Un contractant général est un acteur clé dans le domaine de l'immobilier, particulièrement dans le secteur de l'entreprise. Il joue un rôle de chef d'orchestre, accompagnant ses clients de A à Z dans leurs projets immobiliers. Cet article explore en détail la définition du contractant général, ses responsabilités, ses avantages et les différences avec d'autres professionnels du secteur.
Définition du Contractant Général
Un contractant général est une entreprise ou société d'ingénierie qui accompagne son client à chaque étape de son projet immobilier, proposant une offre clé en main allant de la conception à la livraison du bâtiment. Selon la loi n°90-1129 du 19 décembre 1990, ces services sont exclusivement réservés à l’immobilier d’entreprise. Le terme "contractant" souligne l'importance du contrat dans la relation, plaçant cet accord au centre des engagements.
L’appellation contractant général vient de l’anglais Architect General Contractor. En anglais, le terme contractor met le contrat au centre de la relation. Ce rôle de super-chef de projet suppose de conjuguer compétences en aménagement et en optimisation économique. L’approche n’est pas uniquement celle du contractant général bâtiment, sinon celle de conseil en aménagement de vos espaces de travail, le tout au service du bon fonctionnement et de la performance de votre entreprise. Cette préoccupation est permanente dans la mise en œuvre de votre projet immobilier d’entreprise.
Rôles et Responsabilités du Contractant Général
Le contractant général assume plusieurs rôles cruciaux tout au long du projet immobilier.
Gestion de Projet Globale
Le contractant général est responsable de la planification, de l'exécution et du suivi du projet. Il veille à ce que le projet respecte les délais, le budget et les spécifications techniques définis au départ. Cela implique une gestion rigoureuse des différentes phases du projet, depuis l'élaboration du cahier des charges jusqu'à la livraison finale. Le contractant général établit des plannings détaillés, alloue les ressources nécessaires et surveille en permanence l'avancement des travaux pour s'assurer que tout se déroule selon le plan établi.
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Coordination des Sous-Traitants
Une des tâches essentielles du contractant général est de coordonner et de superviser les sous-traitants et les fournisseurs. Cela inclut la sélection des sous-traitants appropriés, la négociation des contrats, et la supervision de leur travail pour s'assurer que chaque tâche est réalisée selon les normes de qualité et dans les délais impartis. Le contractant général agit comme un point de contact central entre le maître d'ouvrage et les différents intervenants, facilitant ainsi la communication et la résolution des problèmes qui peuvent survenir.
Assurance Qualité
Le contractant général met en place des contrôles de qualité tout au long du projet pour s'assurer que les travaux réalisés répondent aux standards exigés. Cela inclut la réalisation d'inspections régulières, la vérification des matériaux utilisés et la supervision des techniques de construction employées. Le contractant général veille à ce que chaque étape du projet soit conforme aux spécifications et aux exigences réglementaires, garantissant ainsi la durabilité et la sécurité des ouvrages réalisés.
Gestion des Risques
Le contractant général identifie, évalue et gère les risques potentiels liés au projet. En mettant en place des plans de contingence, il minimise les impacts négatifs que ces risques pourraient avoir sur le projet. Cela inclut la prévision des obstacles possibles, l'élaboration de solutions alternatives et la mise en place de mesures préventives.
Rôle de Maître d’œuvre et de Donneur d’Ordre
Pour la phase d'exécution, le contractant général peut être amené à être maître d’œuvre, dirigeant l’exécution des travaux et assurant la conduite opérationnelle. Il peut notamment assurer la mission d’ordonnancement, de pilotage et de coordination (OPC). L’OPC a pour objectif d’organiser le chantier tout au long de sa réalisation. Il s’agit en amont, de définir le déroulement des travaux, l’ordre d’intervention des entreprises, professionnels et artisans (gros œuvre, second œuvre) et de fixer le planning des travaux.
