Ces registres permettent aux prêteurs d'analyser la solvabilité des emprunteurs et de mieux gérer les risques de crédit.
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