La démolition d'un monument historique, ou d'une construction située dans le périmètre de protection d'un monument historique, est une question complexe aux conséquences importantes. Cet article explore les différentes facettes de cette problématique, en détaillant les règles d'urbanisme, les recours possibles en cas de construction illégale et les procédures à suivre pour obtenir les autorisations nécessaires.
Cadre Juridique et Réglementaire
Protection des Abords des Monuments Historiques
Les immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. La protection au titre des abords s'applique aux immeubles situés dans un périmètre dit « délimité », c'est-à-dire un périmètre adapté aux enjeux spécifiques de chaque monument historique et de chaque territoire. Ces périmètres concertés et raisonnés permettent une plus grande lisibilité des enjeux patrimoniaux et une meilleure appropriation et compréhension des abords par les habitants.
À défaut de périmètre délimité, la protection au titre des abords s'applique aux immeubles situés dans le champ de visibilité d'un monument historique à moins de 500 mètres de celui-ci. Ces périmètres ont vocation à être transformés en périmètres délimités des abords.
Servitude d'Utilité Publique
La servitude d’utilité publique s’impose à tous les propriétaires et occupants et fait peser sur eux des contraintes spécifiques relatives à l’utilisation des sols, aux construction d’immeubles ou aux travaux sur ces immeubles. Cette servitude n’est pas applicable aux immeubles situés aux abords des monuments historiques situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.
Rôle de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
Les travaux projetés dans les abords des monuments historiques sont soumis à une autorisation préalable nécessitant l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. L’architecte des bâtiments de France (ABF) du département doit veiller à ce que les travaux ne portent pas atteinte au monument historique ou aux abords du monument historique.
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L’architecte des bâtiments de France peut demander à visiter lui-même ou un de ses représentants, votre bien afin de mieux se rendre compte de l’impact des travaux que vous envisagez, et vérifier si les travaux que vous envisagez sont ‘’co-visibles’’ avec le monument historique. L’ABF dispose d’un délai d’instruction d’un mois. Avant le terme de ce délai, il communique sa décision au Préfet.
L’architecte des bâtiments de France peut refuser la demande, l’accepter ou assortir son avis de prescriptions afin que le projet ne porte pas atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du monument historique ou des abords. Ces prescriptions sont autant d’obligations que le propriétaire doit respecter. Cette position et ces éventuelles prescriptions s’imposent au maire.
Conséquences d'une Construction Illégale
Droit des Tiers et Recours Possibles
Si une construction, autorisée ou non, vous cause un préjudice, vous pouvez agir. La jurisprudence confirme ce droit des particuliers. La Cour de Cassation a rappelé que les particuliers peuvent faire cesser le trouble que leur causent les violations d'une servitude légale résultant de règlements (Cass. 1re civ., 9 juin 1959). Elle a également jugé que même une construction conforme au permis peut violer des droits tenus du règlement d'urbanisme, permettant aux tiers de demander réparation (Civ. 3e, 19 févr. 1974 ; Civ. 3e, 6 févr. 1967).
Distinction Cruciale : Non-Respect des Règles d'Urbanisme vs. Non-Conformité au Permis
Il est essentiel de distinguer deux situations :
- La méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique (SUP) : C'est le cas où le constructeur, bien qu'ayant obtenu un permis de construire, ne respecte pas les règles supérieures imposées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Marseille (ou de votre commune proche d'Aix-en-Provence), le Règlement National d'Urbanisme (RNU), ou des servitudes d'utilité publique (par exemple, hauteur maximale dépassée, emprise au sol non respectée, violation d'une zone inconstructible définie par un plan de prévention des risques).
- La non-conformité de la construction aux termes du permis de construire délivré : Il s'agit ici d'une situation où le bénéficiaire du permis n'a pas construit ce qui avait été autorisé. Les travaux réalisés diffèrent des plans validés par le permis (par exemple, une fenêtre ajoutée sans autorisation, une hauteur finale supérieure, une implantation modifiée).
L'article L.480-13 du Code de l'urbanisme s'applique spécifiquement à la première situation : lorsque la construction a été "édifiée conformément à un permis de construire", mais que ce permis, bien que respecté par le constructeur, est lui-même jugé non conforme aux règles d'urbanisme ou aux servitudes d'utilité publique. Pour la seconde situation (non-conformité au permis), les recours sont différents et peuvent aboutir plus directement à la démolition.
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Si l'une de ces deux conditions fait défaut, le juge judiciaire ne pourra pas ordonner la démolition de la construction, même si elle méconnaît des règles d'urbanisme ou des servitudes. La liste des zones où la démolition peut être ordonnée (à condition que le permis ait été annulé) est exhaustive et précise, visant des espaces à forte valeur environnementale, patrimoniale ou à risques spécifiques. Les zones qui figurent dans les plans de prévention des risques (technologiques, naturels prévisibles, miniers), lorsque le droit d'y construire est limité ou supprimé. C'est seulement si la construction, dont le permis a été annulé, se situe dans l'une de ces zones que l'action en démolition judiciaire est ouverte au tiers.