Une fois ce plan de coordination défini, le professionnel en charge de l’OPC veille à ce que les travaux se déroulent en accord avec ce qui a été établi. L’objectif est de respecter le planning du chantier fixé par le maître d’ouvrage pour optimiser les travaux et éviter les pénalités de retard et engager sa responsabilité (car il est tenu à une obligation de résultat en tant que contractant général). En revanche, s’il donne des consignes organisationnelles aux entreprises intervenantes pour assurer la maitrise d’œuvre d’exécution et l’OPC, il ne lui revient pas de donner les consignes directement aux compagnons car cette prérogative revient aux employeurs des compagnons concernés.
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Pour une partie de sa mission, le contractant général est donneur d’ordre : il est chargé de choisir et de sélectionner les entreprises pour réaliser les travaux. Il peut sous-traiter certains lots à une autre entreprise, ou encore confier un contrat à un prestataire ou à un fournisseur, qui sont eux-mêmes chefs d’entreprise. Dans ce cas, ces derniers sont les seuls à avoir une autorité sur le personnel qu’ils embauchent. Il n’est alors pas possible pour le contractant général de donner aux salariés de ces sous-traitants, prestataires ou fournisseurs des consignes de travail et il n’est pas en charge d’assurer la sécurité individuelle de ces salariés. Cette responsabilité relève de leur employeur.
Il est cependant possible, contractuellement, avec chaque structure, de prévoir la mutualisation d’actions de prévention (exemples : quarts d’heure sécurité ; achat groupé de matériel de protection ou de sécurité), d’accueil et de formation pour tous les acteurs de l’opération.
Avantages de Faire Appel à un Contractant Général
Recourir à un contractant général présente plusieurs avantages significatifs pour les entreprises.
Simplification de la Gestion de Projet
Travailler avec un contractant général simplifie considérablement la gestion de projet pour le maître d'ouvrage, car il n'a qu'un seul interlocuteur pour l'ensemble du projet. Cette centralisation de la communication élimine la complexité de devoir gérer plusieurs contrats et de coordonner de multiples sous-traitants. Le contractant général prend en charge toutes les étapes du projet, de la conception à la livraison finale, en passant par la gestion des intervenants et la résolution des problèmes. Cela permet au maître d'ouvrage de se concentrer sur ses autres responsabilités, sachant que son projet est entre de bonnes mains.
Expertise et Expérience
Le contractant général apporte son expertise technique et son expérience dans la gestion de projets similaires, garantissant une réalisation optimale. Avec une connaissance approfondie des meilleures pratiques du secteur, des réglementations en vigueur et des techniques de construction avancées, le contractant général est capable de prévoir et de surmonter les défis qui pourraient survenir. Son expérience lui permet également de sélectionner les meilleurs sous-traitants et fournisseurs, d'optimiser les processus de construction et de garantir que le projet respecte les normes de qualité les plus élevées.
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Gain de Temps
En centralisant la gestion du projet, le contractant général permet de gagner du temps sur la coordination et l'exécution des différentes phases du projet. Plutôt que de jongler avec plusieurs parties prenantes et d'essayer de synchroniser leurs efforts, le maître d'ouvrage bénéficie d'un point de contact unique qui assure une coordination fluide et efficace. Le contractant général établit des plannings détaillés et surveille l'avancement des travaux, ce qui réduit les risques de retard et permet de respecter les échéances prévues. Cette centralisation de la gestion du projet accélère la prise de décision et la résolution des problèmes, contribuant ainsi à une réalisation plus rapide et plus efficace.
Respect des Délais et du Budget
Grâce à une planification rigoureuse et une gestion efficace, le contractant général s'assure que le projet respecte les délais et le budget prévus. En élaborant des plannings détaillés et en surveillant de près l'avancement des travaux, il est capable d'identifier rapidement les écarts par rapport aux prévisions et de prendre des mesures correctives. Le contractant général gère également les coûts avec précision, en optimisant les ressources et en négociant les contrats de manière efficace.
Offre Complète et Prix Fixe
L’offre d’un contractant général est complète. Une offre de contractant général est toujours à prix ferme et définitif, et à délais convenus. Dès que le contrat est signé, le contractant général s’occupe de toutes les étapes de votre chantier, des aspects administratifs, d’assurance, de choix des matériaux et des entreprises, etc.
