Dans le secteur de la construction, il est crucial de bien comprendre les rôles des différents acteurs impliqués dans un projet. Parmi ces acteurs, les termes « contractant général » et « maître d'œuvre » sont souvent utilisés, parfois de manière interchangeable, bien qu'ils désignent des fonctions distinctes. Cet article vise à clarifier les différences entre ces deux rôles, en mettant en évidence leurs responsabilités, leurs rôles et leurs implications sur un chantier.
L'Entreprise Générale
Une entreprise générale est une entité responsable de la réalisation d'un projet de construction. Elle peut réaliser l’ensemble des lots et corps d’état à partir des directives d’un maître d’œuvre. Elle coordonne donc les travaux et les équipes nécessaires pour mener à bien les objectifs du projet. Elle peut donc utiliser ses propres ressources internes si elles sont suffisantes ou sous-traiter une partie des missions. Ainsi, l’entreprise générale est une société qui se concentre sur la réalisation globale des travaux de rénovation ou construction dans le but de délivrer un projet fini qui respecte les attentes du maître d’œuvre et du propriétaire du projet.
Responsabilités de l'Entreprise Générale
- Exécution des travaux: L’entreprise générale est responsable de réaliser les travaux de construction, que ce soit pour la construction d’un bâtiment, d’une maison individuelle ou d’une partie spécifique d’un projet plus vaste.
- Gestion de la main-d’œuvre: L’entreprise générale peut employer sa propre main-d’œuvre pour exécuter les travaux ou sous-traiter certaines parties spécifiques du projet à des sous-traitants spécialisés.
- Respect des exigences du concepteur: L’entreprise générale suit les exigences et directive de conception de la part du maître d’œuvre et met en place les ressources nécessaires à la bonne réalisation du projet.
Le Contractant Général
Le contractant général est une entité responsable de la gestion globale du projet de construction. Il s’agit généralement d’une entreprise de construction expérimentée ayant une double expertise dans le montage et la réalisation d’opérations complexes. Le rôle du contractant général consiste à coordonner et superviser l’ensemble du processus de construction, depuis la conception jusqu’à la livraison finale. Ainsi le contractant général propose une offre travaux globale dite “clés en main". Il s’engage sur une prestation intégrale incluant toutes les ressources nécessaires à la réussite du projet, de A à Z.
Responsabilités du Contractant Général
- Recueillir les besoins du Maître d’Ouvrage et concevoir un projet répondant à ses attentes tout en intégrant les contraintes du site et l’enveloppe budgétaire allouée.
- Engagement et coordination des sous-traitants: Le contractant général est responsable de sélectionner et d’engager les sous-traitants spécialisés nécessaires pour différentes phases du projet.
- Gestion d'un projet immobilier de A à Z, de l’étape de la conception à la réalisation.
- Coordination entre les différents prestataires pouvant être sollicités pour mener à bien le projet.
- S’assurer du respect du budget alloué au projet de construction/rénovation.
- S’assurer que les délais sont respectés.
- Définition des prix ainsi que les différents livrables.
Contractant Général vs. Maître d'Œuvre: Une Distinction Essentielle
Bien comprendre la différence contractant général / maitre d’œuvre est important dans le domaine de la construction de bâtiments industriels. En effet, Les rôles de chacun peuvent sembler flous, surtout pour les maîtres d’ouvrage peu familiers avec le secteur. Deux des termes les plus souvent confondus sont ceux de « contractant général » et de « maître d’œuvre ». Bien que ces deux professionnels jouent des rôles cruciaux dans la réalisation d’un projet de construction, leurs responsabilités et leurs interactions avec le maître d’ouvrage sont distinctes.
Un contractant général est une entreprise qui prend en charge la gestion globale d’un projet de construction. Son rôle principal est de coordonner et superviser toutes les phases du chantier, de la conception à la livraison finale. Le contractant général est le point de contact principal pour le maître d’ouvrage.
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Le maître d’œuvre, quant à lui, est un professionnel mandaté par le maître d’ouvrage pour concevoir, planifier et superviser les travaux de construction. Contrairement au contractant général, le maître d’œuvre ne réalise pas directement les travaux de construction.
Principales Différences
- Responsabilité globale: Le contractant général s'engage sur le projet de A à Z, tandis que le maître d'œuvre se concentre sur la conception et la supervision.
