L'investissement immobilier se diversifie constamment, offrant des options telles que la pierre papier, l'achat en viager et le crowdfunding immobilier. Parmi ces alternatives, l'achat en démembrement de propriété se distingue comme une stratégie d'investissement immobilier de plus en plus populaire et innovante, particulièrement attrayante pour les investisseurs avertis. Cette approche unique nécessite une compréhension approfondie de ses mécanismes, avantages et inconvénients.
Comprendre le Démembrement de Propriété
Afin d’appréhender pleinement l’achat en démembrement immobilier, comprendre le concept de démembrement de propriété est essentiel. Le démembrement de propriété est un concept juridique et patrimonial qui consiste à diviser la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts : la nue-propriété et l'usufruit. La pleine propriété d’un bien immobilier se caractérise alors par l’exercice de trois prérogatives. Mais, il est tout à fait possible de séparer ces prérogatives pour les répartir entre plusieurs personnes. Dès lors, faire un achat immobilier en démembrement consiste à acheter seulement l’usufruit ou la nue-propriété, à la place de la pleine propriété du bien.
Nue-Propriété et Usufruit : Quelle Différence ?
Dans le contexte de l’achat en démembrement immobilier, la distinction entre la nue-propriété et l’usufruit doit être claire. Ainsi la nue-propriété confère à l’investisseur le droit de devenir pleinement propriétaire du bien à l’issue de la période de démembrement, généralement fixée à l’avance. Toutefois, durant cette période, l’usufruitier jouit des avantages et des revenus générés par le bien, tels que les loyers perçus. Cette division des droits confère à l’investisseur des avantages financiers à long terme, tout en permettant à l’usufruitier de profiter pleinement du bien tout au long de la période de démembrement.
- Usus: le droit d’utiliser le logement.
- Fructus: le droit de récolter les fruits du bien, notamment en cas de mise en location.
- Abusus: le droit de disposer du bien, donc de le vendre, le donner, le détruire, le transformer.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l'acquéreur acquiert le logement en pleine propriété, le plus souvent.
Les Droits et Obligations des Parties
Lors d’un achat en démembrement, l’usufruitier a la responsabilité de l’entretien courant du bien et peut en percevoir les revenus. En revanche, le nu-propriétaire ne peut ni jouir du bien ni en percevoir les revenus, mais est exempt des charges liées à la propriété.L’usufruitier, de manière générale, a le droit de jouir du bien. Concrètement, il peut occuper le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus. En contrepartie de la jouissance du logement, les parents usufruitiers sont tenus de régler les frais et charges. Il s’agit par exemple de la taxe foncière et des charges d’entretien. Les enfants nus-propriétaires, comme dans tout démembrement de propriété, possèdent les murs du bien mais n’ont pas le droit de l’occuper ni de le louer. De plus, les nus-propriétaires ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ni à l’impôt sur les revenus fonciers. À l’issue du démembrement, c’est-à-dire au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires récupèrent l’usufruit et donc la pleine propriété du bien.
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Sur le volet des obligations, le nu-propriétaire est tenu de conserver le bien immobilier en l’état en réalisant tous les travaux de conservation nécessaires c’est-à-dire ceux qui s’intéressent à la structure et à la solidité de l’immeuble. En effet, que le démembrement soit temporaire ou en viager, le nu-propriétaire finit inéluctablement par récupérer la pleine propriété du bien en raison du retour de l’usufruit dans son patrimoine.
Types de Démembrement
Avant d’envisager un achat immobilier en démembrement, il convient d’être lucide sur le fonctionnement d’une telle opération. On distingue principalement deux types de démembrement :
- Démembrement viager c’est-à-dire que la mort de l’usufruitier marque le retour de l’usufruit dans le patrimoine du nu-propriétaire.
- Démembrement temporaire où la durée du démembrement est fixée à l’avance, lors de l’acquisition de la nue-propriété généralement pour une durée comprise entre 10 et 30 ans ou à la mort de l’usufruitier originel (en cas de cession de l’usufruit).
Pour l’achat immobilier en démembrement, il s’agira principalement de démembrement temporaire pour offrir une meilleure visibilité à l’acheteur nu propriétaire.
Avantages de l'Achat en Démembrement
L'achat en démembrement de propriété offre plusieurs avantages significatifs.
Prix d'Achat Réduit
L'achat en nue-propriété permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En ce que la nue-propriété empêche la perception de loyers, l’achat en démembrement implique inévitablement la pratique d’une décote sur la valeur vénale du bien en pleine propriété. En effet, le nu-propriétaire perd une source de cashflow non négligeable pour la viabilité de son investissement.
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Charges Limitées
L’usufruitier prend en charge les charges courantes et les réparations d’entretien (article 605 du code civil).
