La colocation est une solution de logement de plus en plus populaire, offrant une alternative économique et conviviale. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de connaître les règles et les procédures à suivre lors de l'arrivée d'un nouveau colocataire. Cet article vous guide à travers les aspects juridiques, les démarches administratives et les bonnes pratiques pour une colocation réussie.
Types de baux en colocation
En colocation, il existe deux types de baux principaux :
- Bail unique : Un seul contrat est signé par l'ensemble des colocataires et le bailleur. Chacun en conserve un exemplaire.
- Baux individuels : Chaque colocataire signe un contrat distinct avec le bailleur.
Le choix du type de bail a des implications importantes en termes de droits et d'obligations pour chaque partie.
Surface habitable et décence du logement
Le logement doit respecter certaines normes de surface habitable pour être considéré comme décent. Il doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m.
- Un volume habitable d'au moins 20 m³.
Pour que les colocataires puissent bénéficier de l'aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF), le logement doit avoir une surface habitable d'au moins 16 m² pour deux colocataires, avec 9 m² supplémentaires par colocataire additionnel (dans la limite de 78 m² pour 8 personnes et plus).
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Dépôt de garantie (caution)
Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie à l'entrée dans le logement. Son montant est limité à :
- Un mois de loyer (hors charges) pour un logement loué vide.
- Deux mois de loyer (hors charges) pour un logement meublé.
Le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire, en l'absence de dégradations. Chaque colocataire peut demander une avance Loca-Pass pour payer sa part du dépôt de garantie.
Cautionnement
Pour se protéger du risque d'impayés, le bailleur peut exiger une caution. Il peut choisir l'une des options suivantes :
- Caution individuelle par colocataire : L'acte de cautionnement de chaque caution doit indiquer le colocataire qu'elle garantit. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est incluse ou non dans le bail.
- Caution solidaire pour l'ensemble des colocataires : L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution.
En cas de bail unique avec deux colocataires, l'un d'eux peut demander la garantie Visale pour les deux.
Assurance habitation
Les colocataires doivent assurer le logement, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Ils peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement. Une attestation d'assurance doit être fournie au bailleur chaque année. À défaut, le bailleur peut résilier le bail.
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Il est également possible que le bailleur souscrive une assurance pour le compte des locataires, en intégrant le remboursement de la cotisation dans le paiement du loyer.
État des lieux
Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur (ou de son représentant). L'état des lieux doit être daté et signé par toutes les parties.
Si un nouveau colocataire remplace un colocataire sortant en cours de bail, il peut demander au bailleur de signer un avenant à l'état des lieux d'entrée initial.
Loyer et charges
Loyer
Dans les zones tendues, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum. Le montant total des loyers perçus par le propriétaire de la part de l'ensemble des colocataires ne peut pas dépasser ce montant maximum. En dehors de ces zones, le bailleur fixe librement le loyer. Chaque colocataire de moins de 30 ans peut demander une aide MOBILI-JEUNE pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives.
Charges
Les charges locatives sont à payer au bailleur selon les modalités indiquées dans le bail :
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- Provisions pour charges avec régularisation annuelle : Le bailleur fixe le montant des provisions en se basant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs. Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées et les dépenses effectives engagées.
- Forfait à verser simultanément au loyer : Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail et ne doit pas être disproportionné par rapport au montant des charges appliqué au précédent locataire. Il ne doit pas s'accompagner d'un complément à verser ou d'une régularisation ultérieure.
En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander des délais de paiement au bailleur.
Aides au logement
Chaque colocataire peut obtenir une aide personnelle au logement (APL, ALS, ALF) pour la part de loyer qu'il paie, à condition de remplir les conditions d'éligibilité et de faire une demande individuelle à la Caf ou la MSA.
Clause de solidarité
Pour se protéger des risques d'impayés, le bailleur peut insérer une clause de solidarité dans le bail. Avec cette clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues (loyer et charges locatives) au bailleur. Sans cette clause, chaque colocataire et sa caution sont redevables uniquement de leur part du loyer et des charges.
Pacte de colocation
Les colocataires peuvent établir un pacte de colocation, un document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce document peut indiquer :
- La liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives…).
- Les conditions de départ d'un colocataire (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires restants…).
- Un règlement intérieur, avec les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur…).
Compte bancaire joint
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation pour faciliter la gestion des dépenses communes. Les cotitulaires du compte joint en sont solidairement responsables.
Départ d'un colocataire
Si un colocataire souhaite quitter la colocation, il doit donner son préavis au bailleur, en respectant les conditions de forme et de délais. Le colocataire partant ne peut pas demander au bailleur de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il doit s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
Les conséquences du départ d'un colocataire varient selon que le bail contient ou non une clause de solidarité.
- Bail avec clause de solidarité : Le colocataire partant et sa caution restent solidaires des dettes de la colocation pendant 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace avant la fin de son préavis.
- Bail sans clause de solidarité : Le colocataire partant et sa caution doivent payer leur part du loyer et des charges locatives jusqu'à la fin de leur préavis.
Formalités à respecter en cas de changement de colocataire
Le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail en cours. Il est conseillé de faire un état des lieux lors de l'arrivée d'un nouvel occupant. Le dépôt de garantie n'est restitué qu'au départ du dernier occupant. Il est important que tous les colocataires souscrivent à une assurance multirisque habitation, soit individuellement, soit collectivement.
Avenant au bail de colocation
Pour ajouter un nouveau colocataire en cours de bail, il faut signer un avenant au contrat de location. Cet avenant permet d'intégrer le nouveau locataire comme titulaire du bail. Il doit être signé par le bailleur, le colocataire entrant et le(s) colocataire(s) en place, en trois exemplaires.
L'avenant doit contenir les informations suivantes :
- Les informations d'identité et l'adresse des colocataires.
- L'adresse et l'identité du bailleur.
- Les informations complètes du nouveau colocataire.
- La date de départ de l'ancien résident et celle à laquelle le nouvel arrivant pourra prendre place dans la colocation.
- Le montant de la garantie, du loyer et des charges qui incomberont au nouveau locataire.
- Un rappel sur les devoirs du nouveau colocataire, dont la clause de solidarité.
- L'indication que le nouvel arrivant a bien reçu le règlement des lieux et qu'il en a pris connaissance.
Modèle de courrier : Avenant au bail de colocation
[Nom et prénom du bailleur][Adresse du bailleur]
[Nom(s) du/des locataire(s)][Adresse du/des locataire(s)]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Avenant au bail de colocation
Madame, Monsieur,
Un contrat de bail de colocation pour le logement situé au [adresse] a été signé en date du [date] entre le bailleur [nom et prénom du bailleur] et les différents locataires : [noms et prénoms de chaque colocataire].
[Nom et prénom du colocataire sortant] a adressé sa demande de congé le [date] et ne sera donc plus titulaire du bail à compter du [date de sortie des lieux].
Par ce présent avenant, je vous informe qu'un nouveau colocataire [nom et prénom du colocataire entrant] va s'installer dans le logement à partir du [date d'entrée]. Ce nouveau colocataire et vous êtes désormais seuls titulaires du contrat de bail.
Fait à [Ville], le [Date]
Signatures :
- Le bailleur : [Nom et prénom]
- Le(s) colocataire(s) restant(s) : [Noms et prénoms]
- Le nouveau colocataire : [Nom et prénom]
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