- Choix des artisans: Contrairement au maitre d’œuvre, le contractant général est le seul à pouvoir choisir les artisans qui vont être emmenés à travailler sur le chantier.
- Coût du projet: Choisir un contractant général au lieu de faire appel à une entreprise générale, c’est opter pour des économies et une certaine souplesse non négligeable. En effet, l’entreprise générale du bâtiment n’offre pas une prestation de service aussi complète que peut le faire le contractant général.
- Définition du coût: Contrairement au contractant général, le maitre d’œuvre ne peut pas définir le coût total du projet, il peut simplement estimer une enveloppe financière.
- Planning: Le planning du maitre d’œuvre est prévisionnel, il dépend des engagements des sous-traitants.
- Interlocuteur unique: Le contractant général est l’interlocuteur unique du Maître d’ouvrage, le professionnel qui conçoit et conduit l’opération de A à Z.
Les Compétences Requises pour un Contractant Général
Le contractant général doit avoir les compétences de manager, en effet il doit savoir être organisé afin de gérer ses collaborateurs et les différents prestataires. Il doit alors aimer le travail en équipe et par conséquent, être doté d’un bon relationnel. Le contractant général doit avoir le sens de la responsabilité afin de prendre les différentes décisions tout en faisant respecter les contraintes et délais.
AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage)
L'AMO (Assistance à Maîtrise d'Ouvrage) aide et assiste le MOA (Maître d’Ouvrage). Un MOA est un client propriétaire. À la différence du MOD (Maître d’Ouvrage Délégué), l’AMO agit au nom de son entreprise (et pas à celui propriétaire du bien). Le MOE (Maîtrise d’Œuvre) est un responsable technique des travaux. Il agit pour le compte du MOA, mais contrairement à l’AMO ou au MOD qui sont sous la responsabilité juridique du MOA, le MOE est pleinement responsable des travaux. Le MOE est représenté par un bureau d’études ou un architecte.
Rôle de l'AMO
La fonction de l’AMO ne constitue jamais une mission de maîtrise d’œuvre, l’assistance ayant pour but d’apporter au maître d’ouvrage un conseil éclairé et indépendant des constructeurs. Son contrat doit être rédigé avec soin, après une analyse précise de l’étendue des conseils nécessaires ou utiles au maître d’ouvrage, à la bonne fin de l’opération et aux moyens dont il peut disposer. Il doit s’agir d’un contrat intuitu personae et concret, adapté à chaque opération. La responsabilité de l’AMO sera appréciée au regard de ce contrat et relève de l’obligation de moyens et non de résultat.
MOD (Maîtrise d'Ouvrage Déléguée)
Le contrat de MOD est un contrat de mandat, « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom », selon les termes de l’article 1984 du code Civil, le « quelque chose » étant la réalisation d’une opération immobilière, de travaux de construction ou de réhabilitation.
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Rôle du MOD
Le MOD peut accomplir des actes juridiques et la mission de représentation engageant le maître de l’ouvrage à l’égard des tiers au contrat : administration, maître d’œuvre, entrepreneurs…. Le contrat détermine l’étendue de la délégation. Le maître d’ouvrage ne doit pas se dépouiller de tous ses pouvoirs de décision au profit du MOD, sous peine d’une requalification du contrat en contrat de promotion immobilière (régi par l’article 1831-1 du code Civil) par lequel le titulaire est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des constructeurs.
Entreprise Générale vs. Corps d'État Séparés
Tout promoteur se pose à un moment du projet cette question : dans le cadre d'un chantier, réalise-t-on le projet en entreprise générale ou en corps d’état séparés ?
Entreprise Générale
Bien que n’ayant pas de définition légale, une entreprise générale se définit comme une entreprise disposant d’au moins une spécialité dans le domaine de la construction et qui peut répondre et est capable de gérer un marché tous corps d’états. Soit l’entreprise générale dispose en interne de l’ensemble des compétences pour réaliser un chantier entièrement, soit elle fait appel à des partenaires avec qui elle soustraite certains lots.
