La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, a marqué un tournant décisif dans la réglementation des baux commerciaux en France. Cette loi, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, vise à rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires, tout en favorisant l'attractivité du commerce de proximité. Elle a profondément modifié le cadre juridique des baux commerciaux, apportant des clarifications et des ajustements nécessaires pour moderniser ce secteur. Il est essentiel pour tout porteur de projet, chef d’entreprise industrielle, artisanale ou commerciale, ainsi que pour les propriétaires bailleurs, de bien comprendre les implications de cette loi.
Contexte et Objectifs de la Loi Pinel
Avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, les règles entourant la rédaction d'un bail commercial étaient souvent floues, voire inexistantes. La loi Pinel est née de ce constat, avec l'objectif principal de mieux encadrer le régime des baux commerciaux. Elle vise à sécuriser les relations contractuelles, tout en préservant le principe de libre négociation entre les parties.
L'un des objectifs majeurs de la loi Pinel est de favoriser l'implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial. Cette loi n'est pas à confondre avec le dispositif Pinel de défiscalisation, dédié aux investisseurs mettant en location des biens à titre de résidence principale.
Les Principales Dispositions de la Loi Pinel
La loi Pinel a introduit plusieurs modifications importantes dans le cadre des baux commerciaux. Voici un aperçu des principales dispositions à connaître :
1. Répartition des Charges et des Travaux
Avant la loi Pinel, bailleurs et locataires pouvaient librement définir la répartition de leurs charges respectives dans le contrat. La loi Pinel a introduit un encadrement plus strict en obligeant à inclure un inventaire précis et limitatif des charges et des travaux dans le contrat de location.
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Obligations du bailleur : Le bailleur peut mettre à la charge du locataire un ensemble d’obligations. Néanmoins, les gros travaux restent à la charge du bailleur. Certaines dépenses ne peuvent plus être mises à la charge du preneur, notamment les grosses réparations qui impactent la structure et la solidité de l’immeuble (ravalement de façade, par exemple).
Inventaire des catégories de charges : À la signature du bail, les parties doivent dresser un inventaire précis des catégories de charges (eau, électricité, entretien, travaux sur les parties communes…), des impôts et taxes liés au bail, ainsi que leur répartition.
Le décret du 3 novembre 2014 précise la nature des charges locatives imputables à chacun. Il liste les catégories de charges et d’impôts que le bailleur ne pourra en aucun cas mettre à la charge du locataire.
2. État des Lieux
La loi Pinel du 18 juin 2014 rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux au moment de l’entrée par le locataire dans les locaux. Avant la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux à ce moment était facultative. L’état des lieux est une étape obligatoire et importante : l’issue de cette dernière peut déterminer la répartition des travaux et des charges.
Objectif : Créer un référentiel pour apprécier objectivement l’état du local lors du départ du locataire.
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Modalités : Les états des lieux peuvent être réalisés à l’amiable, le locataire et le bailleur s’entendant sur leur contenu. À l’entrée comme à la sortie, les états des lieux doivent être établis de manière contradictoire et amiable par les parties, ou par un tiers mandaté par elles.
Conséquences : Le bailleur ne peut plus faire valoir la présomption de “bon état” si un état des lieux d’entrée n’a pas été établi. L’état des lieux d’entrée permet d’évaluer précisément l’état du local (sol, peinture, électricité…) lorsque le locataire en prend possession. Par ailleurs, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire a pour obligation de restituer les lieux en bon état.
3. Durée du Bail et Résiliation
En principe, les baux commerciaux sont conclus pour une durée d’au moins 9 ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, chacune des parties est désormais en droit de résilier le contrat de location par période triennale, sous certaines conditions.
Résiliation par le preneur : Le preneur a la possibilité de résilier son bail à l’expiration de chaque période triennale sans que cette faculté soit expressément stipulée dans le bail. Pour ce faire, il devra respecter un préavis de 6 mois pour faire sa demande, par acte d’huissier ou envoi d’une LRAR.
Résiliation par le bailleur : Cette possibilité est ouverte au bailleur s’il souhaite, par exemple, adjoindre à l’immeuble un nouveau bâtiment. Il est important de souligner que, dans le cas d’une résiliation anticipée, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire qui doit quitter les lieux.
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Baux commerciaux fermes interdits : La loi Pinel interdit par ailleurs la pratique dite “des baux commerciaux fermes”, sauf dans trois cas particuliers : si le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans, si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureau ou si le bail porte sur des locaux monovalents.
