Le monde de l'immobilier d'entreprise est complexe, impliquant une multitude d'acteurs et de compétences. Parmi ces acteurs, le contractant général immobilier d'entreprise occupe une place centrale, offrant une solution clé en main pour les projets de construction, de rénovation ou d'aménagement. Cet article vise à définir le rôle du contractant général, à explorer ses avantages et inconvénients, et à le différencier d'autres acteurs du secteur, tels que le maître d'œuvre et l'entreprise générale.
Introduction au Contractant Général Immobilier d'Entreprise
Dans le secteur complexe de l'immobilier d'entreprise, il est crucial de comprendre les différents rôles et responsabilités des acteurs impliqués dans un projet de construction ou de rénovation. Le contractant général immobilier d'entreprise se distingue comme un chef d'orchestre, assurant la coordination et la gestion de l'ensemble du projet, de la conception à la livraison.
Définition du Contractant Général Immobilier d'Entreprise
Un contractant général est une entreprise ou société d’ingénierie qui accompagne son client de A à Z dans son projet immobilier. Véritable chef d’orchestre, le contractant général conçoit le bâtiment en fonction des besoins de son client, quel que soit son secteur d’activité. Conformément à la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990, ces services sont exclusivement réservés à l’immobilier d’entreprise.
Le contractant général est une personne physique ou une entreprise qui offre une solution complète et clé en main pour les projets de construction, ce qui permet au client de se concentrer sur ses besoins et ses objectifs.
Le Rôle Central du Contractant Général
Le rôle du contractant général se rapproche de celui du maître d’œuvre. Tous deux s’occupent de gérer un chantier immobilier de la page blanche à la mise en exploitation. Le contractant général pilote l’ensemble du projet, de la conception à la livraison. Que vous souhaitiez rénover, agrandir ou aménager de nouveaux espaces, le contractant général est là pour vous accompagner.
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Les Missions du Contractant Général
- Conception du projet: Le contractant général apporte tout son savoir-faire en ingénierie, en conception architecturale et en aménagement intérieur. Il propose des solutions adaptées pour intégrer les enjeux et les contraintes techniques du client en fonction du foncier disponible.
- Obtention des autorisations administratives: Le contractant général prend en charge les démarches administratives nécessaires au projet (permis de construire, etc.).
- Sélection des fournisseurs et des artisans: Sauf demande particulière de son client, le contractant général prend en charge le choix des entreprises intervenant sur un chantier et les coordonne dans le respect du cahier des charges, des délais et du coût.
- Gestion des certifications, des garanties et des assurances décennales: Le contractant général assure la gestion des aspects réglementaires et administratifs liés au projet.
- Organisation et exécution des travaux: Lors de la phase de construction du bâtiment, le contractant général supervise l’ensemble des corps de métier intervenant sur le chantier.
- Livraison du chantier: La livraison de l’ouvrage est l’acte par lequel le maître d’ouvrage prend possession de l’ouvrage avec ou sans réserve. La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.
- Services post-livraison: Le Service Support Clients accompagne les Clients après réception pendant l’année de parfait achèvement.
Les Engagements du Contractant Général
Le contractant général s’engage sur le prix, les délais et la qualité. Il assume donc une responsabilité globale sur tout le projet. Le contractant général s’engage contractuellement sur un budget global et un calendrier de livraison.
Le Contractant Général Face aux Nouvelles Obligations Réglementaires
Enfin, le métier de contractant général s’adapte aux nouvelles obligations réglementaires.
Contractant Général vs. Autres Acteurs du Secteur
Contractant Général vs. Maître d'Œuvre
Le rôle du contractant général se rapproche de celui du maître d’œuvre, mais il existe des différences fondamentales. Le contractant général choisit lui-même les prestataires (architecte, bureau d’étude, professionnels du BTP…) et définit les prix et les délais de livraison, points sur lesquels il est engagé par contrat avec le maître d’ouvrage. Le maître d’œuvre ne peut pas, quant à lui, offrir ces garanties et peut simplement estimer les délais et l’enveloppe budgétaire à allouer au chantier.
Un contractant général remplit les missions d’un maître d'œuvre. L’inverse n’est cependant pas vrai. En effet, aussi bien le maître d’œuvre que le contractant général veillent au bon déroulement des travaux jusqu’à leur achèvement. Les deux sont rémunérés par des honoraires calculés en pourcentage du coût total des travaux.
Toutefois, les responsabilités du maître d’œuvre sont limitées par rapport à celles d’un contractant général. Il ne gère ni les contrats ni les factures des entreprises sélectionnées pour le chantier, tandis que le contractant général règle directement les factures aux entreprises.
