Le choix d’un contrat de construction de maison est une étape cruciale, qui doit être mûrement réfléchie. Ce choix dépend principalement de l'étendue de la mission que le maître d’ouvrage (le particulier qui commande la construction) confie au constructeur ou à l’entrepreneur. Chaque situation est encadrée par un cadre juridique précis, définissant les rôles, garanties, droits et obligations de chacune des parties.
Les Différents Types de Contrats de Construction
Avant de s’engager dans un projet de construction, il est essentiel de comprendre les différents types de contrats disponibles :
- Vente d'immeuble à construire (VEFA) : Le constructeur vend à la fois le terrain et la maison. On parle également d’achat sur plan.
- Contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI) : Le constructeur fournit le plan de la maison, qu’il s’agisse d’un modèle type ou d’un plan personnalisé.
- Contrat de maîtrise d'œuvre ou contrat d'architecte : Un maître d’œuvre (architecte, par exemple) conçoit une maison personnalisée et contrôle le déroulement du chantier, mais ne réalise pas les travaux. Le maître d’ouvrage signe alors des contrats d'entreprise distincts avec chaque corps de métier.
- Contrat d'entreprise (lot par lot) : Le maître d’ouvrage signe un contrat avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, etc.) pour une tâche spécifique.
- Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : Obligatoire pour le projet de construction d’une maison individuelle selon la LOI n° 90-1129 du 19 décembre 1990.
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) : Une Définition
Dans la pratique, le constructeur est celui qui travaille sous le régime juridique du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). C’est le seul type de contrat à être réglementé, notamment par la loi de 1990. Le CCMI est obligatoire si vous confiez à un constructeur les travaux de mise hors d'eau et hors d'air de votre maison.
Le CCMI est un contrat réglementé qui offre un cadre juridique protecteur. Il est obligatoirement rédigé par écrit et signé avant le début des travaux. Il comporte des informations obligatoires et liste les conditions suspensives.
Quand le CCMI est-il obligatoire ?
La conclusion d’un contrat de CCMI s’impose dès lors qu’une personne (maître d’ouvrage) fait construire un immeuble :
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- à usage d’habitation (ou usage d’habitation et professionnel),
- ne comportant pas plus de deux logements,
- destiné au même maître d’ouvrage,
- et situé sur un terrain lui appartenant ou pour lequel il est titulaire d’une promesse de vente.
Les deux cas de figure imposant le CCMI
- il récupère un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou à la suite d’une publicité faite pour son compte. Puis il se charge de la construction.
- le constructeur fournit le plan directement ou indirectement et réalise une partie, même infime, des travaux. C’est le cas des maisons en kit lorsqu’il y a livraison, assemblage et mise hors d’eau (charpente et couverture) hors d’air (menuiseries extérieures) sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage. mise hors d’air.
CCMI avec fourniture de plan
Les plans de la construction vous sont fournis par le constructeur ou par son intermédiaire. Les plans peuvent être proposés sur catalogue. Le constructeur peut également vous diriger vers un architecte ou un bureau d'études.
Le contrat comporte notamment les informations suivantes :
- Titre de propriété ou droit réel permettant de construire
- Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
- Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
- Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)
- Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
- Coût des travaux que vous vous réservez
- Financement (nature et montant des prêts obtenus)
- Échelonnement des paiements suivant l'avancement des travaux et solde de 5 % du prix payable à la fin de la garantie de livraison
- Date d'ouverture de chantier
- Délai de réalisation des travaux
- Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
- Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
- Conditions suspensives
- Rappel de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme
- Rappel que le maître d'ouvrage peut se faire assister par un professionnel pour la réception de travaux
- Référence de l'assurance dommage-ouvrage du maître d'ouvrage
- Justifications des garanties de remboursement et de livraison du constructeur
Les documents suivants sont joints au contrat :
- Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
- Plans de la construction (travaux d'adaptation au sol, cotes utiles et indication des surfaces des pièces, des dégagements et des dépendances, raccordements aux réseaux divers, éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation)
- Notice d'information qui présente vos droits et obligations
- Notice descriptive des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.