4. Baux Dérogatoires
Avant la loi Pinel, les parties pouvaient signer un bail précaire de 2 ans. Une manière de contourner les règles relatives à la résiliation en cours de bail. Désormais cette durée est portée à 3 années. À son issue, le locataire doit quitter les lieux. Si la loi Pinel n’a pas supprimé ces baux dérogatoires, elle a modifié leur durée, la portant à trois ans.
5. Révision du Loyer
La loi du 18 juin 2014 clarifie les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. Tous les 3 ans en effet, le bailleur comme le locataire peuvent demander une révision du loyer (article L.
Plafonnement de l’augmentation : Toutefois, pour éviter une hausse brutale des loyers dans le cadre d’un bail commercial, la loi Pinel a introduit l’obligation de plafonner leur augmentation (article L. 145-38 du code de commerce). La hausse du loyer doit suivre des indices spécifiques : l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Déplafonnement du loyer : Lorsque le bail commercial touche à sa fin, il fait l’objet, dans la majorité des cas, d’un renouvellement tacite. Normalement, le plafonnement des loyers subsiste, et le loyer augmente raisonnablement. Toutefois, si la croissance de valeur locative du bien loué est importante, le bailleur est en droit de déplafonner le loyer. Selon la loi Pinel, les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et détaillé, faisant état des charges, des impôts, des taxes et des redevances relatifs au bien loué.
6. Droit de Préemption du Locataire
Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite mettre en vente son bien commercial en cours de bail, son locataire dispose, depuis la loi Pinel, d’un droit de préemption, aussi appelé “droit de préférence” (article L. 145-46-1 du code de commerce). Cela signifie que le locataire doit être informé en priorité de la vente du bien commercial qu’il loue, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie d’huissier). Pendant un mois après réception, le locataire a la possibilité de se porter acquéreur, de manière prioritaire par rapport aux tiers. Et si le bailleur fait une offre plus avantageuse à un tiers, il devra obligatoirement en informer le preneur.
7. Congé du Preneur
Avant la réforme, un locataire qui ne souhaitait pas renouveler le bail arrivé à son terme devait obligatoirement recourir à un commissaire de justice. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur peut également donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception.
8. Garantie Solidaire
En cas de cession du bail d’un locataire à un autre, il est possible d’instaurer un mécanisme de garantie solidaire, visant à limiter le risque financier du propriétaire. L’article L 145-16-2 du Code de commerce, issu de la loi Pinel, est venu limiter la durée de cette garantie solidaire à trois ans, à compter de la cession. Au-delà de cette période, le bailleur ne pourra donc plus poursuivre le cédant.
9. Dépôt de Garantie
Le contrat de bail prévoit généralement le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, pour garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. La somme versée au début du bail doit ensuite être remboursée au locataire lorsque ce dernier quitte les lieux et à condition qu’il ait rempli ses obligations contractuelles.
Montant du dépôt de garantie : Il n’existe aucun texte de droit qui impose un montant particulier de dépôt de garantie par le locataire. Mais des règles d’usage sont applicables par le bailleur pour déterminer ce montant. En général, ce dépôt de garantie s’élève à 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance. Si le loyer est payable ultérieurement, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer.
Restitution du dépôt de garantie : Lorsque le bail commercial touche à sa fin, le bailleur doit nécessairement se renseigner pour savoir les règles qui s’appliquent à la restitution du dépôt de garantie. Il doit ainsi pouvoir définir dans quelle situation il peut conserver en partie ou totalement celui-ci ainsi que les procédures à suivre.
Impact et Bilan de la Loi Pinel
La loi Pinel a globalement eu un impact positif pour les locataires commerciaux, en leur offrant une meilleure sécurité juridique et une plus grande flexibilité. La durée plus longue des baux leur offre une meilleure sécurité juridique et la possibilité de développer leur activité sur le long terme. La révision triennale du loyer permet de garantir un loyer en phase avec les conditions du marché. Le droit de congé à tout moment offre une plus grande flexibilité aux locataires qui souhaitent changer de local.
Elle a également eu un impact sur les bailleurs commerciaux. La durée plus longue des baux peut limiter leur capacité à réadapter le loyer en fonction des évolutions du marché.
La complexité de la loi Pinel peut générer des contentieux. La loi Pinel a modifié l'équilibre des relations entre bailleurs et locataires. Cette loi est récente. Il est encore trop tôt pour en tirer un bilan définitif.
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