Responsabilité et Garantie
Le contractant général est responsable de l'ensemble du projet, de la conception à la livraison, et assume une responsabilité totale vis-à-vis du maître d'ouvrage. Cela signifie qu'il prend en charge toutes les étapes du projet, y compris la planification, la coordination des sous-traitants, la gestion des approvisionnements, le suivi des travaux et la conformité aux normes de qualité et de sécurité. Le contractant général assure une gestion intégrée, centralisant toutes les tâches et les responsabilités sous une seule entité, ce qui simplifie la communication et la prise de décision pour le maître d'ouvrage. En outre, il garantit la livraison du projet selon les spécifications convenues, dans les délais et le budget prévus, offrant ainsi une solution clé en main.
Sachant que le contractant général est responsable de votre chantier de la conception à la réalisation, il engage sa responsabilité non plus seulement pendant la durée du chantier mais aussi après.
Garanties Offertes
- La garantie de parfait achèvement: Si des problèmes surviennent dans l’année qui suit la réception des travaux, le contractant général prend en charge les travaux qui s’imposent. Ainsi, durant les 12 mois qui suivent la réception des travaux (date du PV final), vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement.
- La garantie de bon fonctionnement: Si des équipements dits dissociables de la construction (portes, fenêtres, tuyauterie, volets, ballon d’eau chaude, etc.)… tout ce qui n’est pas lié au gros œuvre) laissent apparaître un défaut, les réparations sont couvertes pendant deux ans.
- La garantie décennale: Le contractant général est garant, pendant 10 ans, des problèmes qui pourraient compromettre la solidité de la maison ou de tous les défauts des équipements liés cette fois-ci au gros œuvre. Les dommages concernés sont ceux qui compromettent la solidité du bien (murs, charpentes, etc.) et les éléments d’équipements indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination (isolation, étanchéité, etc.). Le dommage peut résulter d’un défaut de conformité ou d’un vice de sol. Les sous-traitants sont exclus du champ d’application de la loi. Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d’un commun accord entre l’entreprise et vous-même.
Contractant Général vs. Maître d'Œuvre : Quelles Différences ?
Bien comprendre la différence contractant général / maitre d’œuvre est important dans le domaine de la construction de bâtiments industriels. En effet, Les rôles de chacun peuvent sembler flous, surtout pour les maîtres d’ouvrage peu familiers avec le secteur. Deux des termes les plus souvent confondus sont ceux de « contractant général » et de « maître d’œuvre ». Bien que ces deux professionnels jouent des rôles cruciaux dans la réalisation d’un projet de construction, leurs responsabilités et leurs interactions avec le maître d’ouvrage sont distinctes.
Rôle du Maître d’œuvre
Le maître d'œuvre, quant à lui, se concentre principalement sur la conception et la supervision des travaux. Il est souvent un architecte ou un bureau d'études qui prépare les plans et les spécifications techniques du projet. Le maître d'œuvre coordonne les différents intervenants, tels que les sous-traitants et les fournisseurs, et veille à ce que les travaux soient réalisés conformément aux plans et aux normes de qualité. Cependant, il n'assume pas la responsabilité globale du projet. Le maître d'œuvre n'est pas directement responsable de la gestion financière du projet ni de la coordination des différentes phases de construction. Sa responsabilité principale est de s'assurer que la conception est respectée et que les travaux progressent selon le calendrier établi.
Comparaison des Deux Rôles
Alors que le contractant général offre une solution clé en main, le maître d'œuvre travaille en collaboration avec différents prestataires, ce qui peut impliquer une gestion plus complexe pour le maître d'ouvrage. Le contractant général centralise toutes les responsabilités, ce qui réduit les risques de malentendus et de retards liés à la coordination de plusieurs intervenants. En revanche, le maître d'œuvre nécessite une implication plus active du maître d'ouvrage dans la gestion quotidienne du projet et la coordination des différents prestataires.