- Attestation de la garantie de remboursement du constructeur (obligatoire si vous versez un dépôt de garantie avant l'ouverture du chantier)
- Attestation de la garantie de livraison du constructeur établie au nom du maître d'ouvrage (pour assurer la livraison de la maison terminée)
- Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
- Attestation de l'assurance dommages-ouvrage
À noter : Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
CCMI sans fourniture de plan
Le constructeur ne vous fournit pas de plan. Selon le contrat, il se charge du gros œuvre, de la mise hors d'eau (couverture et étanchéité de l'immeuble) et hors d'air (pose de portes et fenêtres) ou de vous livrer une maison terminée.
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Le contrat fixe les engagements de chacune des parties et comporte les informations suivantes :
- Désignation du terrain (adresse, surface et références cadastrales)
- Titre de propriété ou droits réels permettant de construire
- Consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire (travaux d'adaptation au sol avec étude géotechnique si nécessaire, raccordements aux réseaux, travaux d'équipement intérieur ou extérieur pour l'implantation et l'utilisation de la maison)
- Prix TTC forfaitaire et définitif du constructeur (il comprend le coût de la garantie de livraison, le coût du plan et les taxes dues par le constructeur)
- Conditions de révision du prix, si cela est prévu, selon la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état, BT 01 qui évalue l'évolution des coûts dans le secteur du bâtiment
- Paiement des travaux
- Pénalités prévues en cas de retard de livraison (au moins 1/3 000 du prix par jour de retard)
- Pénalité facultative de retard de paiement. Elle ne peut pas dépasser 1 % par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard.
- Délai de réalisation des travaux
- Référence de l'assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage
- Conditions suspensives (achat du terrain, obtention du permis de construire,…)
Les documents suivants sont joints au contrat :
- Copie du permis de construire, si vous l'avez obtenu
- Plan de construction et adresse de son auteur
- Notice d'information qui présente vos droits et obligations
- Notice descriptive de la consistance, des caractéristiques techniques de la construction, des travaux d'équipement et des raccordements. Elle distingue les éléments compris ou non dans le prix. Elle indique le coût des travaux, non compris dans le prix, à la charge du maître d’ouvrage.
- Attestation de la garantie de remboursement du constructeur
- Attestation de la garantie de livraison du constructeur (pour assurer la livraison de la maison terminée)
- Attestation de l'assurance responsabilité professionnelle et de l'assurance décennale du constructeur
- Attestation de l'assurance dommage-ouvrage que vous avez souscrite
À noter : Si vous avez prévu d'effectuer vous-même des travaux, vous avez 4 mois pour changer d'avis, à compter de la signature du contrat. Durant ce délai, vous pouvez demander au constructeur de les réaliser au prix prévu dans le CCMI.
Les Obligations du Maître d'Ouvrage et du Constructeur
Les obligations du maître d'ouvrage
Vous êtes maître d'ouvrage. Vous devez réunir les conditions suivantes :
- Être propriétaire du terrain
- Avoir obtenu vos prêts
- Avoir obtenu un permis de construire
- Avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage
Les obligations du constructeur
Le constructeur doit avoir la garantie de livraison et vous remettre une attestation nominative correspondant à votre chantier.
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Le contrat peut être signé avant la réalisation de ces conditions. Si elles ne sont pas remplies dans un délai fixé par le CCMI et au plus tard à la date d'ouverture du chantier, le contrat est annulé. Les sommes que vous avez versées vous sont restituées.
Le délai de rétractation
Oui, vous avez 10 jours calendaires pour renoncer au contrat de construction par lettre RAR adressée au constructeur.
Ce délai commence le lendemain de la 1représentation de la lettre RAR vous notifiant le contrat.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.
Les Paiements dans le Cadre d'un CCMI
Avant l'ouverture de chantier
Le constructeur peut vous demande de verser un dépôt de garantie limité à 3 % du prix de la construction. Il est bloqué sur un compte spécial ouvert à votre nom. Il est déduit des premiers paiements prévus par le contrat.
Quand le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement, il peut vous demander 2 paiements limités à 5 % du prix de la construction à la signature du contrat et à 5 % à la délivrance du permis de construire.
L'attestation de la garantie de remboursement doit être annexée au contrat.
Pendant les travaux
Le CCMI fixe une calendrier de versements des paiements au fur et à mesure de l'avancement des travaux .
Les versements ne peuvent pas dépasser les pourcentages suivants :
- 15 % à l'ouverture du chantier
- 25 % à l'achèvement des fondations
- 40 % à l'achèvement des murs
- 60 %à la mise hors d'eau
- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs
À savoir : Il est recommandé de visiter le chantier avant chaque échéance des paiements pour vérifier l'état d'avancement des travaux.