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Ce dernier est l’unique responsable du chantier vis-à-vis du client. Le maître d'œuvre, lui, facture ses prestations de maîtrise d'œuvre séparément. De même, les entreprises qu’il recrute pour la réalisation des travaux facturent directement le client. Ces dernières restent responsables auprès du client. En cas de souci, de retard ou de défaillance d’une entreprise, la responsabilité du maître d’œuvre n’est pas engagée, contrairement à celle du contractant général. Le client qui fait appel à un maître d'œuvre reste donc un interlocuteur clé dans la transaction. Contrairement au propriétaire qui fait appel à un contractant général qui n’a affaire qu’avec ce dernier, son unique interlocuteur.
Contractant Général vs. Entreprise Générale
Dans le domaine de l’immobilier professionnel, il existe plusieurs modes de gestion des projets de construction. Parmi eux, l’entreprise générale et le contractant général sont deux acteurs majeurs souvent confondus. Pourtant, leurs rôles, leurs engagements et leurs avantages diffèrent sensiblement.
Une entreprise générale est une société de construction qui prend en charge la réalisation d’un projet de bâtiment. Elle se base sur un cahier des charges préétabli par le maître d’ouvrage. Elle est responsable de l’exécution des travaux mais n’intervient pas dans la conception du projet.
Le contractant général, quant à lui, offre une prestation clé en main. Il prend en charge à la fois la conception et la réalisation du projet, en garantissant un prix, un délai et un résultat conformes aux attentes du client. Contrairement à l’entreprise générale qui intervient principalement sur l’exécution des travaux, le contractant général assure un suivi intégral du projet.
La différence entre le fait de faire appel à une entreprise générale ou un contractant général c’est que le contractant général s’engage sur le projet de A à Z. La seconde différence et pas des moindres, c’est le coût du projet. Choisir un contractant général au lieu de faire appel à une entreprise générale, c’est opter pour des économies et une certaine souplesse non négligeable. En effet, l’entreprise générale du bâtiment n’offre pas une prestation de service aussi complète que peut le faire le contractant général.
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Contractant Général vs. AMO (Assistant Maître d'Ouvrage)
Contractant général et AMO : comment les différencier ? Le métier d’assistant maître d’ouvrage, AMO, et celui de contractant général sont souvent confondus. Pourtant, ces deux professionnels du bâtiment sont des interlocuteurs privilégiés du maître d’ouvrage dans un projet de construction ou de rénovation. Alors, comment les différencier ? Quels sont leurs rôles bien précis ? Vers quel interlocuteur faut-il se tourner en priorité en fonction de son projet ?
Par définition, un AMO, ou Assistant Maître d’Ouvrage, est un professionnel du bâtiment qui assiste le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage est le propriétaire ou la personne qui commande et finance les travaux. Ainsi, pour un projet de rénovation, de construction, d’agrandissement ou de surélévation, le maître d’ouvrage peut faire le choix de se faire accompagner par un assistant maître d’ouvrage. L’AMO est donc un interlocuteur privilégié du maître d’ouvrage durant toute la durée des travaux. Son rôle est multiple et intervient à différents stades du projet.
L’AMO offre un rôle de conseil à la maîtrise d’ouvrage. Il peut correspondre à un tiers de confiance qui met à la disposition de la maîtrise d’ouvrage ses connaissances techniques ou juridiques. Il peut aussi se charger du suivi de la gestion du projet. Mais en quoi cela le différencie-t-il du contractant général du bâtiment ? Pour répondre à la question, il faut savoir que le contractant général a un rôle global dans un projet de construction ou de rénovation. Ses missions vont au-delà de celles de l’assistant maître d’ouvrage. Si l’AMO conseille son client concernant les solutions techniques et les coûts, c’est le contractant général qui peut trouver les solutions et négocier les prix et les délais. Un AMO ne pourra pas concevoir un projet ou définir des plans techniques. Il pourra donner son avis de professionnel. Le contractant, lui, pourra concevoir un projet dans son intégralité. Fort de son expérience professionnelle, il est en mesure de proposer des solutions innovantes et sur mesure à la maîtrise d’ouvrage. De même, le contractant intervient dans tous les domaines du projet.
Avantages et Inconvénients du Contractant Général
Faire appel à un contractant général présente des avantages tout comme des inconvénients lors de la réalisation d’un projet de construction ou de rénovation.
Avantages Clés
- Simplification du processus: Un seul interlocuteur pour tout le projet.
- Respect des délais et du budget: Engagement contractuel sur le calendrier et les coûts.
- Optimisation des coûts: En limitant le nombre d’acteurs impliqués, le contractant général réduit les frais de coordination, évite les surcoûts liés à une mauvaise communication entre les intervenants et optimise l’ensemble du projet.
- Coordination simplifiée: Le contractant général assume la responsabilité de l’ensemble du projet, de la conception à la réalisation. Cela évite aux propriétaires de devoir gérer différents sous-traitants.
- Expertise Technique: Le contractant général possède souvent une expertise approfondie dans la construction et la rénovation, ce qui lui permet de conseiller et de de décider tout au long du processus.