Preuve du Préjudice
Quelle que soit la complexité des règles d'urbanisme, pour qu'une action en démolition (ou en dommages et intérêts) aboutisse, le tiers demandeur doit impérativement démontrer un préjudice personnel directement lié à l'irrégularité de la construction. Exemples de préjudices :
- Perte de vue et d'ensoleillement : Une construction trop haute ou mal implantée qui obstrue la vue ou prive significativement d'ensoleillement le fonds voisin (Cass. 3e civ., n° 11-16.213, 30 nov.
- Création d'une vue plongeante : L'établissement d'une vue plongeante directe sur le fonds voisin (CA Bastia, ch. civ. a - sect. 2, 10 janv.
- Gêne de jouissance : Une construction irrégulière qui, par sa taille ou son emplacement, entraîne une gêne significative pour la jouissance de votre propriété (TGI Lyon, 1re ch., 12 déc.
Il est crucial de prouver que le préjudice est bien personnel (Cass. 1re civ., 9 juin 1959 ; Cass. 3e civ., 17 nov. 1971) et qu'il est la conséquence directe de l'infraction (Cass. 3e civ., 20 nov. 1973).
Importance de l'Assistance d'un Avocat
La complexité de l'article L.480-13, la nécessité de distinguer les types d'irrégularités et de jongler entre les procédures administratives et judiciaires rendent l'intervention d'un avocat compétent dans la démolition indispensable, surtout dans une région comme Marseille et ses environs, incluant Aix-en-Provence.
Procédures d'Autorisation de Travaux
Autorisation Préalable
Tout propriétaire ou occupant qui envisage des travaux qui pourraient modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment d’un immeuble bâti ou non bâti (cour ou jardin notamment) qui est situé aux abords d’un monument historique sans être lui-même un monument historique, doit obtenir auprès du service de l’urbanisme les autorisations préalables nécessaires. Tient lieu de cette autorisation préalable « le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou la décision prise sur la déclaration préalable (…) si l’architecte des bâtiments de France a donné son accord » (R.
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Contenu de la Demande
Ce formulaire administratif réglementé doit préciser l’identité et les coordonnées du demandeur, les caractéristiques du terrain et du projet. Les documents à fournir incluent :
- Un Plan de situation : il permet de situer le projet au sein du site protégé.
- Des photos éloignées : plusieurs photos de loin pour faire connaître l’environnement (la rue, le quartier, la vue depuis un point éloigné) et plusieurs photos montrant le terrain sous des angles différents permettent de mieux comprendre l’insertion du projet dans son environnement, notamment par rapport au monument historique.
- Le plan de masse.
Délais et Affichages
Votre demande doit être adressée, en trois exemplaires minimum, par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre contre décharge. Les travaux non soumis à permis ou à déclaration préalable au titre du code de l’urbanisme sont soumis à autorisation du préfet de département, au titre du code du patrimoine, rendue après avis de l’ABF.
Dans le mois suivant le dépôt de votre déclaration préalable, le service de l’urbanisme peut, par courrier vous notifier un délai supplémentaire de 1 ou 2 mois. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de votre déclaration préalable, un extrait de votre demande précisant les caractéristiques essentielles du projet est affiché en mairie. Cet affichage est maintenu pendant toute la durée de l’instruction du dossier.
Une fois délivrée, l’autorisation de travaux doit être affichée de manière visible de l’extérieur pendant la durée du chantier, sur un panneau de chantier format 80×120. Les travaux doivent faire l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à adresser à la mairie avant le début du chantier. L’affichage fait courir les délais de recours des tiers. Le délai est de deux mois à compter de la date d’affichage. Il est sage d’attendre la fin des délais de recours des tiers avant de commencer tout travaux. Elle est valable 3 ans.
Achèvement des Travaux et Conformité
Une fois les travaux achevés, le bénéficiaire de la Déclaration Préalable doit adresser au service de l’urbanisme une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT). La mairie a 5 mois, à partir de la date de réception de la DAACT, pour contester la conformité de travaux effectués dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable. Si votre construction n’est pas conforme, la mairie peut vous mettre en demeure, par courrier en recommandé avec accusé de réception, d’effectuer les travaux nécessaires. Ce document est important car il fait courir les délais de recours qui peuvent être engagés ultérieurement contre le bénéficiaire de la Déclaration Préalable, au pénal pendant les 6 années suivantes, et au civil durant les 10 années suivantes.
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