Après les travaux
Vous faites la réception des travaux avec le constructeur. Un procès-verbal est rédigé dans lequel vous notez toutes vos réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction).
Vous avez la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Cela peut ête un architecte, un contrôleur technique ou tout autre professionnel de la construction ayant un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
Vous réceptionnez seul les travaux avec le constructeur
Après la réception des travaux et la remise des clés, vous avez un délai de 8 jours calendaires pour signaler au constructeur des désordres apparents par lettre RAR ou dans le cas contraire payer le solde. Celui-ci représente au plus 5 %du prix global de la construction.
Si vous formulez des réserves (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous devez consigner la somme auprès d'un organisme que vous avez choisi avec le constructeur.
Vous êtes accompagné par un professionnel
Si vous n'avez aucune réserve (vices apparents ou défauts de conformité au contrat de construction), vous versez le solde de 5 %maximum du prix au constructeur à la fin de la réception de travaux.
Si vous formulez des réserves dans le procès verbal de réception, vous consignez le solde de 5 % maximum du prix auprès d'un organisme choisi par les 2 parties.
Les Garanties Offertes par le CCMI
Le CCMI offre un certain nombre de garanties pour protéger le maître d’ouvrage :
- La garantie de remboursement : Elle assure le remboursement des sommes versées si le contrat est annulé avant l’ouverture du chantier.
- La garantie de livraison à prix et délai convenus : Elle garantit que la maison sera construite conformément aux plans et spécifications, dans les délais et au prix convenus.
- La garantie de parfait achèvement : Elle couvre les défauts de conformité et les vices apparents signalés dans l’année qui suit la réception des travaux.
- La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) : Elle couvre les éléments d’équipement dissociables de la construction (portes, fenêtres, etc.) pendant deux ans.
- La garantie décennale : Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination pendant dix ans.
Le Contractant Général : Une Alternative au CCMI ?
Il est important de ne pas confondre le constructeur de maison individuelle (soumis au CCMI) avec le contractant général. Le contractant général a pour mission la gestion d’un projet immobilier de A à Z, de la conception à la réalisation. Il a un rôle de coordinateur entre les différents prestataires.
Les différences entre un contractant général et un maître d’œuvre
Le contractant général a les mêmes activités que le maitre d’oeuvre. Cependant, ce qui varie d’un maitre d’oeuvre à un contractant général c’est la responsabilité engagée dans le projet de construction ou de rénovation. Contrairement au maitre d’oeuvre, le contractant général est le seul à pouvoir choisir les artisans qui vont être emmenés à travailler sur le chantier. De plus, c’est le contractant général qui définit les prix ainsi que les différents livrables. Contrairement au contractant général, le maitre d’oeuvre ne peut pas définir le coût total du projet, il peut simplement estimer une enveloppe financière. Le planning du maitre d’oeuvre est prévisionnel, il dépend des engagements des sous-traitants.
Les avantages de faire appel à un contractant général
- Un interlocuteur unique pour l’ensemble du projet.
- Une obligation de résultat : le contractant général est responsable de la bonne exécution des travaux et du respect des délais.
- Un prix ferme et définitif.
- Une gestion complète du chantier, des démarches administratives au suivi des travaux.
Les garanties offertes par le contractant général
Le contractant général engage sa responsabilité non seulement pendant la durée du chantier, mais aussi après, grâce aux garanties suivantes :
- Garantie de parfait achèvement.
- Garantie de bon fonctionnement.
- Garantie décennale.
Comment Choisir Son Contractant Général ?
Pour bien choisir votre contractant général, il est recommandé de :
- Faire établir différents devis et s’assurer que les offres sont complètes.
- Vérifier les assurances et les qualifications des entreprises sous-traitantes (label RGE exigé).
- Demander des exemples de chantiers déjà réalisés.
En Cas de Problème : Les Recours Possibles
En cas de litige avec le constructeur ou le contractant général, plusieurs recours sont possibles :
- Mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation.
- Déclarer le sinistre à votre assureur de dommages-ouvrage.
- Avoir recours à une procédure de référé pour obtenir une expertise ou le paiement de dommages et intérêts provisoires.
- Assigner le constructeur devant la juridiction civile compétente.
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