Posséder une résidence secondaire en France représente un atout indéniable pour les loisirs et la qualité de vie. Cependant, cette possession implique des obligations fiscales spécifiques qu'il est essentiel de connaître pour éviter toute surprise désagréable. Cet article vise à éclaircir les aspects fiscaux liés aux résidences secondaires, en mettant particulièrement l'accent sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Qu'est-ce qu'une Résidence Secondaire ?
Une résidence secondaire est définie comme un logement utilisé de manière occasionnelle, que ce soit pour des week-ends, des vacances, ou d'autres séjours de courte durée. Fiscalement, tout logement qui n'est pas considéré comme la résidence principale est classé comme résidence secondaire. La résidence principale est le lieu où une personne vit plus de six mois par an. Ainsi, un appartement en ville, une maison de campagne, une maison en bord de mer ou un chalet à la montagne peuvent être considérés comme des résidences secondaires.
Les Impôts Locaux Applicables aux Résidences Secondaires
Contrairement à la résidence principale, qui bénéficie de certains avantages fiscaux, la résidence secondaire est soumise à plusieurs impôts locaux. Les principaux impôts à prendre en compte sont :
- La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
- La taxe d'habitation (TH)
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- La taxe sur les logements vacants (TLV)
La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)
La taxe foncière est un impôt local perçu par les collectivités territoriales. Elle est due chaque année par le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel immobilier (usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation) qui dispose du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Le calcul de la TFPB est basé sur la valeur locative cadastrale du bien, qui est censée refléter le loyer annuel que produirait ce local dans des conditions normales de location. Cette valeur est établie par les services fiscaux de l'État à partir des renseignements fournis par les propriétaires.
Le Conseil de Paris a voté pour un taux de TFPB de 20,5 % en 2023. Ce taux est inférieur aux taux votés pour 2023 dans les grandes villes de métropole de plus de 100 000 habitants, où il s'établit en moyenne à 43,91 %. À ce taux s'ajoutent la taxe spéciale additionnelle perçue par la région Île-de-France (TASARIF) depuis le 1er janvier 2015, afin de financer les dépenses d'investissement en matière de transports en commun. Son taux (non voté par le Conseil de Paris) est de 0,193 % en 2023. Une autre taxe est perçue par la SGP (Société du Grand Paris) au taux de 0,176 %. Des frais de gestion de la fiscalité directe locale (part revenant à l'État en rémunération des travaux exécutés par les services fiscaux et pour couvrir les dégrèvements) s'ajoutent également. Ces taux s'appliquent au total des cotisations obtenues et non à la base d'imposition.
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Il existe un certain nombre d’exonérations qui sont soit de droit, soit facultatives. Aucune condition de ressources n’est prise en compte. Quel que soit votre âge, si vous, ou votre conjoint, êtes titulaire de ces allocations et si vous remplissez la condition d'occupation prévue, vous bénéficiez du dégrèvement total de la taxe foncière concernant votre résidence principale. Dans les trois cas qui suivent, une condition de ressources est prise en compte. Les revenus perçus par le redevable l’année précédant celle de l’imposition à la taxe foncière ne doivent pas excéder un certain seuil. Si vous, ou votre conjoint, étiez titulaire au 1er janvier de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) et si vous remplissez les conditions de ressources et d'occupation précitées, vous bénéficiez du dégrèvement total de la taxe foncière de votre résidence principale.
Les propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation thermique peuvent bénéficier d'une exonération applicable à compter des impositions établies en 2024 et concerne l’intégralité du montant de la cotisation foncière pour une durée de trois ans. Pour l’obtenir, il faut :- être propriétaire du logement ;- que le logement ait été construit avant 1989 ;- avoir réalisé 10 000 € de travaux éligibles au cours de l’année qui précède la première année d’application de l’exonération ou 15 000 € au cours des trois dernières années qui précèdent la première année d’application de l’exonération. Le montant s’entend hors main d’œuvre et TTC.Une exonération est également prévue pour les logements neufs. Elle concerne l’intégralité de la cotisation pour une durée de cinq ans. Pour l’obtenir, il faut que le permis de construire ait été déposé avant 2013.
La Taxe d'Habitation (TH)
La taxe d'habitation est un impôt local qui était autrefois applicable aux résidences principales, mais qui a été supprimée pour la majorité des foyers depuis 2023. Cependant, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires. Le montant de la taxe d'habitation dépend de la valeur locative cadastrale du bien et du taux fixé par la commune.