Avantages Fiscaux
- IFI: Ainsi, un achat en démembrement n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI. L’administration fiscale pratique elle aussi une décote sur la valeur vénale du bien pour tenir compte du démembrement dont les règles de calcul sont énoncées à l’article 669 du CGI. Enfin, pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur de sa part dans le cadre de l’IFI.En effet, l’article 968 du CGI prévoit l’imposition de l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. S’il ne possède qu’une partie de l’usufruit, c’est la valeur de la pleine propriété sur sa partie qui fait l'objet d’une déclaration d’IFI.
- Absence d'Impôts sur les Loyers: Certes, avec un achat en démembrement, vous ne percevez pas de loyer, mais vous ne payez pas non plus d’impôt sur ces derniers. Or, selon votre niveau d’imposition, la décote obtenue pour l’absence de loyer peut être bien plus avantageuse que les loyers après impôt.
- Déficits Fonciers: Ces déficits s’imputent alors en priorité aux autres revenus fonciers du nu propriétaire ou, à défaut, sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.
Transmission Patrimoniale Optimisée
En cas de donation ou de succession, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui réduit la base taxable. En cas de donation ou de succession, la valeur de la nue-propriété est déterminée par un barème légal prévu à l’article 669 du CGI, calculé en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Constitution d'un Patrimoine à Moindre Coût
Acquérir un bien immobilier en démembrement avec ses parents, et investir en nue-propriété de manière plus générale, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien tandis que vos parents investissent dans l’usufruit. La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Il s’agit de l’avantage principal du démembrement viager. Cela permet aux parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine tout en conservant la jouissance du bien.
Anticiper sa succession
Le démembrement de propriété permet d’anticiper sa succession. Une donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de bénéficier de l’abattement sur les droits de donation. La valeur de la nue-propriété est d'autant plus basse que le donateur est jeune. Lors du décès de l’usufruitier, le nue-propriétaire recouvre la pleine propriété sans payer aucun droit de succession.
Inconvénients et Limites de l'Achat en Démembrement
Toutefois, bien que l’achat en démembrement immobilier offre des avantages significatifs, il comporte également certains inconvénients. Outre ces avantages, l’achat immobilier en démembrement n’a pas que des avantages. Plus que des inconvénients, nous parlerons davantage de limites au dispositif. Anticiper ces questions est primordial pour effectuer une donation dans les meilleures conditions.
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Faible Offre de Biens
En premier lieu, vous serez confronté à une offre relativement faible de bien à vendre en nue-propriété. S’il peut y avoir pléthore d’offres immobilière en pleine propriété, les offres en nue-propriété se font rares.
Absence de Cashflow Immédiat
L’autre point noir (et certainement le plus problématique) est relatif au cashflow de votre investissement. En effet, habituellement, un investissement locatif tire sa force de sa faculté à rembourser les mensualités d’un prêt immobilier avec les loyers perçus (on parle d’investissement autofinancé). Cette caractéristique permet alors de limiter votre apport personnel et donc de capitaliser les loyers grâce à l’emprunt. En nue-propriété, vous ne percevez aucun loyer.
Risque de Mésentente Familiale
Les risques de mésentente au sein d’une famille existent. Si un enfant nu-propriétaire souhaite céder ses droits, vous pouvez anticiper cela grâce à des clauses protectrices dans l’acte de donation.
Obligations du Nu-Propriétaire
Toutefois, le principal inconvénient se trouve du côté du nu-propriétaire. Ce dernier est soumis à plusieurs obligations envers le bien. Les réparations importantes (structure, toiture…) sont à sa charge. Il est donc essentiel de connaître l’état de l’immeuble avant de s’engager, car le nu-propriétaire ne pourra recevoir aucun loyer en contrepartie.
Entrave à la Liberté de Vendre
Un bien démembré ne peut être vendu que si le nu-propriétaire et l’usufruitier donnent leur aval. En cas de désaccord, le parent-donateur peut être limité dans ses projets. Par conséquent, il peut être déconseillé de céder la nue-propriété de sa résidence principale, notamment s’il existe certaines tensions au sein de la cellule familiale. pour les mêmes raisons, il ne peut vendre le bien en pleine propriété puisque cela porterait préjudice à l’usufruitier (qui se verrait évincé dans ses droits par le nouveau propriétaire).
Risque de Requalification
La donation en démembrement de propriété implique de réaliser les démarches administratives avec attention. Si la transmission n’est pas claire (présomption de fraude), l’acte juridique peut être requalifié, voire annulé. En effet, au regard de l’article 751 du Code général des impôts, tout bien démembré entre dans la succession de l’usufruitier, impliquant le paiement de droits de succession.
Pour échapper à cette réglementation, la donation en démembrement de propriété doit respecter trois conditions :
- Avoir fait l’objet d’un acte notarié.
- Être conclu au minimum trois mois avant le décès du donataire.
- Avoir été rappelé lors du règlement de la succession.
Éléments Clés à Considérer Avant d'Investir
Lorsque vous considérez faire un achat en démembrement immobilier, certains points clés doivent être minutieusement réfléchis et pris en compte, afin de ne commettre aucun impair.
