Vous envisagez d'acheter un bien immobilier en couple, mais vous n'êtes ni mariés ni liés par un pacte civil de solidarité (PACS) ? Dans ce cas, vous êtes considérés comme deux individus célibataires, relevant du régime du concubinage, également appelé « union libre ». Le concubinage, bien que moins formel que le mariage ou le PACS, possède une définition juridique précise : « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple ».
Bien que cette situation d'union libre ne vous empêche pas d'acquérir un bien immobilier ensemble, il est essentiel d'être pleinement informé des implications juridiques et financières. Cet article explore les différentes options disponibles pour les couples en concubinage souhaitant acheter un bien, ainsi que les conséquences potentielles en cas de séparation ou de décès.
L'indivision : la solution la plus courante
L'indivision est la méthode la plus fréquente et la plus simple pour les couples en union libre qui souhaitent acheter ensemble. Elle consiste à acquérir le bien en inscrivant les deux noms sur l'acte notarié. Chaque membre du couple devient alors propriétaire du bien proportionnellement à son apport et à sa participation au remboursement de l'emprunt, c'est-à-dire en fonction des sommes investies par chacun.
Il est crucial que cette répartition soit clairement mentionnée dans l'acte notarié. En l'absence de précision, l'achat est considéré comme réparti de manière égale entre les deux acheteurs, ce qui signifie que chacun est propriétaire à 50 % du bien, quelle que soit sa contribution financière réelle.
Cette option suppose une entente parfaite entre les deux acheteurs, car la banque les considère comme un duo qui doit prendre les décisions à l'unanimité. Cependant, c'est aussi la procédure la plus simple, car elle ne nécessite aucune formalité administrative particulière ni de frais supplémentaires.
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Achat individuel en étant en couple
Il est également possible pour un seul membre du couple d'acheter le bien immobilier. Dans ce cas, l'acheteur est le seul propriétaire du bien et perçoit la totalité des sommes en cas de vente.
Si le concubin non-propriétaire participe financièrement à l'achat, il est légitime qu'il souhaite une compensation en cas de revente ou de rupture du concubinage. Cependant, il est important de noter que sans dispositions prises au moment de l'achat, il peut être difficile d'obtenir une indemnité.
Conséquences en cas de séparation
Dans le cas d'un achat individuel, la séparation ne pose généralement pas de problème majeur concernant le bien immobilier. Cependant, si le couple a opté pour l'indivision, la situation peut être plus complexe.
Si le couple s'entend sur la gestion du bien, l'indivision peut être maintenue. Néanmoins, si l'un des deux membres du couple (ou les deux) souhaite sortir de l'indivision, l'article 815 du Code civil protège ce droit : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision.
Solutions pour sortir de l'indivision
Plusieurs options s'offrent alors aux concubins :
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Vente du bien : La solution la plus évidente est de se mettre d'accord pour vendre le bien. Chaque concubin récupère alors sa part du prix de vente, proportionnelle à son investissement initial.
Rachat de parts : L'un des concubins peut racheter la part de l'autre. Dans ce cas, il devra probablement contracter un nouvel emprunt, et la banque réévaluera sa capacité financière à assumer seul cette charge supplémentaire.
Action en justice : En cas de litige (refus de cession de parts, refus de vente du bien), il est possible de contraindre la vente en saisissant un juge. Cette solution est un dernier recours, car elle est coûteuse et prend du temps.
Conséquences en cas de décès
En cas de décès de l'un des concubins, l'indivision peut rendre la situation particulièrement complexe. En effet, la part du concubin décédé est transmise à ses héritiers, qui deviennent alors co-indivisaires avec le concubin survivant. Une indivision non choisie est souvent source de complications.
Absence de testament
En l'absence de testament, les héritiers désignés par la loi héritent de la part du défunt. S'il y a des enfants (du couple ou d'une autre union), ils entrent dans l'indivision et héritent d'une part du bien. S'il n'y a pas d'enfants, les héritiers sont les parents du défunt et, si ceux-ci sont décédés, ses frères et sœurs.
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Dans chaque cas, les héritiers ainsi définis deviennent co-indivisaires. Le plus souvent, la vente du bien est nécessaire, à moins que l'un des membres de l'indivision ne parvienne à racheter les parts des autres.
Présence d'un testament
Pour éviter ces situations, chaque concubin peut rédiger un testament en faveur de l'autre. Cependant, il est important de noter que les droits de succession pour les concubins sont élevés (60 %).