- Gestion des risques: Le contractant général assume une grande partie des risques liés au projet, ce qui soulage le propriétaire en cas de problèmes ou de retards.
- Conformité réglementaire: Le contractant général s’assure que tous les aspects du projet respectent les normes et les réglementations locales.
- Garantie: Certains contractants généraux offrent des garanties sur leur travail, ce qui offre une tranquillité d’esprit supplémentaire au propriétaire.
- Gain de temps : un interlocuteur unique, qui gère tout.
- Souhait de délégation complète : le client souhaite se concentrer sur son activité métier (commerce, franchise, santé) et «oublier» la gestion du chantier.
Inconvénients Potentiels
- Coût supplémentaire: Engager un contractant général peut être plus coûteux que de faire appel à des sous-traitants individuels. Il facture souvent des frais de gestion pour ses services
- Moins de flexibilité: Les propriétaires pourraient avoir moins de flexibilité pour choisir des sous-traitants spécifiques ou apporter des modifications en cours de projet. En revanche, comme il est responsable de toute malfaçon, le contractant a intérêt à sélectionner les meilleurs prestataires.
- Moins de Transparence: Le propriétaire peut avoir moins de visibilité sur les coûts des différents aspects du projet (regroupés dans un seul contrat global). C’est le contractant général qui gère tous les coûts dans leurs détails. Le client ne paie qu’un prix global.
- Conflits d'intérêts possibles: Certains peuvent avoir des intérêts financiers dans les sous-traitants qu’ils embauchent, ce qui pourrait potentiellement influencer leurs choix. Gardez à l'esprit cependant que vous pouvez toujours engager la responsabilité du contractant général dès qu’il y a malfaçon.
- Complexité de la gestion: Si le propriétaire a des compétences limitées en matière de construction ou de rénovation, il peut être difficile de surveiller et d’évaluer le travail du contractant général. D’un autre point de vue, le recours à un contractant général peut justement être un bon moyen de s’assurer de la bonne réalisation des travaux.
Les Étapes d’un Chantier avec un Contractant Général
Un chantier avec un contractant général se déroule en plusieurs étapes, qui vont de la phase d'étude à la phase de réception.
- Étude: Le contractant général analyse les besoins, les envies et le budget du client, et lui propose une offre globale et personnalisée. Le client valide l'offre et signe le contrat de louage d'ouvrage avec le contractant général.
- Conception: Le contractant général élabore le projet architectural et technique du chantier, en tenant compte des normes en vigueur et des contraintes du terrain. Il réalise les plans, les devis et les démarches administratives nécessaires au démarrage du chantier.
- Réalisation: Le contractant général assure la coordination et le suivi des travaux, en respectant le cahier des charges, le planning et le budget définis dans le contrat. Il veille à la qualité des prestations, à la sécurité du chantier et à la satisfaction du client.
- Réception: Le contractant général procède à la réception de l'ouvrage avec le client, en vérifiant que les travaux sont conformes au contrat et qu'il n'y a pas de malfaçons ou de défauts apparents. Le client émet des réserves s'il constate des anomalies ou des non-conformités.
- Garantie: Le contractant général offre au client des garanties après travaux. Ces dernières permettent au client d'obtenir la réparation ou l'indemnisation des éventuels sinistres qui affecteraient l'ouvrage réception. Il reste en effet responsable de tout dommage ou vice compromettant la solidité du bâtiment pendant dix ans après la réception des travaux.
Coût des Services d’un Contractant Général
Le coût des services d'un contractant général dépend de plusieurs facteurs, tels que :
- La nature
- La complexité
- La durée du projet immobilier
- Le chiffre d'affaires de l'entreprise
- Le niveau de garanties et de responsabilités du contractant général
Il n'existe pas de tarif unique ou standard pour les services d'un contractant général, mais il est possible d'avoir une estimation en fonction du type de projet et du budget du client.
A titre de comparaison, on peut se référer aux honoraires d’un maître d'œuvre qui correspondent à un pourcentage du coût total des travaux. Ce pourcentage varie selon les projets, mais il est souvent compris entre 10 et 15 %. La différence, c’est que la rémunération du contractant général inclut celle de chacun des sous-traitants auxquels il a fail appel. Il lui revient en effet de régler les factures de ces derniers.
Quand Faire Appel à un Contractant Général?
Recourir à un contractant général est une solution très pertinente lorsqu’un projet de construction ou de rénovation demande : un niveau global de coordination, des délais serrés, peu de ressources internes et un désir de tranquillité maximale.
- Souhait de délégation complète : le client souhaite se concentrer sur son activité métier (commerce, franchise, santé) et «oublier» la gestion du chantier.
Cependant, ce modèle ne convient pas à tous les projets : pour un chantier simple, ou pour un maître d’ouvrage disposant déjà d’un réseau d’artisans et d’une expertise en suivi, un maître d’œuvre peut être plus adapté.
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