La Durée du Démembrement
La durée peut varier en fonction des accords conclus entre les parties et son impact peut être significatif sur votre investissement. En effet, une durée courte vous permettra de récupérer la pleine propriété plus rapidement, mais la décote peut s’avérer plus faible. A contrario, une durée plus longue peut offrir une décote plus avantageuse, mais vous devrez patienter davantage pour devenir pleinement propriétaire.
La Qualité du Bien Immobilier et de l’Usufruitier
Assurez-vous que le bien présente des caractéristiques attractives : un emplacement favorable, un bon état de conservation, un potentiel de valorisation… Effectuez toujours des recherches approfondies sur l’usufruitier, notamment en vérifiant sa solvabilité, sa réputation et sa capacité à respecter ses obligations contractuelles. C’est ainsi que vous éviterez les surprises désagréables et vous assurerez que votre investissement repose sur des bases solides.
Les Frais et Charges Associés
Veillez à bien évaluer les frais et les charges qui lui sont associés. Cela inclut les frais notariés, les frais de gestion éventuels, les charges d’entretien, les impôts fonciers et autres dépenses. Assurez-vous d’inclure ces coûts dans votre analyse financière pour avoir une vision claire de la rentabilité de votre investissement. Le tarif du démembrement entériné par acte notarié est payant. Le prix varie entre 1 000 et 1 500 € en fonction du contrat et de la complexité juridique.
La Rentabilité Potentielle
Pensez à réaliser une analyse approfondie de la rentabilité potentielle à court et à long terme. Cela comprend l’estimation des revenus locatifs éventuels, l’évaluation de l’évolution du marché immobilier, ainsi que la projection des rendements financiers sur la durée du démembrement. Ainsi, le meilleur outil pour comparer un achat en démembrement à un investissement locatif en pleine propriété est le TRI (taux de rendement interne).
Le Démembrement en Famille
Dans le cadre d’un investissement en famille, les enfants achètent la nue-propriété du bien immobilier tandis que les parents en acquièrent l’usufruit. Cela permet aux enfants de devenir propriétaires à moindre coût. Notons que le démembrement de propriété se fait obligatoirement par acte notarié.
Avantages de la Donation en Démembrement de Propriété
- Une transmission anticipée de son patrimoine: La donation en démembrement de propriété est un outil efficace pour anticiper la transmission de son patrimoine.Elle permet au donateur de se charger de la cession de ses biens immobiliers, en évitant aux héritiers le régime peu avantageux de l’indivision.
- Une fiscalité avantageuse: Dans le cadre d’un démembrement en viager (extinction du démembrement au décès de l’usufruitier), la donation en démembrement de propriété diminue considérablement les frais de succession.En effet, les droits de donation imputables au donataire sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. Par ailleurs, la nue-propriété entre dans la succession à hauteur de sa seule valeur. À la diminution des frais de succession s’ajoute également un abattement fiscal intéressant.Celui-ci peut représenter jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Pour le nu-propriétaire, la transmission anticipée d’un bien en démembrement n’a pas d’impact sur son taux d’imposition. Aucun impôt supplémentaire ne lui sera demandé durant toute la période de démembrement. Le parent-donateur (usufruitier) assume seul les diverses taxes liées au logement.
- Un dispositif protecteur pour le conjoint survivant: La clause de réversion de l’usufruit au profit du conjoint prévoit la transmission de la jouissance et des revenus issus du bien démembré au conjoint survivant.
- Un dispositif relativement souple: Usufruitier et nu-propriétaire sont notamment libres de préciser les rôles de chacun via des conventions particulières (paiement des taxes et impôts, coût des travaux, etc.)Pour l’usufruitier, la donation en démembrement permet de continuer à disposer librement du logement. Il peut ainsi décider de l’occuper ou profiter d’un complément de revenu en percevant les loyers issus de sa location.
Alternatives au Démembrement en Famille
- L'Indivision: Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de son apport financier. Il n’y a aucun formalisme particulier à respecter pour investir en indivision. Vos parents peuvent tout à fait vous céder leurs parts ou vous proposer de les racheter par la suite. Il est possible et souvent recommandé d’établir une convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes.
- La SCI Familiale: Le principe est le suivant : avec vos parents, vous montez une SCI dont le but est l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devenez ainsi associés. Le logement est acquis au nom de la société, qui en est donc l’unique propriétaire. Les membres de la famille associés rédigent librement les statuts déterminant le rôle de chacun ainsi que les modalités de prise de décision.
Sortir d'un Démembrement
Le démembrement de propriété prend fin avec le décès de l’usufruitier, sans démarche et sans droits d’enregistrement à régler. L’usufruitier peut abandonner son usufruit notamment si les charges deviennent trop lourdes à supporter. Cette décision est définitive. Le démembrement de propriété d’un bien immobilier nécessite l’intervention d’un notaire.
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