Principales différences
- Responsabilité Globale : Le contractant général est responsable de l'ensemble du projet, tandis que le maître d'œuvre se concentre sur la conception et la supervision.
- Gestion Financière : Le contractant général gère les aspects financiers du projet, contrairement au maître d'œuvre.
- Solution Clé en Main : Le contractant général offre une solution complète, tandis que le maître d'œuvre nécessite une coordination supplémentaire de la part du maître d'ouvrage.
- Engagement Contractuel : Contrairement au maître d'œuvre, le contractant général s'engage contractuellement sur le prix, la qualité et les délais des travaux.
Rôle du Contractant Général vs. Entreprise Générale
Attention ! Ne confondez pas un « contractant général » avec une « entreprise générale du bâtiment ». Cette dernière est en fait une société du BTP qui propose différents profils de professionnels pour assurer une large palette d’intervention sur un chantier : plombier, carreleur, plaquiste, peintre, etc.
La distinction entre l'engagement d'une entreprise générale et d'un contractant général se situe principalement dans le niveau de responsabilité et de prise en charge globale du projet. En effet, le contractant général s'engage à gérer le projet dans son intégralité, de la conception à la réalisation, en assumant la responsabilité de respecter les délais et le budget établis.
Choisir un contractant général au lieu de faire appel à une entreprise générale, c’est opter pour des économies et une certaine souplesse non négligeable. En effet, l’entreprise générale du bâtiment n’offre pas une prestation de service aussi complète que peut le faire le contractant général.
Comment Devenir Contractant Général ?
Pour devenir contractant général, il est nécessaire de suivre un parcours de formation spécifique. Cela implique d'obtenir un diplôme de niveau BTS dans le domaine du bâtiment ou de l'étude et l'économie de la construction, suivi d'une validation d'un master en maîtrise d'ouvrage.
Quand Faire Appel à un Contractant Général ?
Un projet immobilier d’entreprise accompagne un changement dans l’organisation de votre entreprise. Vous pouvez notamment recourir à un contractant général dans le cadre d’un déménagement. Par exemple, si vous vous implantez sur un nouveau territoire et avez besoin d’un partenaire pour vous aider à envisager la construction de bureaux dans une nouvelle zone en pleine évolution. Si vous avez trouvé de nouveaux locaux pour votre entreprise, mais qu’ils ne sont pas adaptés à votre mode d’organisation et que vous avez besoin de les aménager intégralement, vous aurez également intérêt à vous faire accompagner par un professionnel qui aura une vision globale de votre situation.
L’autre cas de figure est l’évolution de bureaux déjà existants. En cas de sinistre, vous avez besoin d’intervenir sur l’existant tant pour le réparer que pour l’améliorer. Vous avez besoin de repenser vos espaces de travail, mais vous ne savez pas s’il s’agit d’un projet de rénovation de bureaux ou de réhabilitation ? Définition ! Rénover vos bureaux implique de réaliser des travaux pour les adapter à vos nouveaux besoins, et les améliorer. Vous pouvez par exemple améliorer l’isolation phonique de vos bureaux et son design pour le confort de vos équipes. Réhabiliter vos bureaux suppose la restructuration ou le réaménagement de vos espaces de travail plus en profondeur pour notamment les adapter aux normes réglementaires en vigueur ou aux recommandations de bien-être au travail. En construction, en réhabilitation, en rénovation, suite à un sinistre ou en aménagement d’espace, le contractant général accompagne la conduite du changement dans votre entreprise, en passant par vos bureaux !
Comment Choisir Votre Contractant Général ?
Pour choisir un contractant général, il est essentiel de suivre certaines recommandations :
- Faites établir différents devis et assurez-vous que les offres proposées sont complètes : mention des assurances, label RG exigé auprès des entreprises, recours à un architecte, démarches administratives, coût total, délai ferme, une date de début de travaux.
- Demandez toujours des exemples de chantiers déjà réalisés par le contractant dans une zone proche de chez vous.
- Assurez-vous de la solidité financière et de l'expérience du contractant général.
- Vérifiez qu'il dispose des assurances nécessaires (responsabilité civile, garantie décennale).
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