L’article 1407 ter du code général des impôts donne la possibilité aux communes de majorer la cotisation communale de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Celle-ci s’applique dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Pour qu’un local soit soumis à la taxe d’habitation, il doit être meublé conformément à sa destination, faire l’objet d’une occupation privative et ne pas être retenu pour l’imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Au taux communal parisien s'ajoutent deux taxes spéciales d'équipement (TSE) : une première au taux de 0,160 %, perçue au profit de l'Établissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF), une seconde de 0,170 % perçue en faveur de la Société du Grand Paris (SGP). Des frais de gestion de la fiscalité directe locale sont prélevés par l’État au titre des travaux effectués par les services fiscaux (assiette des taxes, recouvrement, dégrèvements accordés, etc.). Ils s'appliquent au total des cotisations et non à la base d'imposition.
La Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une taxe destinée à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est due par les propriétaires de biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérés. La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière, c'est-à-dire la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété. Le montant de la taxe est égal à la base retenue multipliée par le taux fixé par la collectivité.
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À Paris, le taux est de 6,21 % en 2023, inchangé depuis 2010. S’y ajoutent les frais de gestion de la fiscalité directe locale. calculés sur le montant de la cotisation et non sur celui de la base.
Il est important de noter que la TEOM est due même en l'absence totale et constante d'ordures ménagères. En effet, conformément aux dispositions de l'article 1521 du code général des impôts (CGI), la TEOM porte sur toutes les propriétés bâties soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en sont temporairement exonérées. Cette taxe revêt donc, non le caractère d'une redevance pour service rendu, mais celui d'une imposition à laquelle est normalement assujetti tout redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison d'un bien situé dans une commune.
Cependant, l'article 1524 du CGI étend à la TEOM le dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties prévu à l'article 1389 du même code en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble à usage commercial ou industriel utilisé par le contribuable lui-même, lorsque cette vacance est indépendante de la volonté du contribuable et d'une durée supérieure à trois mois.
De plus, l'article 1522 bis du même code prévoit que les communes et leurs EPCI peuvent instituer une part incitative de la TEOM, assise sur la quantité et éventuellement la nature des déchets produits, exprimée en volume, en poids ou en nombre d'enlèvements.
La Taxe sur les Logements Vacants (TLV)
La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local redevable pour tout propriétaire d’un logement inoccupé au moins une année et situé dans les zones tendues. Pour les résidences qui ne se situent pas en zone tendue, le propriétaire peut être soumis à la taxe d’habitation sur logement vacant (THLV). La seule différence entre la TLV et la THLV est que cette dernière sera à payer au bout de 2 ans de vacances contre un an pour la première. Le calcul de cette taxe est obtenu en multipliant la valeur locative du bien par un taux d'imposition qui varie selon les communes.
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Il est cependant possible d'être exempté de cette taxe si le logement n’est pas à usage d’habitation (clos, couvert et pourvu de confort minimum), si le logement nécessite des travaux importants pour être habitable, ou s'il est mis en location ou en vente au prix du marché mais ne trouve pas preneur. De plus, si le logement est soumis à la taxe d’habitation ou occupé plus de 90 jours de suite (3 mois) au cours d’une année, la taxe sur les logements vacants n'est pas due.
Autres Taxes et Impositions Potentielles
- Taxe de Balayage: En application de l’article L. 2333-97 du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT), les communes peuvent instituer une taxe de balayage, due par les propriétaires riverains des voies livrées à la circulation publique.
- Taxe de Séjour: Suite à la revalorisation du plafond national concernant la taxe de séjour, les tarifs applicables au 1er janvier 2025 sur le territoire parisien évoluent.
La Fiscalité en Cas de Location de la Résidence Secondaire
Si vous décidez de louer votre résidence secondaire, les obligations fiscales liées à ce bien restent les mêmes. Toutefois, si vous louez votre bien meublé, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs annuels) ou le régime BIC réel (déduction des charges réelles).
L'Impôt sur la Plus-Value Immobilière en Cas de Vente
La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est soumise à une taxe de 19 % ainsi qu'à des prélèvements sociaux de 12,3 %, soit un taux global de 36,20 %. Un abattement pour durée de détention est appliqué, permettant une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Contrairement à la résidence principale, la résidence secondaire est imposable au titre de l'IFI sans abattement. Vous devez payer cet impôt si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1 300 000 €.
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