Une autre solution consiste à établir une clause de rachat. Cette clause prévoit qu'en cas de décès de l'un des concubins, sa part ne sera pas transmise directement à ses héritiers, mais sera rachetée par le concubin survivant. Cette option nécessite une situation financière stable permettant le rachat, ce qui n'est pas toujours le cas.
Il est essentiel de se rappeler que, pour toutes ces questions de succession, c'est le statut du couple au moment du décès qui est déterminant. Il est toujours possible de se marier ou de se pacser ultérieurement, et le régime choisi à ce moment aura un impact sur l'achat immobilier.
Impact sur l'emprunt immobilier
Les banques s'intéressent davantage à la cohérence du projet immobilier et aux garanties de stabilité qu'au statut marital du couple. Le taux d'intérêt ne varie pas en fonction du statut marital. Les banques privilégient souvent les comptes joints pour faciliter la gestion financière du couple.
Pour un couple non marié qui achète sa première résidence principale, cela suffit généralement à justifier la cohérence du projet, car le couple souhaite vivre dans un lieu commun. La répartition des finances importe peu, tant que le projet respecte le taux d'endettement global et les critères de solvabilité.
Alternatives à l'indivision
D'autres options existent pour acheter un bien immobilier à deux sans être marié ni pacsé :
Création d'une SCI (Société Civile Immobilière)
Les deux concubins investissent de l'argent et se répartissent les parts sociales de la société. La SCI achète ensuite le bien immobilier, et chaque concubin est associé détenteur de sa part, proportionnellement à sa participation dans la constitution du capital. Cela signifie que chacun est propriétaire à hauteur du pourcentage de parts sociales qu'il détient.
Bien que cette solution soit coûteuse et exigeante (frais de dossier supplémentaires, formalités administratives plus lourdes), elle offre un cadre légal pérenne qui assure une transparence dans les décisions et élimine les potentiels malentendus ou blocages.
Clause de tontine
Si vous achetez sans être marié, vous pouvez également ajouter une clause de tontine à votre acte d'acquisition. Cette clause stipule que si l'un des deux concubins décède en premier, le bien immobilier devient la propriété exclusive du concubin survivant, et ce rétroactivement. Le survivant est alors considéré comme l'unique propriétaire du bien depuis son achat, écartant ainsi toute possibilité de succession pour les éventuels héritiers.
La clause de tontine offre moins de souplesse, car elle nécessite l'accord de toutes les parties pour être remise en cause. Il est donc impossible de forcer la vente du bien immobilier sans un accord unanime. La clause de tontine engageant les concubins jusqu'au décès de l'un d'eux, il est essentiel de s'assurer qu'aucun désaccord ne puisse survenir entre eux.
En résumé
En concubinage, l'indivision est souvent la solution privilégiée : un achat à deux, où chacun investit une part du montant total (en apport et en emprunt) et est propriétaire d'une part du bien proportionnelle à son investissement.
Il est également possible d'acheter seul : dans ce cas, l'acheteur est seul responsable du remboursement de l'emprunt et seul propriétaire du bien.
En cas de séparation, soit le bien est vendu et chacun récupère sa part en fonction de ce qu'il a investi, soit l'un rachète les parts de l'autre.
En cas de décès, sans testament, les héritiers "remplacent" le concubin décédé dans l'indivision. En général, la vente du bien est nécessaire, à moins qu'un rachat des parts ne soit possible d'un commun accord.
Si vous êtes en union libre, vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier à deux ! Cependant, le fait de ne pas être marié ou pacsé fait juridiquement de vous deux "étrangers" qui achètent ensemble. Si vous optez pour l'indivision, vous êtes propriétaire d'une partie du bien avant une éventuelle séparation. En cas de séparation, le plus simple est de trouver un accord à l'amiable. Vous pouvez choisir de revendre le bien, chacun récupérant sa part, moins ce qu'il reste à rembourser à la banque. L'un des conjoints peut également racheter la part de l'autre, éventuellement en contractant un nouvel emprunt.
En cas de décès d'un conjoint sans testament, la succession d'un bien en indivision ne favorise pas le conjoint survivant, car vous restez deux étrangers aux yeux de la loi. Tous les héritiers entrent alors dans l'indivision, et il est difficile d'éviter la vente du bien. Il est possible de protéger votre conjoint en faisant un testament, en prévoyant une clause de rachat ou en passant par une SCI.
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