L’avantage principal pour le promoteur immobilier est de ne traiter qu’avec un seul interlocuteur lors de la phase chantier et surtout de ne pas avoir à réaliser la coordination des différents acteurs. Les risques liés à la mauvaise coordination des acteurs est plus faible mais tout cela à un coût… C’est le point négatif lorsque l’on fait appel à une entreprise générale, le coût de revient est en moyenne 10% plus élevé et au vue des montants en jeu, l’économie peut s’avérer conséquente.
Corps d'État Séparés
Par opposition à l’entreprise générale, opter pour la solution des corps d’état séparés revient pour un promoteur à sélectionner directement une entreprise pour chacun des lots d’un chantier. Le promoteur immobilier n’aura alors pas un seul interlocuteur mais un grand nombre, ce qui se traduit en général par une gestion de la phase chantier qui nécessite plus d’attention. Lorsque le promoteur opte pour cette solution, il fait bien souvent appel à un AMO (assistant maître d’ouvrage).
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L’avantage principal de cette solution est l’économie potentielle. Traitement directement avec chacune des entreprises permet d’éviter les intermédiaires. Une vigilance doit tout de même être portée notamment sur l’expérience du promoteur immobilier.
Organisation du Projet Immobilier
Quand on se lance dans un projet immobilier, de réhabilitation ou de construction, il est toujours bon de réfléchir en amont au montage et à l’organisation projet que vous souhaitez mettre en place. Il faut savoir qu’en droit, la Maîtrise d’Ouvrage est réputée techniquement “non sachante”. Elle a donc l’obligation de s’entourer d’experts techniques en immobilier, à commencer par un architecte.
Schéma Minimal
Le coût d’un architecte est très variable, entre 4 et 12 % HT du coût travaux HT. Vous signez tous les contrats avec les Tiers : Bureaux d’études - même si l’architecte peut en prendre dans sa mission -, de conseils, entreprises de travaux etc. Toutes les assurances sont à votre charge et de votre responsabilité. L’architecte agit avec une obligation de moyens définie dans son contrat et de résultat quant au respect des normes et réglementation de l’acte de construire.
Dans ce schéma, vous restez le maître d’ouvrage qui définit le programme du projet. Vous êtes responsable du budget, des délais, de la qualité de l’ouvrage et en assumez les risques.
Rôle de l'AMO dans l'Organisation du Projet
Le rôle d’un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) est de réduire votre aléa et de faire diminuer les risques sur votre projet. Cet AMO a un coût : de 2 à 4 % du coût technique, suivant son expertise. Il n’est soumis qu’à une obligation de moyens. Il vous aide à mieux définir votre projet, vos enjeux, votre stratégie. Si compétent, il peut rédiger pour vous le programme immobilier. Il vous accompagne pour le choix de votre équipe, vous prépare les contrats que vous signez, veille en permanence à l’équilibre de votre projet et à sa bonne dévolution.
Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD)
Dans ce schéma de Maîtrise d’Ouvrage Déléguée (MOD), vous désignez un Maître d’Ouvrage qui va faire « en votre nom et pour votre compte », en clair il va faire à votre place - mais pas tout : c’est vous qui définissez le périmètre de sa mission. Vous avez toujours la main sur votre projet… mais ce n’est plus vous qui signez les contrats, c’est la MOD. Normal : il commence à avoir une obligation de résultats ! Il vous garantit le seul périmètre de son contrat, mais vous n’avez toujours pas de garantie sur le coût complet de l’opération, ni sur ses délais ou qualité. Les assurances restent à votre charge et de votre responsabilité.
Contrat de Promotion Immobilière (CPI)
Avec un Contrat de Promotion Immobilière (CPI), vous faites vraiment un saut en termes de sécurité : la Maitrise d’Ouvrage que vous avez désignée - on va d’ailleurs maintenant parler de « Promoteur » - a une obligation de résultats, sur tous les postes, sauf sur le coût et la nature du foncier. C’est le contrat à privilégier quand vous souhaitez conserver la propriété du foncier, c’est-à-dire du terrain.
Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA)
En VEFA, vous cédez tout, le Promoteur s’occupe de tout et revend du clé en main. Il signe tous les contrats en son nom, prend à sa charge toutes les assurances, il vous garantit le prix, les délais et la qualité de l’ouvrage livré au final. C’est le type de contrat le plus cher mais le plus sécurisant pour des novices.
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